Retailleegstand op Nederlandse winkelstraten wordt veroorzaakt door een combinatie van structurele en conjuncturele factoren: dalende bezoekersaantallen op secundaire locaties, de aanhoudende verschuiving naar e-commerce, ongunstige huurstructuren die marktherstel vertragen, en gemeentelijk beleid dat historisch gezien heeft geleid tot een overaanbod van winkelruimte. Geen enkele factor verklaart de leegstand in zijn geheel. Het patroon is sterk locatiegebonden, en in Nederland kan het verschil tussen een goed presterende A1-straat en een verzwakkende B-locatie aanzienlijk zijn. De onderstaande secties lichten de belangrijkste oorzaken toe — van huurdergedrag tot beleidsfouten — en geven investeerders en verhuurders een helder beeld van waar de risico’s zich concentreren.
Welke Nederlandse winkelstraten hebben de hoogste leegstandspercentages?
Leegstand op Nederlandse winkelstraten concentreert zich het sterkst op secundaire en tertiaire locaties in middelgrote steden en in de niet-prime gedeelten van grotere stadscentra. Straten die één of twee blokken verwijderd liggen van de dominante voetgangersstroom — de zogenoemde B- en C-locaties — laten consistent hogere en hardnekkigere leegstand zien dan prime A1-straten in steden als Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. In kleinere regionale plaatsen kan zelfs de hoofdwinkelstraat te maken krijgen met structurele leegstand wanneer de lokale bevolking krimpt of wanneer een nabijgelegen retailpark bestedingen uit het centrum heeft weggetrokken.
Het onderscheid tussen locatieklassen is van groot belang op de Nederlandse retailvastgoedmarkt. Een A1-locatie in een sterke stad kent een constante huurdersvraag en een lage leegstand, terwijl een B-locatie in dezelfde stad maanden of zelfs jaren leeg kan staan. Deze polarisatie is sinds de pandemie verder versterkt en vertoont geen tekenen van omkering. Investeerders die niet vertrouwd zijn met de Nederlandse marktdynamiek onderschatten soms hoe snel het leegstandsrisico toeneemt zodra een straat buiten het primaire retailcircuit valt. Inzicht in welke specifieke straten werkelijk prime zijn — en welke slechts grenzen aan prime — vereist gedetailleerde lokale kennis in plaats van macro-economische data.
Hoe beïnvloedt de groei van e-commerce de leegstand van fysieke winkels in Nederland?
De groei van e-commerce in Nederland heeft de rationalisatie van fysieke retailnetwerken versneld, met name bij retailers in het middensegment op het gebied van mode, elektronica en woninginrichting. Nu online verkoopkanalen zijn gerijpt, hebben veel retailers hun totale winkelbestand teruggebracht: zij geven prioriteit aan flagshiplocaties op de drukst bezochte straten en verlaten secundaire en tertiaire locaties. Het gevolg is een structurele daling van de vraag naar niet-prime winkelruimte, wat de leegstand op zwakkere locaties in de Nederlandse retailmarkt rechtstreeks vergroot.
Dit betekent niet dat de fysieke retail als geheel terrein verliest. Categorieën zoals horeca, persoonlijke verzorging, belevingsgerichte retail en supermarkten hebben bewezen veerkrachtig te zijn of zelfs hun fysieke aanwezigheid te hebben uitgebreid. De impact van e-commerce op leegstand is dan ook selectief: het versnelt het verval op locaties die al marginaal waren, terwijl prime straten in sterke steden huurdersvraag blijven aantrekken. Voor investeerders die retailbeleggingsmogelijkheden in Nederland beoordelen, is de relevante vraag niet of e-commerce de retail in brede zin beïnvloedt, maar of het specifieke object zich bevindt op een locatie die vraag vanuit veerkrachtige retailcategorieën behoudt.
Nederland heeft een van de hoogste e-commercepenetratiegraden in Europa, wat betekent dat deze structurele druk geen toekomstig risico is maar een huidige realiteit. Objecten op locaties die sterk afhankelijk zijn van vergelijkend winkelen — kledingketens, schoenenretailers, consumentenelektronica — dragen een aanzienlijk groter leegstandsrisico dan objecten met een anker in voeding, dienstverlening of bestemmingsretail.
Welke rol spelen Nederlandse huurstructuren bij het verlengen van leegstand?
