De leegstand in Nederlandse winkelstraten bedraagt in 2026 gemiddeld tussen de 7 en 10 procent van het totale winkeloppervlak, afhankelijk van het type locatie en de regio. Binnensteden van grote steden presteren beter dan middelgrote steden en perifere winkelgebieden, waar leegstandspercentages aanzienlijk hoger kunnen uitvallen. De cijfers zijn de afgelopen jaren gestabiliseerd na een piek tijdens de coronaperiode, maar de situatie verschilt sterk per locatie. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over winkelleegstand in Nederland.
Welke steden hebben de hoogste winkelleegstand?
Middelgrote steden zoals Heerlen, Lelystad, Almelo en Terneuzen kennen structureel de hoogste winkelleegstand in Nederland. In sommige van deze steden loopt het leegstandspercentage op tot 20 procent of meer. De grote steden Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag laten een veel gunstiger beeld zien, met name op de A-locaties in de binnenstad waar de vraag naar winkelruimte het aanbod nog steeds overtreft.
De verklaring ligt in de combinatie van bevolkingsomvang, koopkracht en de aantrekkingskracht op nationale en internationale retailers. Een stad als Amsterdam trekt retailers uit de hele wereld, terwijl een middelgrote stad in de periferie steeds minder in staat is om dezelfde huurders te binden. Leegstand concentreert zich bovendien binnen steden: ook in Rotterdam of Den Haag zijn er zijstraten en secundaire winkelgebieden waar de leegstand aanzienlijk hoger is dan het stedelijk gemiddelde.
Voor ondernemers die een winkelruimte zoeken, is het onderscheid tussen A-, B- en C-locaties binnen een stad minstens zo relevant als het verschil tussen steden onderling. Bekijk het actuele winkelaanbod om een beeld te krijgen van wat er per locatietype beschikbaar is.
Hoe wordt winkelleegstand gemeten en bijgehouden?
Winkelleegstand wordt gemeten door het aantal leegstaande winkelunits of het leegstaande winkeloppervlak in vierkante meters te delen door het totale beschikbare winkeloppervlak in een gebied. Dit levert een leegstandspercentage op dat per straat, per stad of op nationaal niveau kan worden berekend. Marktpartijen, gemeenten en onderzoeksbureaus hanteren daarvoor eigen tellingen en registraties.
In de praktijk worden leegstandscijfers bijgehouden via veldonderzoek, waarbij medewerkers fysiek winkelstraten inventariseren, aangevuld met data uit vastgoedregistraties en huurcontractinformatie. De betrouwbaarheid van leegstandscijfers hangt sterk af van de actualiteit en volledigheid van de onderliggende data. Publieke portalen tonen lang niet altijd de werkelijke marktsituatie: panden staan soms als beschikbaar geregistreerd terwijl ze al verhuurd zijn, of andersom.
KroesePaternotte beschikt over een database die teruggaat tot 1984 en huurcontractdata bevat van vrijwel de gehele Nederlandse winkelmarkt. Die historische diepgang maakt het mogelijk om leegstandsontwikkelingen over langere perioden te analyseren en locatiespecifieke trends te duiden die in publieke cijfers niet zichtbaar zijn.
Wat zijn de belangrijkste oorzaken van leegstand in winkelstraten?
De belangrijkste oorzaken van leegstand in winkelstraten zijn de structurele groei van online winkelen, overaanbod van winkeloppervlak, demografische krimp in bepaalde regio’s en een mismatch tussen de gevraagde huurprijzen en wat retailers bereid zijn te betalen. Deze factoren versterken elkaar en maken leegstand in veel gebieden een hardnekkig probleem.
Nederland heeft decennialang nieuw winkeloppervlak toegevoegd, ook in periodes waarin de detailhandel al onder druk stond. Het gevolg is een structureel overaanbod in veel middelgrote steden en perifere locaties. Tegelijkertijd heeft de opkomst van e-commerce ervoor gezorgd dat een deel van de fysieke retail simpelweg niet meer levensvatbaar is op locaties met een beperkt bezoekersaantal.
Een andere oorzaak die minder zichtbaar is maar wel degelijk meespeelt: eigenaren die vasthouden aan huurprijzen die niet meer marktconform zijn. Een pand dat leeg staat omdat de verhuurder de huurprijs niet wil aanpassen aan de huidige marktrealiteit, telt mee als leegstand maar is in feite een onderhandelingsprobleem. Dit is een van de redenen waarom kennis van actuele huurprijzen per straat en per stad zo waardevol is bij het zoeken naar winkelruimte.
