De juiste steden voor retailexpansie kies je door koopkracht, passantenstromen, concurrentiedichtheid en de beschikbaarheid van passende locaties in samenhang te beoordelen. Er bestaat geen universeel antwoord: een stad die perfect is voor een sportmerk, kan ongeschikt zijn voor een nicheboetiek. De vragen hieronder helpen je stap voor stap een onderbouwde keuze te maken.
Welke factoren bepalen of een stad geschikt is voor retailexpansie?
Een stad is geschikt voor retailexpansie als de combinatie van koopkracht, passantenaantallen, verzorgingsgebied en huurlastenverhouding aansluit bij jouw formule. Daarbinnen spelen vijf factoren de grootste rol: de omvang van het verzorgingsgebied, de gemiddelde bestedingsruimte van de lokale consument, de bestaande concurrentie in jouw segment, de bereikbaarheid van het centrum en de beschikbaarheid van geschikte retailruimte.
Koopkracht alleen is niet genoeg. Een stad met een hoog gemiddeld inkomen maar een verzadigd retailaanbod in jouw categorie biedt minder kansen dan een middelgrote stad waar jouw concept nog ontbreekt. Passantenaantallen zijn bovendien sterk locatiegebonden: twee adressen in dezelfde stad kunnen een factor tien van elkaar verschillen in loopverkeer.
Praktisch gezien is het verstandig om steden niet op gevoel te selecteren, maar op basis van actuele marktdata. Begeleiding bij locatiekeuze door een gespecialiseerde retailmakelaar helpt je deze factoren per stad objectief te wegen, zeker als je meerdere steden tegelijk overweegt.
Wat is het verschil tussen A-, B- en C-locaties in Nederlandse steden?
A-locaties zijn de winkelstraten en winkelcentra met de hoogste passantenaantallen en de sterkste retailmix in een stad. B-locaties liggen net buiten de drukste zones en trekken minder spontaan bezoek. C-locaties zijn zijstraten, woonwijkstrips of kleinere kernen met een overwegend lokale functie. Het locatietype bepaalt direct de huurprijs, het type klant en het verwachte omzetpotentieel.
Voor de meeste retailformules geldt dat een A-locatie de hoogste omzet genereert, maar ook de hoogste huurlast met zich meebrengt. De vraag is of de omzet-huurverhouding positief uitpakt. Voor dagelijkse boodschappen of impulsaankopen is een A-locatie vrijwel altijd noodzakelijk. Voor bestemmingsaankopen, zoals meubilair of maatwerk, kan een B-locatie met lagere huurkosten juist aantrekkelijker zijn.
Wat veel ondernemers onderschatten: binnen één stad kunnen A-locaties sterk van elkaar verschillen. De Kalverstraat in Amsterdam en de Lijnbaan in Rotterdam zijn beide A-locaties, maar bedienen een heel ander publiek en kennen andere huurprijsniveaus. Kennis van de specifieke straat telt zwaarder dan de generieke locatieclassificatie.
Hoe vergelijk je het retailpotentieel van verschillende steden?
Het retailpotentieel van steden vergelijk je door te kijken naar de verhouding tussen het verzorgingsgebied, de bestedingskracht per inwoner, het bestaande winkelaanbod in jouw segment en de leegstandsontwikkeling. Een stad met een groeiend verzorgingsgebied, lage leegstand en weinig directe concurrentie scoort hoger dan een stad waar het aanbod al verzadigd is.
Concrete vergelijkingscriteria zijn:
- Omvang en groei van het primaire verzorgingsgebied
- Besteedbaar inkomen per huishouden in het verzorgingsgebied
- Winkelleegstand als percentage van het totale winkeloppervlak
- Aanwezigheid van ankerformules die trekkracht genereren
- Bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer
- Geplande gebiedsontwikkelingen of herontwikkelingen
KroesePaternotte beschikt over huurcontractdata die teruggaan tot 1984 en die vrijwel de gehele Nederlandse winkelmarkt dekken. Die historische diepgang maakt het mogelijk om niet alleen een momentopname te maken, maar ook trends per stad te duiden: welke steden groeien structureel in retailaantrekkelijkheid en welke laten een dalende lijn zien.