Nederlandse huurstructuren kunnen leegstand verlengen doordat er een discrepantie ontstaat tussen het markthuurprijsniveau en de huurprijzen die verhuurders bereid zijn te accepteren. Wanneer een zittende huurder vertrekt, kan een verhuurder wiens verwachtingen zijn verankerd aan het vorige huurniveau weerstand bieden tegen het opnieuw verhuren tegen een lagere markthuur — zeker als het object is gefinancierd op basis van een waardering die historische inkomsten weerspiegelt. Dit verschil tussen verwachting en marktrealisteit houdt units langer leeg dan noodzakelijk, met name op zwakkere locaties waar het aanbod van potentiële huurders beperkt is.
De rol van het huurprijsherzieningsmechanisme op grond van artikel 7:303 BW
Op grond van het Nederlandse huurrecht kunnen commerciële huurprijzen worden herzien op basis van artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij de markthuurwaarde wordt bepaald aan de hand van vergelijkbare transacties. Dit mechanisme is bedoeld om huurprijzen in lijn te brengen met de markt, maar het proces kost tijd en vereist professioneel waarderingsmateriaal. Verhuurders en huurders kunnen aanzienlijk van mening verschillen over de werkelijke markthuur, en het beslechten van dat geschil via de juridische weg kan de leegstandsperiode verlengen. Voor investeerders die objecten in Nederland verwerven, is inzicht in de actuele markthuur ten opzichte van de lopende huur essentieel voor het beoordelen van het verhuurrisico. Advies bij huurprijsherziening van een specialist met uitgebreide transactiedata is vaak de meest betrouwbare manier om vast te stellen waar de markthuur daadwerkelijk ligt.
Concentratie van huurafloop en huurdersincentives
Nederlandse retailhuurcontracten hebben doorgaans een looptijd van vijf jaar met verlengingsopties. Wanneer meerdere huurcontracten in een winkelstraat of winkelcentrum in dezelfde periode aflopen, kunnen verhuurders te maken krijgen met gelijktijdige leegstand in meerdere units. De marktstandaard voor huurdersincentives — waaronder huurvrije periodes en bijdragen aan inrichtingskosten — is op zwakkere locaties toegenomen, wat betekent dat de effectieve huur die verhuurders realiseren vaak lager is dan de nominale huurprijs suggereert. Investeerders die het rendement uitsluitend beoordelen op basis van de nominale huurprijs, zonder rekening te houden met incentivekosten en verhuurassumpties, overschatten mogelijk het duurzame inkomen in aanzienlijke mate.
Waarom zijn sommige retailformats gevoeliger voor leegstand dan andere?
Retailformats die afhankelijk zijn van hoge bezoekersaantallen en impulsaankopen zijn het meest kwetsbaar voor leegstand wanneer het consumentengedrag verandert. Modeketenretailers in het middensegment, schoenenketens en consumentenelektronicaverkopers behoren tot de meest actieve reduceerders van hun Nederlandse winkelnetwerken, en laten units achter die vaak groot, diep van opzet en moeilijk te verhuren zijn aan alternatieve huurders. Deze formats, geconcentreerd in secundaire winkelstraten en in de zwakkere gedeelten van winkelcentra, zijn nu onevenwichtig sterk vertegenwoordigd in de Nederlandse leegstandsstatistieken voor retail.
Formats met een service- of gemakscomponent — supermarkten, apotheken, persoonlijke verzorging, eten onderweg en fitnessaanbieders — hebben daarentegen hun fysieke aanwezigheid gehandhaafd of uitgebreid. Supermarktverankerde objecten behoren in het bijzonder tot de meest verdedigbare formats op de Nederlandse markt en trekken sterke institutionele interesse aan, omdat de ankerhuurder bezoekers genereert die de omliggende retail ondersteunen. Zelfstandige supermarkten en op gemak gerichte retailparken hebben hun waarde effectiever behouden dan pure vergelijkende winkelstraten.
Grootschalige detailhandel, waaronder PDV- en GDV-concentraties, neemt een aparte positie in. Deze perifere formats bedienen categorieën zoals meubelen, doe-het-zelf en automotive, die minder gevoelig zijn voor pure e-commerceverdrijving, maar die hun eigen risico’s kennen op het gebied van planologische beperkingen en verzorgingsgebiedafhankelijkheid. Inzicht in welke formats structureel leegstandsrisico dragen op een bepaalde locatie is essentieel voor elke serieuze beoordeling van het beleggingsrisico in Nederlands retailvastgoed.
Hoe beïnvloeden gemeentelijke beleidsmaatregelen de leegstand op Nederlandse winkelstraten?
