Een retailmakelaar inschakelen kost als huurder doorgaans één maand huur exclusief btw als eenmalige courtage, hoewel dit bedrag onderhandelbaar is en per opdracht verschilt. In de meeste gevallen betaalt de verhuurder de makelaarskosten, maar wanneer een retailer een eigen huurmakelaar inschakelt, draagt de huurder die kosten zelf. Dit artikel beantwoordt de meestgestelde vragen over retailmakelaarskosten, courtage en wat je precies voor dat bedrag krijgt.
Wie betaalt de retailmakelaar: huurder of verhuurder?
Wie de retailmakelaar betaalt, hangt af van wie de makelaar heeft ingeschakeld. Bij verhuur betaalt traditioneel de verhuurder de courtage voor zijn eigen verhuurmakelaar. Schakelt een huurder een eigen huurmakelaar in om namens hem te zoeken en te onderhandelen, dan betaalt de huurder die kosten zelf. Beide partijen kunnen dus tegelijkertijd een eigen makelaar hebben, elk met een eigen vergoeding.
In de praktijk werkt het als volgt: een verhuurder geeft een retailmakelaar opdracht om zijn pand te verhuren. Die makelaar wordt betaald door de verhuurder zodra de huurovereenkomst is gesloten. Een retailer die actief op zoek is naar een winkelruimte, kan daar een eigen huurmakelaar winkelruimte naast zetten. Die behartigt uitsluitend de belangen van de huurder en brengt zijn eigen fee in rekening.
Het onderscheid is belangrijk: een verhuurmakelaar werkt primair in het belang van de eigenaar. Een huurmakelaar werkt uitsluitend voor jou als retailer. De kosten voor een eigen huurmakelaar zijn daarmee geen kostenpost, maar een investering in betere onderhandelingsuitkomsten en toegang tot locaties die nooit publiek worden aangeboden.
Wat is de gebruikelijke courtage voor een retailmakelaar?
De gebruikelijke makelaarscourtage voor winkelruimte bedraagt één maand huur exclusief btw, berekend over de jaarhuur gedeeld door twaalf. Dit is het meest gehanteerde uitgangspunt in de Nederlandse retailvastgoedmarkt, zowel voor verhuurmakelaars als voor huurmakelaars die namens een retailer optreden.
Bij grotere transacties of complexere opdrachten kan de courtage ook worden uitgedrukt als percentage van de jaarhuur, doorgaans tussen de 8% en 12% van de eerste jaarhuur exclusief btw. Voor kleinere winkelruimtes wordt soms een minimumvergoeding afgesproken, ongeacht de huurprijs, omdat de werkzaamheden relatief tijdsintensief zijn, ongeacht het huurniveau.
Wat kost een retailmakelaar concreet? Bij een winkelruimte met een maandhuur van 3.500 euro betekent een courtage van één maand huur een eenmalige vergoeding van 3.500 euro exclusief btw. Bij een jaarhuur van 60.000 euro en een percentage van 10% bedraagt de courtage 6.000 euro. Dit is een eenmalige betaling bij het sluiten van de huurovereenkomst, niet een doorlopende vergoeding.
Welke extra kosten komen er bovenop de courtage?
Bovenop de basiscourtage kunnen aanvullende kosten in rekening worden gebracht voor specifieke diensten die buiten de standaard zoekopdracht vallen. Denk aan kosten voor een huurprijsadvies, juridische beoordeling van het huurcontract of een uitgebreide locatieanalyse. Niet elke retailmakelaar rekent deze apart aan, maar het is verstandig dit vooraf te verifiëren.
De meest voorkomende bijkomende kosten zijn:
- Btw (21%): Courtage is altijd exclusief btw. Voor ondernemers met aftrekrecht is dit verrekenbaar, maar het verhoogt de directe uitstroom.
- Kosten voor marktonderzoek of huurwaardeadvies: Wanneer een gedetailleerde analyse van huurprijzen per straat of locatietype nodig is, kan dit apart worden geoffreerd.
- Juridische begeleiding: Sommige makelaars werken samen met een advocaat voor contractbeoordeling. Dit valt buiten de standaard courtage.
- Reiskosten of bezichtigingskosten: Zelden van toepassing bij gespecialiseerde retailmakelaars, maar controleer dit in de opdracht.
Bij een gespecialiseerde retailmakelaar zoals KroesePaternotte zijn beoordeling van huurprijzen en begeleiding bij onderhandelingen onderdeel van de standaard dienstverlening. Dat scheelt aparte kosten voor wat in feite de kern van de opdracht is.
Wil je weten wat een samenwerking met een gespecialiseerde retailmakelaar in de praktijk inhoudt? Bekijk het actuele winkelaanbod of neem direct contact op met KroesePaternotte voor een vrijblijvend gesprek over jouw zoekopdracht.
Wanneer is een retailmakelaar inschakelen de moeite waard?
Een retailmakelaar inschakelen is de moeite waard zodra de locatiekeuze strategisch belangrijk is en de huurprijs een significante kostenpost vormt. Wie zonder begeleiding een huurcontract tekent op basis van het eerste aanbod dat hij tegenkomt, betaalt al snel meer dan marktconform en mist locaties die beter passen bij zijn concept.
