Wat is het verschil tussen een A-locatie en B-locatie voor winkels?

Justus Hayes - Research ·
Drukke winkelstraat met luxe etalages en voetgangers naast een rustige zijstraat in warm middaglicht, vlakke vectorillustratie.

Een A-locatie is een winkellocatie met de hoogste passantenfrequentie in een stad of winkelgebied, terwijl een B-locatie minder bezoekers trekt en doorgaans buiten de kernwinkelzone ligt. Het verschil is niet alleen geografisch: het bepaalt direct hoeveel omzet een winkel realistisch kan draaien. De secties hieronder werken elk aspect van dit onderscheid concreet uit.

Welke factoren bepalen of een locatie een A-locatie is?

Een A-locatie wordt bepaald door passantenfrequentie, zichtbaarheid en de concentratie van sterke buurtformules. Concreet gaat het om de drukste winkelstraten of winkelcentra in een stad, waar de meeste consumenten dagelijks langskomen. Locaties gelden als A-locatie wanneer ze structureel de hoogste voetgangersstromen combineren met een aantrekkelijke winkelmix en goede bereikbaarheid.

De belangrijkste factoren op een rij:

  • Passantenfrequentie: het aantal voetgangers per uur op de locatie, gemeten op representatieve momenten
  • Ankerhuurders en buurtformules: de aanwezigheid van trekkers zoals grote modezaken, supermarkten of warenhuizen die zelf publiek genereren
  • Bereikbaarheid: nabijheid van openbaar vervoer, parkeervoorzieningen en fietsroutes
  • Zichtbaarheid: hoekpanden, brede gevels en ligging op ooghoogte in een drukke doorloopas scoren hoger
  • Stabiele vraag van retailers: als nationale en internationale ketens structureel voor een straat kiezen, bevestigt dat de A-status

In de praktijk verschilt de precieze afbakening per stad. De Kalverstraat in Amsterdam en de Lijnbaan in Rotterdam zijn klassieke A-locaties, maar ook in Groningen, Eindhoven of Breda zijn duidelijke A-zones te onderscheiden. KroesePaternotte begeleidt retailers bij het beoordelen van locaties door heel Nederland en beschikt over huurcontractdata die teruggaan tot 1984, waardoor de historische prestaties van een locatie objectief te wegen zijn.

Wat zijn de concrete verschillen in huurprijs tussen een A- en B-locatie?

De huurprijs op een A-locatie ligt structureel hoger dan op een B-locatie, vaak een factor twee tot drie of meer per vierkante meter, afhankelijk van de stad en het segment. Dit prijsverschil weerspiegelt de hogere omzetpotentie die een A-locatie biedt door meer passanten en een sterkere merkpositionering.

Huurprijzen voor winkelruimte worden uitgedrukt in euro per vierkante meter per jaar. Op de drukste A-locaties in grote steden lopen de huurprijzen op tot de hoogste niveaus in de markt. B-locaties kennen lagere vierkante meterprijzen, maar dat betekent niet automatisch dat ze goedkoper uitvallen in verhouding tot de omzet die ze genereren.

Naast de kale huurprijs spelen ook servicekosten, marketingbijdragen bij winkelcentra en de huurvrije periode bij aanvang een rol. Op A-locaties zijn verhuurders soms bereid een langere huurvrije periode te bieden om een gewenste huurder aan te trekken. Op B-locaties zijn de contractvoorwaarden soms soepeler, maar de onderhandelingsruimte hangt sterk af van de lokale marktsituatie. Een gespecialiseerde retailmakelaar kan beoordelen of een aangeboden huurprijs marktconform is, iets wat zonder actuele vergelijkingsdata lastig te beoordelen is.

Welk type winkel past beter op een B-locatie dan op een A-locatie?

Winkels die niet afhankelijk zijn van spontane passantenstromen maar van gerichte klantenbezoeken, presteren vaak goed op een B-locatie. Denk aan speciaalzaken met een trouwe klantenkring, ambachtelijke bedrijven, showrooms of dienstverleners waarbij de klant bewust een afspraak maakt.

