De vooruitzichten voor retailvastgoed in Nederland in 2026 zijn voorzichtig positief: de investeringsvolumes zijn in 2025 sterk gestegen en institutionele beleggers tonen hernieuwde interesse in prime assets. De markt splitst zich duidelijk in tweeën: goed gelegen winkelvastgoed met hoge bezoekersaantallen in dominante steden en formats presteert sterk, terwijl secundaire locaties te maken blijven houden met structurele tegenwind. De onderstaande secties gaan in op de specifieke vragen die internationale beleggers op dit moment stellen.
Welke retaillocaties in Nederland presteren nog steeds bovengemiddeld?
De sterkst presterende retaillocaties in Nederland zijn de prime winkelstraten in de vier grote steden — Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag — en de dominante regionale winkelcentra met sterke ankerhuurders. Binnen deze steden is het verschil tussen A1-locaties en secundaire straten aanzienlijk groter geworden, waardoor locatiekeuze de belangrijkste variabele is bij Nederlandse retailbeleggingen.
De PC Hooftstraat en de Kalverstraat in Amsterdam behoren tot de meest liquide en gewilde winkelstraten van Noord-Europa. De leegstand op deze straten is structureel laag, de huurdersvraag van internationale luxe- en modemerken is stabiel, en de huurinkomsten zijn veerkrachtig gebleken, zelfs tijdens perioden van bredere marktvertraging. De Lijnbaan en het Koopgoot in Rotterdam, de Lange Elisabethstraat in Utrecht en de Spuistraat in Den Haag trekken eveneens een sterke huurdersvraag aan.
Buiten de vier grote steden is het beeld genuanceerder. Eindhoven, Groningen, Arnhem en Maastricht hebben allemaal dominante winkelstraten die goed blijven presteren, ondersteund door sterke verzorgingsgebieden en een beperkt concurrerend winkelaanbod. Wat uitblinkers onderscheidt, is niet alleen het bezoekersvolume, maar ook de kwaliteit van het verzorgingsgebied, de bereikbaarheid per openbaar vervoer en de afwezigheid van concurrerende retailontwikkelingen in de nabije omgeving.
Inzicht in welke specifieke straten binnen een stad als A1 kwalificeren, is waar lokale kennis onmisbaar wordt. Het verschil tussen een A1-locatie en een B-locatie twee straten verderop kan resulteren in een yieldverschil van 200 tot 300 basispunten en een fundamenteel ander leegstandsrisicoprofiel. Retailmarktonderzoek in Nederland dat tot op straatniveau gaat, in plaats van op stadsniveau, is essentieel om dat onderscheid nauwkeurig te kunnen maken.
Wat gebeurt er met de retailhuren in Nederland?
De Nederlandse retailhuren lopen sterk uiteen per locatie en format. Prime winkelstraathuren in Amsterdam en andere dominante steden zijn gestabiliseerd of laten een bescheiden groei zien, terwijl huren op zwakkere locaties verder zijn gedaald doordat verhuurders concurreren om huurders te behouden of aan te trekken. De markt als geheel is niet in vrije val, maar er is evenmin sprake van een breed opgaande markt.
Nederlandse retailhuurcontracten worden doorgaans jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI, wat betekent dat de nominale huren in een inflatoire periode mechanisch zijn gestegen. De meer betekenisvolle indicator is echter of de markthuur — de huur die vandaag bij een nieuwe verhuring haalbaar is — boven of onder de contractuele huur ligt. Panden waarbij de lopende huur de huidige markthuur overstijgt, worden aangeduid als overhuurde assets, en deze brengen een aanzienlijk risico met zich mee bij het aflopen van het huurcontract.
Voor beleggers is de kernvraag niet alleen welke huur er vandaag betaald wordt, maar welke huur duurzaam is over de volgende huurcyclus. Dat vereist actuele marktinformatie over de verhuurmarkt, niet alleen historische transactiegegevens. De actieve betrokkenheid van KroesePaternotte bij zowel retailverhuur als beleggingstransacties betekent dat haar markthuurbeoordelingen weerspiegelen wat daadwerkelijk haalbaar is in de huidige huurmarkt — niet wat drie jaar geleden werd overeengekomen.
Welke retailformats trekken de meeste beleggersvraag aan?