De toegevoegde waarde zit op drie niveaus. Ten eerste toegang: een groot deel van de beste retaillocaties in Nederland wordt nooit gepubliceerd op openbare portalen. Een makelaar met een actief netwerk van eigenaren en ontwikkelaars heeft toegang tot dat niet-publieke aanbod. Ten tweede marktkennis: zonder referentiepunten is het vrijwel onmogelijk te beoordelen of een gevraagde huurprijs reëel is. Een gespecialiseerde retailmakelaar beschikt over actuele huurcontractdata per straat en locatietype. Ten derde onderhandelingsruimte: verhuurders en hun makelaars onderhandelen dagelijks. Een huurder zonder begeleiding staat in die onderhandeling structureel zwakker.
De retailmakelaarskosten verdienen zichzelf terug wanneer de onderhandeling leidt tot een lagere huurprijs, betere contractvoorwaarden zoals een break option of huurvrije periode, of een betere locatie dan de huurder zelfstandig had gevonden. Over een huurperiode van vijf jaar kan één succesvol onderhandelde huurprijs het veelvoud van de courtage opleveren.
Wil je weten wat een samenwerking met een gespecialiseerde retailmakelaar in de praktijk inhoudt? Bekijk het actuele winkelaanbod of neem direct contact op met KroesePaternotte voor een vrijblijvend gesprek over jouw zoekopdracht.
Hoe onderhandel je over de makelaarsfee?
De retailmakelaarsvergoeding is in de meeste gevallen bespreekbaar, zeker bij grotere transacties of wanneer meerdere panden tegelijk worden gezocht. Het is normaal en professioneel om bij het aangaan van de opdracht te vragen naar de berekeningswijze en of er ruimte is voor aanpassing op basis van de omvang of complexiteit van de zoekopdracht.
Effectieve onderhandelingspunten zijn onder andere:
- Volume: Zoek je meerdere locaties tegelijk, of ben je van plan vaker samen te werken? Dan is een volumekorting of vaste tariefafspraak logisch.
- Afbakening van de opdracht: Een scherper gedefinieerde zoekopdracht (specifieke steden, bepaald type locatie) kan leiden tot een lagere fee omdat de werkzaamheden overzichtelijker zijn.
- Resultaatgerichtheid: Vraag of de courtage uitsluitend verschuldigd is bij een succesvol gesloten huurovereenkomst. Dat is de marktstandaard, maar leg het expliciet vast.
Onderhandelen over de fee is zinvol, maar laat het niet ten koste gaan van de kwaliteit van de begeleiding. Een makelaar die zijn courtage sterk verlaagt, kan minder tijd besteden aan jouw opdracht. De verhouding tussen kosten en kwaliteit van dienstverlening is relevanter dan de absolute hoogte van de fee.
Wil je weten wat een samenwerking met een gespecialiseerde retailmakelaar in de praktijk inhoudt? Bekijk het actuele winkelaanbod of neem direct contact op met KroesePaternotte voor een vrijblijvend gesprek over jouw zoekopdracht.
Wat staat er in een opdracht tot dienstverlening?
Een opdracht tot dienstverlening is het contract tussen de retailer en de retailmakelaar. Het legt vast wat de makelaar doet, voor welke vergoeding en onder welke voorwaarden de courtage verschuldigd is. Zonder schriftelijke opdracht ontbreekt de juridische basis voor de samenwerking en kunnen misverstanden over kosten en verantwoordelijkheden ontstaan.
Een goed opgestelde opdracht bevat minimaal de volgende elementen:
- Omschrijving van de zoekopdracht: Welk type winkelruimte, in welke steden of straten, met welke oppervlakte en welk huurbudget.
- Duur van de opdracht: Voor welke periode geeft de huurder exclusief of niet-exclusief opdracht aan de makelaar.
- Hoogte en berekeningswijze van de courtage: Eén maand huur, percentage van de jaarhuur, of een vaste vergoeding, altijd exclusief btw.
- Voorwaarden voor verschuldigdheid: Wanneer is de courtage opeisbaar? Doorgaans bij ondertekening van de huurovereenkomst.
- Exclusiviteitsclausule: Werkt de huurder uitsluitend met deze makelaar, of mag hij ook zelfstandig zoeken?
- Tussentijdse opzegging: Onder welke voorwaarden kan de opdracht worden beëindigd en wat zijn de gevolgen voor de vergoeding?
Lees de opdracht zorgvuldig door voordat je tekent. Let specifiek op de definitie van wanneer de courtage verschuldigd wordt: sommige opdrachten stellen dat de fee ook geldt als de huurder zelfstandig een pand vindt dat de makelaar eerder heeft aangedragen. Dat is een legitieme clausule, maar je moet je daarvan bewust zijn.
Wil je weten wat een samenwerking met een gespecialiseerde retailmakelaar in de praktijk inhoudt? Bekijk het actuele winkelaanbod of neem direct contact op met KroesePaternotte voor een vrijblijvend gesprek over jouw zoekopdracht.
Gerelateerde artikelen
- Wat is de relatie tussen consumentenbestedingen en retailhuren in Nederland?
- Wat is een break option in een huurcontract voor winkelruimte?
- Hoe werkt de Nederlandse retailvastgoedmarkt?
- Winkelruimte huren: wat is een marktconforme huurprijs per m²?
- Kleine winkelruimte huren in het centrum: waar moet je op letten?