Een energielabel beïnvloedt de huurprijs van winkelruimte indirect maar merkbaar. Verhuurders van goed geïsoleerde panden met een hoog energielabel rekenen doorgaans een hogere kale huurprijs, terwijl huurders in ruil daarvoor lagere energiekosten betalen. Voor commercieel vastgoed geldt bovendien een wettelijke minimumeis die steeds strenger wordt, waardoor een slecht energielabel ook juridische en financiële risico’s met zich meebrengt. In dit artikel worden de meest gestelde vragen over energielabel en huurprijs van winkelruimte beantwoord.
Welk energielabel is verplicht voor winkelruimte?
Sinds 1 januari 2023 geldt voor kantoorgebouwen in Nederland een wettelijke minimumeis van energielabel C. Voor winkelruimte en ander commercieel vastgoed is een vergelijkbare verplichting in voorbereiding, maar per 2026 geldt nog geen harde wettelijke minimumgrens specifiek voor retailpanden. Wel zijn verhuurders en eigenaren verplicht om bij verhuur een geldig energielabel te kunnen overleggen.
Het ontbreken van een energielabel bij verhuur is niet toegestaan. Eigenaren die geen geldig label kunnen tonen, riskeren een boete van de overheid. Voor huurders is het energielabel daarmee niet alleen een indicator van duurzaamheid, maar ook een document waarop ze recht hebben vóór het tekenen van een huurcontract. Verwacht wordt dat de wetgeving voor commercieel vastgoed, inclusief winkelruimte, in de komende jaren verder wordt aangescherpt richting een minimum van label C of hoger. Wie nu een winkelruimte huurt met een laag label, kan later geconfronteerd worden met een verhuurder die gedwongen renovaties doorvoert, met alle gevolgen voor de exploitatie.
Hoe berekent een verhuurder de huurprijs op basis van het energielabel?
Verhuurders hanteren het energielabel niet als directe rekenformule voor de huurprijs, maar het label beïnvloedt de marktwaarde van het pand en daarmee indirect de gevraagde huurprijs. Een pand met energielabel A of B trekt meer gegadigden aan, heeft lagere servicekosten en scoort beter bij institutionele beleggers, wat de onderhandelingspositie van de verhuurder versterkt.
In de praktijk verwerken verhuurders de kwaliteit van het pand, inclusief energieprestatie, in de totale huurprijs per vierkante meter. Een goed geïsoleerde winkelruimte met efficiënte installaties rechtvaardigt een hogere kale huur, omdat de totale gebruikslasten voor de huurder per saldo vergelijkbaar of lager uitvallen dan bij een goedkopere ruimte met hoge energiekosten. Beleggers en verhuurders die hun vastgoedportefeuille verduurzamen, gebruiken dit argument ook actief in huuronderhandelingen. Bij het begeleiden van huurders bij winkelruimte toetst KroesePaternotte altijd of een gevraagde huurprijs marktconform is, ook in relatie tot de energieprestatie van het pand.
Wat is het verschil tussen energielabel A en energielabel C voor huurders?
Het verschil tussen energielabel A en energielabel C vertaalt zich voor huurders van winkelruimte voornamelijk in energiekosten en comfort. Een pand met label A heeft betere isolatie, efficiëntere klimaatinstallaties en lagere stookkosten, terwijl een pand met label C meer energie verbruikt en hogere exploitatiekosten met zich meebrengt.
Concreet kan het verschil in energiekosten per jaar oplopen tot duizenden euro’s, afhankelijk van de oppervlakte en het gebruik van de ruimte. Voor een winkel van 150 vierkante meter in een drukke winkelstraat is dat een significant bedrag dat direct invloed heeft op de winstmarge. Daarnaast biedt een label A-pand doorgaans een aangenamer winkelklimaat, wat relevant is voor zowel medewerkers als klanten. Vanuit beleggersperspectief worden label A-panden ook als minder risicovol beschouwd, wat betekent dat ze minder snel leegstaan en vaker door kwalitatief sterke huurders worden gekozen.
Kan een huurder onderhandelen over de huurprijs vanwege een slecht energielabel?
Ja, een huurder kan en mag onderhandelen over de huurprijs als het energielabel van de winkelruimte laag is. Een slecht label is een objectief aantoonbaar kwaliteitsgebrek van het pand dat hogere exploitatiekosten veroorzaakt. Dit is een legitiem argument in huuronderhandelingen, zeker wanneer de gevraagde huurprijs niet in verhouding staat tot de totale gebruikslasten.