Gemeentelijk beleid heeft een belangrijke rol gespeeld bij het ontstaan van retailleegstand in Nederland, met name door decennialang permissieve planologische beslissingen die het retailaanbod hebben laten uitbreiden tot ver boven wat bevolkingsgroei en consumentenbestedingen konden dragen. Veel Nederlandse gemeenten keurden nieuwe retailontwikkelingen, perifere retailparken en uitbreidingen van winkelcentra goed die bestedingen wegtrokken bij bestaande winkelstraten, zonder de gevolgen voor bestaande retailgebieden adequaat te beheersen. Het resultaat op talloze locaties is een versnipperd retaillandschap waarin het aanbod de duurzame vraag overstijgt.
De afgelopen jaren zijn veel gemeenten overgegaan op actievere leegstandsbeheersstrategieën, waaronder transformatieprogramma’s voor retail die de omzetting van structureel leegstaande winkelunits naar woningen, kantoren of horeca ondersteunen. Sommige steden hebben specifieke straten aangewezen voor retailbescherming, terwijl zij tegelijkertijd actief de uitfasering van retail op zwakkere secundaire straten faciliteren. Dit beleid kan positief zijn voor verhuurders in beschermde prime gebieden, maar kan ook de structurele neergang versnellen van locaties die buiten de aangewezen retailkern vallen.
Voor investeerders is gemeentelijk beleid een wezenlijke factor bij het beoordelen van het langetermijnrisico van een object. Een locatie die momenteel buiten de aangewezen retailprioriteitszone van een gemeente valt, kan toenemende druk ondervinden naarmate de planologische ondersteuning voor retailgebruik afneemt. Omgekeerd profiteren objecten in gemeentelijk ondersteunde prime retailgebieden van een zekere structurele bescherming. Dit beoordelen vereist kennis van lokale ruimtelijke ordeningsbeslissingen die ver uitstijgt boven wat nationale marktrapportages doorgaans bieden. Retailmarktonderzoek op locatieniveau is de enige betrouwbare manier om deze risicodimensie te beoordelen.
Welke signalen wijzen erop dat een Nederlandse retaillocatie structureel verzwakt?
Een Nederlandse retaillocatie verzwakt structureel wanneer de leegstandspercentages aanhoudend stijgen, wanneer de huurdersmix verschuift naar huurders van lagere kwaliteit of tijdelijke gebruikers, en wanneer bezoekersdata een aanhoudende daling laten zien die niet door tijdelijke factoren wordt verklaard. Deze signalen treden vaak gelijktijdig op en versterken elkaar: leegstand vermindert het bezoekersaantal, waardoor overblijvende huurders minder bereid zijn te verlengen, wat de leegstand verder vergroot. Zodra deze spiraal zich heeft ingezet, is het zonder ingrijpende interventie moeilijk om die te doorbreken.
Specifieke indicatoren die het volgen waard zijn:
- Toenemend aandeel niet-retailgebruikers zoals dienstverleners, nagelsalons of telefoonreparatiewinkels, die doorgaans lagere huren betalen en minder bezoekers genereren dan traditionele retailhuurders
- Groeiend gebruik van kortlopende of pop-uphuurcontracten doordat verhuurders moeite hebben huurders te vinden die bereid zijn zich te binden aan standaard vijfjarige huurcontracten
- Dalende nominale huurprijzen en stijgende incentivepakketten, wat erop wijst dat de effectieve huur daalt ook al lijken de nominale cijfers stabiel
- Vertrek van ankerhuurders uit een winkelstraat of winkelcentrum, waardoor de bezoekerstrekker wegvalt die de omliggende retailers ondersteunde
- Gemeentelijke herclassificatie van een straat buiten de aangewezen retailprioriteitsgebieden, wat aangeeft dat de gemeente de structurele neergang van de locatie heeft geaccepteerd
- Aanhoudende daling van het bezoekersaantal ten opzichte van vergelijkbare locaties in dezelfde stad, wat duidt op een structurele verschuiving in plaats van een tijdelijke dip
Het vroegtijdig herkennen van deze signalen vereist toegang tot actuele, gedetailleerde marktdata in plaats van geaggregeerde nationale statistieken. KroesePaternotte volgt transactiedata op de Nederlandse retailmarkt sinds 1984, wat het kantoor een diepgaande longitudinale kennis geeft die vroegtijdige signalering van structurele verzwakking mogelijk maakt. Voor een internationale investeerder die beoordeelt of een specifiek Nederlands retailobject correct is geprijsd voor het locatierisico, is dit soort actuele, locatiegebonden kennis precies wat een goed gestructureerde acquisitie onderscheidt van een kostbare vergissing. De retailbeleggingsadviesdienst van het kantoor richt zich op precies dit soort locatiegebonden due diligence, waarbij verhuurmarktkennis, waarderingsexpertise en onderzoekscapaciteit worden gecombineerd in één geïntegreerde beoordeling.