In 2026 zijn de retailformats die in Nederland de sterkste beleggersvraag aantrekken: zelfstandige supermarkten, prime winkelstraatunits in dominante steden en op voedsel georiënteerde buurtwinkelconcepten. Deze formats delen een gemeenschappelijk kenmerk: ze zijn ofwel bestand tegen e-commerce, ofwel profiteren van de verschuiving in consumentengedrag richting beleving en bestedingen op basis van noodzaak.
Zelfstandige supermarkten zijn een voorkeursactivaklasse geworden voor institutionele beleggers, omdat ze lange huurcontracten, huurders met een sterke kredietwaardigheid en structurele vraag bieden die wordt gedreven door bevolkingsgroei en woningbouw. De Nederlandse supermarktsector wordt gedomineerd door een klein aantal goed gekapitaliseerde exploitanten, en een supermarktanker in een buurtwinkelconcept biedt een mate van inkomenszekerheid die niet-dagelijkse retail niet kan evenaren.
Prime winkelstraatretail op dominante locaties trekt vraag aan van beleggers die begrijpen dat de beste locaties in Nederland een schaarstewaarde hebben die bescherming biedt tegen langetermijnleegstandsrisico. Winkelcentra blijven interesse trekken, maar selectief: alleen echt dominante centra met sterke bezoekersaantallen en een gedifferentieerde huurdersmix worden door institutioneel kapitaal als belegbaar beschouwd. Secundaire en tertiaire winkelcentra blijven grotendeels uit de gratie.
Hoe beïnvloedt het Nederlandse huurrecht de rendementen op retailvastgoed?
Het Nederlandse huurrecht heeft een directe en wezenlijke invloed op de rendementen van retailvastgoed, en wijkt aanzienlijk af van de huurregelgeving in het Verenigd Koninkrijk, Duitsland of Frankrijk. Internationale beleggers die deze verschillen onderschatten, lopen het risico assets verkeerd te prijzen of onverwachte inkomstenverstoring te ondervinden bij belangrijke huurmomenten.
De standaard huurlooptijd en opzegstructuur
Nederlandse retailhuurcontracten worden doorgaans opgezet op basis van 5+5 jaar, waarbij de eerste termijn van vijf jaar wordt gevolgd door een optionele verlenging. Anders dan bij Britse huurcontracten biedt het Nederlandse recht huurders aanzienlijke bescherming tegen niet-verlenging, en verhuurders kunnen de huur niet opzeggen zonder gerechtvaardigde wettelijke gronden. Deze huurbescherming is een kenmerk van het Nederlandse recht dat van invloed is op de manier waarop leegstandsrisico bij het aflopen van het huurcontract moet worden gemodelleerd.
De huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW
Het meest ingrijpende Nederland-specifieke mechanisme voor beleggers is de markthuurherziening op grond van artikel 7:303 BW, bekend als huurprijsherziening. Beide partijen kunnen aan het einde van een huurperiode een markthuurherziening aanvragen, waarbij de nieuwe huur wordt vastgesteld op basis van vergelijkbare transacties over de voorafgaande vijf jaar. Dit betekent dat een verhuurder in een dalende huurmarkt geconfronteerd kan worden met een door de rechter opgelegde huurverlaging, ongeacht de contractuele indexatie die jaarlijks is toegepast.
Een correcte beoordeling van de blootstelling aan huurprijsherzieningsprocedures vereist toegang tot een uitgebreide database met vergelijkbare transacties. De huurprijsherziening- en taxatiepraktijk van KroesePaternotte put uit huurcontracttransactiegegevens die teruggaan tot 1984 en vrijwel de gehele Nederlandse retailmarkt bestrijken. Deze diepgang aan vergelijkingsmateriaal maakt een verdedigbare positie bij een huurprijsherziening mogelijk — en dat is iets wat een generalist niet kan repliceren.
Wat zijn de grootste risico’s in Nederlands retailvastgoed op dit moment?
De grootste risico’s in Nederlands retailvastgoed in 2026 zijn overhuurde assets, structurele locatiezwakte, e-commerce-verdringing in niet-dagelijkse retailcategorieën en foutief geprijsde yieldaannames bij acquisitie. Elk van deze risico’s is beheersbaar met de juiste due diligence, maar elk ervan is onderschat door beleggers die de markt betreden zonder adequate lokale kennis.