In de praktijk zijn veel huurders terughoudend om dit argument in te zetten, omdat ze de marktwaarde van de ruimte niet kennen of omdat ze bang zijn de verhuurder voor het hoofd te stoten. Toch is het een reëel onderhandelingspunt. Een verhuurder die weet dat het pand energetisch ondermaats is, zal eerder bereid zijn een lagere kale huur te accepteren of afspraken te maken over verduurzaming. Het is daarbij essentieel om de huurprijs te vergelijken met marktconforme prijzen voor vergelijkbare locaties. KroesePaternotte beschikt over huurcontractdata die teruggaan tot 1984 en daarmee over de meest uitgebreide referentiebasis van de Nederlandse winkelmarkt, wat huurders een sterke positie geeft bij dit soort onderhandelingen. Bekijk hoe begeleiding bij huuronderhandelingen werkt.
Welke extra kosten brengt een laag energielabel met zich mee?
Een laag energielabel voor winkelruimte brengt drie categorieën extra kosten met zich mee: hogere energierekeningen, hogere servicekosten en potentiële toekomstige aanpassingskosten als de wetgeving verscherpt. Samen kunnen deze kosten de financiële aantrekkelijkheid van een ogenschijnlijk goedkope huurprijs volledig tenietdoen.
- Hogere energierekeningen: Slechte isolatie en verouderde installaties leiden direct tot hogere gas- en elektriciteitskosten, die volledig voor rekening van de huurder komen.
- Hogere servicekosten: In winkelcentra worden kosten voor collectieve klimaatinstallaties vaak via servicekosten verdeeld. Een pand met een laag label draagt meer bij aan het totale energieverbruik van het complex.
- Renovatierisico: Als de wetgeving voor commercieel vastgoed wordt aangescherpt, kan de verhuurder gedwongen worden te renoveren. Afhankelijk van de huurcontractbepalingen kan dit leiden tot tijdelijke sluiting, overlast of zelfs huurprijsverhoging na verduurzaming.
- Reputatierisico: Voor merken met een duurzaamheidsagenda kan een winkelruimte met een laag energielabel ook een communicatieprobleem opleveren richting klanten en stakeholders.
Het is verstandig om bij het beoordelen van een huuraanbod altijd de totale gebruikslasten te berekenen, niet alleen de kale huurprijs. Een overzicht van beschikbare winkelruimtes geeft inzicht in het aanbod, maar de beoordeling van de werkelijke kostprijs vereist marktkennis.
Hoe controleer je het energielabel van een winkelruimte vóór het tekenen?
Het energielabel van een winkelruimte controleer je via het officiële register op ep-online.nl, de landelijke database van geregistreerde energielabels voor gebouwen in Nederland. Voer het adres van het pand in en je ziet direct of er een geldig label is geregistreerd, wat de labelklasse is en wanneer het label verloopt.
Let bij de controle op de volgende punten:
- Geldigheid: Een energielabel voor commercieel vastgoed is tien jaar geldig. Controleer of het label niet verlopen is, want een verlopen label telt juridisch niet meer mee.
- Toepasselijkheid: Zorg dat het label betrekking heeft op het specifieke deel van het gebouw dat je huurt, niet op een ander gedeelte of een oudere versie van het pand.
- Overeenkomst met werkelijkheid: Een label zegt iets over de theoretische energieprestatie van het gebouw. Vraag bij twijfel naar de onderliggende berekening of het rapport van de gecertificeerde adviseur die het label heeft afgegeven.
- Contractuele vastlegging: Laat in het huurcontract opnemen welk energielabel van toepassing is op het moment van ingang van de huur. Dit beschermt je als de verhuurder later aanpassingen doet die invloed hebben op de energieprestatie.
Wie onzeker is over de interpretatie van het energielabel of de gevolgen ervan voor de huurprijs, doet er verstandig aan een gespecialiseerde retailmakelaar in te schakelen. KroesePaternotte adviseert retailers en ondernemers dagelijks bij het beoordelen van huurcontractvoorwaarden en huurprijzen, inclusief de energetische kwaliteit van het pand. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over uw zoektocht naar de juiste winkelruimte.