Concrete voorbeelden van winkeltypen die op een B-locatie goed kunnen functioneren:

  • Meubelzaken en woonwinkels die ruimte nodig hebben en waarbij klanten bewust komen
  • Fietsenmakers, kookstudio’s en andere ervaringsgerichte concepten met een vaste klantengroep
  • Groothandels of hybride retail met een beperkt aantal transacties per dag
  • Niche-speciaalzaken met een sterke online aanwezigheid die offline als ophaal- of ervaringspunt dienen
  • Dienstverleners zoals kappers, fysiotherapeuten of nagelstudio’s

Voor impulsaankopen, modezaken en formules die afhankelijk zijn van merkzichtbaarheid, is een B-locatie structureel minder geschikt. Een e-commercemerk dat de stap naar offline maakt met als doel nieuwe klanten te bereiken, heeft in de meeste gevallen een A-locatie nodig om dat doel te realiseren.

Hoe herken je een echte A-locatie als je winkelruimte zoekt?

Een echte A-locatie herken je aan de combinatie van zichtbaar hoge voetgangersdruk op meerdere dagdelen, de aanwezigheid van sterke retailmerken als directe buren en een lage leegstand in de omgeving. Als een straat of zone structureel gevuld is met gevestigde formules en weinig leegstand kent, is dat een betrouwbaar signaal van A-status.

Praktische manieren om een locatie te beoordelen:

  1. Bezoek op meerdere momenten: een drukke zaterdagmiddag zegt weinig als de locatie doordeweeks leeg is. Kom ook op een dinsdag- of woensdagochtend.
  2. Let op de buren: welke merken zitten er direct naast en tegenover? Nationale en internationale ketens kiezen bewust voor A-locaties.
  3. Controleer leegstandspercentage: meer dan een paar lege panden op rij in een straat is een waarschuwingssignaal.
  4. Vraag naar historische huurdata: een locatie die de afgelopen tien jaar steeds snel opnieuw verhuurd werd, presteert structureel goed.
  5. Beoordeel de doorloopas: ligt de locatie tussen twee publiekstrekkers zoals een station en een marktplein? Dan stroomt het publiek er vanzelf langs.

Veel aanbodportalen tonen panden die al weken of maanden beschikbaar zijn, wat juist een indicatie kan zijn dat ze minder gewild zijn. De beste A-locaties worden vaak via netwerken aangeboden voordat ze publiek verschijnen. Via het aanbod van KroesePaternotte zijn ook niet-publiek beschikbare locaties toegankelijk, dankzij directe relaties met eigenaren en ontwikkelaars.

Wat zijn de risico’s van kiezen voor een B-locatie om kosten te besparen?

De grootste risico’s van een B-locatie zijn lagere omzet door minder passanten, beperkte merkzichtbaarheid en een zwakkere onderhandelingspositie bij huurverlenging als de locatie toch niet presteert. De lagere huurprijs compenseert die nadelen lang niet altijd, zeker niet voor formules die afhankelijk zijn van spontane bezoekers.

Specifieke risico’s om rekening mee te houden:

  • Omzetderving: minder passanten betekent minder kansen op spontane aankopen, wat directe impact heeft op de dagomzet
  • Hogere marketingkosten: wie niet vanzelf gevonden wordt, moet meer investeren in reclame om klanten naar de locatie te trekken
  • Huurcontractrisico: als de locatie tegenvalt, zit je vaak vast aan een contract van vijf jaar of langer zonder flexibele uitstapoptie
  • Imago-effect: voor merkopbouw telt de locatie mee. Een B-locatie kan het moeilijker maken om serieus genomen te worden door leveranciers of investeerders
  • Doorgroeibeperkingen: wie wil uitbreiden of een tweede vestiging openen, begint sterker als de eerste locatie goed presteert

De keuze voor een B-locatie is niet per definitie verkeerd, maar moet een bewuste strategische keuze zijn, niet een noodoplossing omdat de A-locatie te duur lijkt of niet beschikbaar lijkt. Soms is de huurprijs op een A-locatie bespreekbaar, of zijn er huurvrije periodes mogelijk die de instapdrempel verlagen. Dat soort mogelijkheden zijn alleen zichtbaar als je de markt goed kent of wordt bijgestaan door iemand die dat wel doet.

Voor retailers die twijfelen tussen locaties of niet weten wat marktconform is, biedt een gesprek met KroesePaternotte direct inzicht op basis van actuele huurdata en jarenlange ervaring op de Nederlandse winkelmarkt. Als gespecialiseerde retailvastgoedspecialist kennen ze de huurprijzen per straat, per stad en per locatietype, en onderhandelen ze op basis van feiten in plaats van aannames.

Gerelateerde artikelen