- Overhuurrisico: Assets waarbij de lopende huur de huidige markthuur overstijgt, worden geconfronteerd met een inkomstencorrectie bij het aflopen van het huurcontract. In een markt waar de huren op secundaire locaties zijn gedaald, is dit risico wijdverbreider dan de kopcijfers suggereren.
- Locatiesplitsing: Het verschil tussen A1- en B-locaties in Nederland is extreem. Een asset die aantrekkelijk geprijsd lijkt, kan goedkoop zijn om een reden. Leegstandsgegevens op straatniveau en trends in bezoekersaantallen zijn essentiële inputfactoren, geen optionele extra’s.
- E-commerce-verdringing: Categorieën zoals elektronica, boeken en middensegment mode staan onder aanhoudende structurele druk van online retail. Analyse van de huurdersmix moet niet alleen de huidige kredietwaardigheid van huurders beoordelen, maar ook de middellangetermijnveerkracht van de retailcategorie.
- Yieldmispricing: De yields op Nederlands retailvastgoed variëren aanzienlijk per format, locatie en huurstructuur. Het toepassen van een generieke yield op een Nederlands retailasset zonder inzicht in het specifieke inkomensrisicoprofiel leidt tot overbetaling of gemiste kansen.
- Huurderconcentratie: Assets met één huurder of projecten met een dominante huurder dragen concentratierisico. Het beoordelen van de financiële kracht en uitbreidingsplannen van sleutelhuurders vereist actuele kennis van de huurmarkt.
Moeten internationale beleggers in 2026 Nederlandse retailvastgoed overwegen?
Ja, maar selectief en met lokale expertise. Nederland biedt een stabiel juridisch kader, een transparante vastgoedmarkt, een hoge consumentenbestedingskracht en een dichte stedelijke bevolking die de retailvraag op dominante locaties ondersteunt. Voor internationale beleggers die een Europese retailportefeuille opbouwen, biedt Nederlands retailvastgoed echte diversificatie en, in de juiste assets, aantrekkelijke voor risico gecorrigeerde rendementen.
De argumenten voor Nederlandse retail zijn het sterkst bij prime winkelstraatactiva in de vier grote steden, zelfstandige supermarkten en op voedsel georiënteerde buurtwinkelconcepten. Deze formats bieden inkomensveerkracht, huurders met een sterke kredietwaardigheid en structurele vraag die niet afhankelijk is van het discretionaire consumentenvertrouwen. De investeringsvolumes stegen in 2025 met 61%, en de pijplijn van institutioneel-kwaliteitsassets die in 2026 op de markt komen, weerspiegelt een hernieuwd vertrouwen bij verkopers.
De risico’s zijn reëel maar beheersbaar. De sleutel ligt in het begrijpen van de Nederland-specifieke dynamiek — met name het huurrecht, het huurprijsherzieningsmechanisme van artikel 7:303 BW en het granulaire verschil tussen sterke en zwakke locaties — vóórdat kapitaal wordt ingezet. Internationale beleggers die hun thuismarktmodellen zonder lokale begeleiding op de Nederlandse markt hebben proberen toe te passen, hebben die kenniskloof duur betaald.
Samenwerken met een specialist die tegelijkertijd actief is op het gebied van verhuur, beleggingen en taxaties biedt een niveau van actuele marktintelligentie dat generalistische adviseurs niet kunnen bieden. Retailbeleggingsadvies van een kantoor met vier decennia aan Nederlandse markttransacties is voor internationaal kapitaal dat deze markt betreedt geen luxe. Het is de meest betrouwbare manier om te beoordelen of een asset correct geprijsd is, hoe het herverhuurpotentieel eruitziet en wat het realistische yieldtraject is over de houdperiode.
Voor beleggers die de Nederlandse retailmarkt willen begrijpen vóórdat ze zich vastleggen op een specifiek asset, weerspiegelt de achtergrond en marktpositie van KroesePaternotte de diepgaande specialistische expertise die deze markt beloont. Nederland is geen markt om te benaderen met generieke data. Het beloont degenen die de juiste lokale partner hebben.
Gerelateerde artikelen
- Welke Nederlandse steden hebben de sterkste retailvraag?
- Winkelruimte huren: wat is een marktconforme huurprijs per m²?
- Kleine winkelruimte huren in het centrum: waar moet je op letten?
Deze inhoud is gegenereerd met behulp van AI en kan fouten bevatten.