Welke Nederlandse steden bieden de beste kansen voor nieuwe retailers?
Voor nieuwe retailers bieden steden als Utrecht, Eindhoven, Den Haag, Groningen en Tilburg in 2026 goede kansen, naast Amsterdam en Rotterdam. Deze steden combineren een groeiend inwoneraantal, een relatief jonge bevolkingssamenstelling en een actieve retailmarkt met nog beschikbare A-locaties. De juiste keuze hangt echter sterk af van jouw formule en doelgroep.
Utrecht trekt een koopkrachtige en jonge consument en heeft een compact, goed lopend stadscentrum. Eindhoven heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een sterk retailcentrum voor het zuiden van Nederland, mede door de groei van de regio. Groningen bedient een groot verzorgingsgebied in het noorden en kent een stabiele retailmarkt met relatief betaalbare huurprijzen vergeleken met de Randstad.
Steden als Den Haag en Tilburg bieden kansen voor formules die in Amsterdam of Rotterdam al verzadiging zien. Kleinere steden als Zwolle, Arnhem of Breda zijn interessant voor retailers die een regionale rollout plannen en bewust kiezen voor een gefaseerde expansie buiten de grote steden.
Wanneer is het slim om te kiezen voor een kleinere stad in plaats van een grote?
Een kleinere stad is slim als je formule gebaat is bij een sterkere lokale binding, lagere huurlasten of minder directe concurrentie. Steden met 80.000 tot 150.000 inwoners hebben vaak een trouwe lokale klantenbasis, weinig internationale ketens in jouw segment en huurprijzen die een gezondere omzet-huurverhouding mogelijk maken dan in de grote steden.
Bovendien zijn kleinere steden interessant als eerste stap in een expansiestrategie. Je bouwt operationele ervaring op in een overzichtelijke markt voordat je de stap naar een duurdere en competitievere locatie zet. Voor e-commercemerken die offline willen testen, biedt een middelgrote stad een lagere instapdrempel met minder risico.
Het nadeel is dat het verzorgingsgebied kleiner is en dat de passantenaantallen lager liggen. Voor formules die afhankelijk zijn van impulsbezoek of hoge doorloop, is een kleinere stad minder geschikt. De keuze hangt dus direct samen met je businessmodel en de mate waarin klanten bewust naar je toe komen versus toevallig binnenlopen.
Hoe weet je of een locatie in een stad echt beschikbaar en marktconform geprijsd is?
Een locatie is marktconform geprijsd als de huurprijs per vierkante meter overeenkomt met recente huurcontracten in vergelijkbare straten en voor vergelijkbare oppervlakten in dezelfde stad. Beschikbaarheid is betrouwbaar als de ruimte actief wordt aangeboden door een eigenaar of beheerder die ook daadwerkelijk verhuurt, en niet slechts op een portaal staat zonder actieve opvolging.
In de praktijk zijn publieke portalen onvolledig. De beste A-locaties worden vaak verhuurd via directe netwerken, zonder dat ze ooit online verschijnen. Tegelijkertijd staan sommige panden op portalen als beschikbaar terwijl ze al verhuurcontracten hebben of in onderhandeling zijn. Dit maakt het voor een ondernemer zonder marktkennis lastig om een realistisch beeld te vormen van wat er werkelijk beschikbaar is.
Marktconformiteit controleer je door huurprijzen te vergelijken met gerealiseerde transacties in dezelfde straat of hetzelfde winkelgebied. Dat vereist toegang tot actuele transactiedata, iets wat openbaar niet beschikbaar is. Via het aanbodoverzicht van KroesePaternotte krijg je inzicht in wat er werkelijk op de markt is, inclusief locaties die niet publiek worden aangeboden.
Een gespecialiseerde retailmakelaar kan ook beoordelen of een gevraagde huurprijs realistisch is, op basis van vergelijkbare transacties in dezelfde markt. Dat voorkomt dat je te veel betaalt of een contract tekent met voorwaarden die niet marktconform zijn. Neem contact op om te bespreken welke locaties in jouw doelsteden beschikbaar zijn en wat een realistische huurprijs is voor jouw formule.