+31 (0)20 346 77 66 info@kroesepaternotte.com

‘Financieringsproblemen winkelpanden niet door corona’

June 4, 2020

De huidige financieringsproblemen met winkelpanden zijn niet het gevolg van de coronacrisis.

‘Wie te veel vraagt, krijgt nul euro huur’, zegt Gijs Bessem, managing partner van retailvastgoedadviseur Kroese Paternotte. Hij is op 16 juni een van de gasten tijdens de digitale talkshow Talk of the Town. Vooruitlopend op het digitale evenement beantwoordt Bessem negen vragen over de impact van corona op het Nederlandse retaillandschap.

Hoe herstelt de detailhandel op A1-locaties zich van de coronacrisis?

‘Die retail op de drukste locaties heeft last van een fors afgenomen passantenstroom. Modewinkels op de Kalverstraat ervaren ook andere problemen als gevolg van de anderhalvemetereconomie. Op de ene dag mogen ze pashokjes met de even nummers gebruiken en op de andere dag de pashokjes met de oneven nummers. Minder mensen passen kleding, dus wordt er minder verkocht. Dat is een ernstige belemmering van de bedrijfsvoering.’

Wordt het een slagveld?

‘Alleen in het zwartgalligste scenario dat ik kan verzinnen. In dit scenario houdt de coronacrisis zo lang aan, dat een groot deel van de detailhandelsbedrijven op A1-stand omvalt. Dan hebben banken en institutionele beleggers even goed een probleem. Vergeet niet dat detailhandel een thermometer voor de economie is. De woning- en kantorenmarkt zouden evengoed klappen krijgen. Maar dat scenario acht ik niet het meest waarschijnlijk. De Europese Centrale Bank en de lidstaten van de Europese Unie steken veel geld in de economie om een crisis te voorkomen.’

Van welk scenario ga je uit?

‘Dat we ergens in 2021 terugkijken en zeggen: corona, dat was wat, maar gelukkig staan we er weer hartstikke goed voor. De uitbraak betekent dat er een flinke schep zand terecht komt in de economische motor. Maar die motor is te repareren.’

Hoe zullen de huurprijzen in de aanloopstraten zich ontwikkelen?

‘Die gaan mogelijk fors dalen doordat er veel aanbod is en weinig vraag. Misschien wel met de helft, misschien met minder. Voor de uitbraak van corona konden eigenaren van zulke panden nog zeggen: als we het niet verhuurd krijgen, wachten we wel. Maar het besef zal groeien dat nul euro huur ook echt nul is. Dan kun je na een paar maanden de taxateur laten komen en die kan wat van de waarde afhalen. Maar als je nog steeds teveel vraagt, heb je ook nog steeds nul euro huur. Het houdt een keer op. Voor zo’n pand moet er een keer een realistische huurprijs en dito taxatiewaarde komen.’

Kan een eigenaar van zo’n pand in een aanloopstraat zo’n afwaardering hebben?

‘Dat zal ervan af hangen. Als die eigenaar dat pand lang in bezit heeft misschien wel. Dan heeft hij vanaf de jaren ‘90 geprofiteerd van een enorme waardegroei. In dat geval is het voor die eigenaar wel te hopen dat hij of zij die waardegroei niet heeft gebruikt om de hypotheek steeds verder op te hogen. Als zo iemand nu met het verhaal komt dat de lening niet kan worden betaald, zal de bank vragen: waarom heeft u niet afgelost toen het nog goed ging? Bij eigenaren van winkelpanden die door de coronacrisis in de problemen komen, zat het al niet goed.’

Komt er een golf executieverkopen van winkelpanden in aanloopstraten?

‘Dat zal meevallen. Banken bieden de mogelijkheid tot uitstel van aflossing op leningen tot 50 miljoen euro. Maar de kans bestaat dat de waarde van de lening als percentage van de taxatiewaarde stijgt tot boven een afgesproken maximum. Dan zal de eigenaar van het pand moeten bijstorten.’

Is de verschuiving naar verkopen via internet permanent?

‘Dat moet ik nog zien. De coronapandemie heeft ons gelegenheid gegeven ons thuis af te vragen waar we mee bezig zijn. Die gigantische goederenstromen van en naar China, de bergen verpakkingsmateriaal, hoe duurzaam is dat? Waarom maakt Amazon nog steeds nauwelijks winst op e-commerce en heeft Zalando er zelfs alleen nog verlies op gemaakt? En hoe leuk vinden we winkelen op internet eigenlijk? Na drie maanden lockdown waarderen we de lokale retailers en horecabedrijven meer dan ooit.’

Welke veranderingen in de binnensteden zie je?

‘Veranderingen die al aan de gang waren. In binnensteden zie ik steeds minder grote dikke vrachtwagens en meer kleinere en schonere busjes voor de bevoorrading van winkels. Is het je opgevallen hoeveel fietsenwinkels erbij zijn gekomen? Dat komt doordat mensen niet meer met de auto naar de binnenstad willen. Het wordt er aangenamer door.’

Welke structurele veranderingen gaat de coronacrisis teweegbrengen voor de retail?

‘Ik denk niet dat de coronacrisis datgene is wat de veranderingen tot stand brengt. Winkels waar niemand behoefte aan heeft, verdwijnen. Leuke terrasjes en koek-en-zopietentjes komen. Dat is niets nieuws. De herstructurering van de retail was al aan de gang. Een vegetarische slager heeft meer kans op succes dan een paardenslager. Waarom? Omdat de voorkeuren van consumenten veranderen. Consumenten hebben altijd al met hun voeten gestemd. Anders was V&D niet failliet gegaan.’

Gijs Bessem is één van de sprekers tijdens Talk of the Town, een online actualiteitenprogramma van Provada en Vastgoedmarkt op en 16 en 17 juni.

Link naar het artikel van Vastgoedmarkt.

Nieuwste berichten

Share This