Verschilt leegstand tussen winkelcentra en binnenstedelijke winkelstraten?
Ja, er is een duidelijk verschil. Binnenstedelijke winkelstraten op A-locaties in grote steden kennen structureel lage leegstand, terwijl winkelcentra buiten de binnenstad en met name oudere, grootschalige centra in middelgrote steden een hogere en soms stijgende leegstand laten zien. Het type locatie en de marktpositie van het centrum zijn bepalend.
Dominante winkelcentra met een sterke trekkracht, zoals grote overdekte centra in regionale hoofdsteden, presteren doorgaans goed. Ze bieden een combinatie van retail, horeca en voorzieningen die bezoekers trekt. Maar winkelcentra die zijn gebouwd in de jaren tachtig en negentig, zonder voldoende differentiatie of herontwikkelingsperspectief, kampen met structurele leegstand die moeilijk op te lossen is zonder ingrijpende aanpassing van het concept of het vastgoed zelf.
Binnenstedelijke winkelstraten profiteren van hun ligging, historische aantrekkingskracht en de combinatie met horeca en cultuur. Toch geldt ook hier: de A-locatie presteert, de B-locatie staat onder druk. Het verschil tussen een drukke hoofdstraat en een zijstraat op honderd meter afstand kan in leegstandstermen enorm zijn.
Wat gebeurt er met langdurig leegstaande winkelpanden?
Langdurig leegstaande winkelpanden worden steeds vaker getransformeerd naar andere functies, zoals woningen, kantoren, horeca of maatschappelijke voorzieningen. Gemeenten spelen hierin een actieve rol via bestemmingsplanwijzigingen en transformatieprogramma’s. Panden die langer dan twee jaar leegstaan, worden in veel gemeenten actief benaderd voor herbestemming.
De transformatie van winkelruimte naar wonen is in veel binnensteden een bewuste keuze geworden. Het vermindert het overaanbod van winkeloppervlak, voegt woningen toe in een krappe markt en kan bijdragen aan een levendigere binnenstad door meer bewoners toe te voegen aan het gebied. Dit verkleint tegelijkertijd het totale winkeloppervlak, wat op termijn kan bijdragen aan een gezonder evenwicht tussen vraag en aanbod.
Voor retailers die juist op zoek zijn naar ruimte, biedt dit een interessant perspectief: het totale aanbod van traditionele winkelruimte neemt in sommige steden af, wat de druk op goede locaties kan vergroten. Wie een sterke locatie wil bemachtigen, doet er goed aan niet alleen te kijken naar wat publiek beschikbaar is. Begeleiding bij het huren van winkelruimte geeft toegang tot locaties die nooit op openbare portalen verschijnen.
Neemt de winkelleegstand in Nederland toe of af?
De winkelleegstand in Nederland is na de piek tijdens de coronaperiode op veel A-locaties gedaald of gestabiliseerd. Op B- en C-locaties en in middelgrote steden blijft de leegstand echter structureel hoog en neemt die in sommige gevallen nog toe. Het beeld is dus tweeledig: de sterkste locaties herstellen, de zwakkere locaties blijven achter.
Deze polarisatie is een van de meest opvallende trends in de Nederlandse retailmarkt van de afgelopen jaren. Retailers concentreren zich steeds meer op een beperkt aantal toplocaties in grote steden, waardoor de vraag naar die locaties hoog blijft en de huurprijzen op A-locaties stabiel zijn. Tegelijkertijd verdwijnt de vraag naar B- en C-locaties in kleinere steden structureel.
Voor ondernemers die een winkelruimte zoeken, is dit een relevant gegeven. De beste locaties zijn schaars en worden snel verhuurd, vaak voordat ze publiek worden aangeboden. Wie wil concurreren om die ruimtes, heeft actuele marktkennis nodig en directe contacten met eigenaren en ontwikkelaars. KroesePaternotte is als gespecialiseerde retailmakelaar dagelijks actief op precies die markt, in Amsterdam maar ook in Groningen, Rotterdam, Utrecht en de rest van Nederland.
Wil je weten wat er beschikbaar is op de locatie die voor jouw concept het meest geschikt is? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over de mogelijkheden.