Een incentive van de verhuurder bij het huren van winkelruimte is een financieel of praktisch voordeel dat de verhuurder aanbiedt om een huurder over de streep te trekken of te behouden. De meest voorkomende vorm is een huurvrije periode, maar er zijn meer varianten. Incentives spelen een grote rol in de werkelijke kostprijs van een huurcontract en zijn dan ook een belangrijk onderhandelingspunt bij elke retaillocatie. Dit artikel behandelt de meest gestelde vragen over incentives in de retailhuurmarkt.
Welke vormen van incentives geeft een verhuurder bij winkelruimte?
Verhuurders bieden bij winkelruimte verschillende soorten incentives aan, waarvan de huurvrije periode de meest gebruikelijke is. Daarnaast komen ook bijdragen aan inrichtingskosten, staffelhuurtarieven en huurkortingen in de beginfase regelmatig voor. De vorm en omvang hangen af van de marktomstandigheden, de locatie en de onderhandelingspositie van beide partijen.
De meest voorkomende incentivevormen op een rij:
- Huurvrije periode: De huurder betaalt gedurende een afgesproken periode geen huur, maar bezet de ruimte wel. Dit geeft de ondernemer de tijd om de winkel in te richten en operationeel te worden zonder direct volledige huurlasten te dragen.
- Inrichtingsbijdrage (fit-outbijdrage): De verhuurder draagt financieel bij aan de verbouwing of inrichting van de ruimte. Dit kan een vast bedrag zijn of een bijdrage per vierkante meter.
- Staffelhuur: De huurprijs begint lager en loopt gedurende de eerste jaren van het contract op naar het markttarief. Dit geeft de huurder ruimte om omzet op te bouwen voordat de volledige huurlast ingaat.
- Huurkorting op de nominale huurprijs: Een tijdelijke of structurele korting op de overeengekomen huurprijs, die soms niet zichtbaar is in de contractuele huursom maar via een aparte afspraak loopt.
Welke combinatie van incentives realistisch is, verschilt sterk per stad, winkelstraat en locatietype. Op een A-locatie in een grote stad zijn incentives doorgaans beperkter dan op een B-locatie of in een nieuw te openen winkelcentrum waar de verhuurder snel een volledig gevuld aanbod wil realiseren.
Waarom biedt een verhuurder een incentive aan?
Een verhuurder biedt een incentive aan omdat leegstand kostbaar is en een aantrekkelijke huurder waarde toevoegt aan de locatie. Door een huurkorting of huurvrije periode aan te bieden, verlaagt de verhuurder de drempel voor de huurder zonder de nominale huurprijs officieel te verlagen. Dat laatste is belangrijk, want de nominale huurprijs bepaalt de taxatiewaarde van het pand.
Er zijn meerdere redenen waarom verhuurders incentives inzetten:
- Leegstand beperken: Elke maand leegstand kost de verhuurder direct huurinkomsten. Een tijdelijke incentive is dan goedkoper dan langdurige leegstand.
- Gewenste huurder binnenhalen: Een sterk merk of een populaire retailformule trekt andere huurders en bezoekers aan. Verhuurders investeren soms bewust in zulke ankers.
- Nominale huurprijs beschermen: Door incentives buiten de contractuele huursom te houden, blijft de officiële huurprijs hoog. Dit is gunstig voor de taxatiewaarde van het vastgoed.
- Marktomstandigheden opvangen: In periodes van minder vraag of bij nieuwe ontwikkelingen bieden verhuurders meer incentives om toch snel verhuur te realiseren.
Hoe beïnvloedt een incentive de werkelijke huurprijs?
Een incentive verlaagt de effectieve huurprijs, ook als de nominale huurprijs ongewijzigd blijft. De effectieve huurprijs is wat je gemiddeld per jaar daadwerkelijk betaalt over de volledige looptijd van het contract, na aftrek van alle incentives. Dit getal wijkt vaak significant af van de huurprijs die in het contract staat.
Een eenvoudig voorbeeld: stel dat de nominale huurprijs 50.000 euro per jaar is en je krijgt zes maanden huurvrij bij een vijfjarig contract. Dan betaal je over vijf jaar in totaal 225.000 euro in plaats van 250.000 euro. De effectieve huurprijs komt dan neer op 45.000 euro per jaar, wat neerkomt op een korting van tien procent op de nominale prijs.
Dit onderscheid is om meerdere redenen relevant. Ten eerste bepaalt de nominale huurprijs de basis voor toekomstige huurprijsherzieningen. Als na vijf jaar de huur wordt herzien op basis van de nominale prijs, start je vanuit een hoger bedrag. Ten tweede is de effectieve huurprijs het getal dat je moet gebruiken bij het vergelijken van verschillende locaties en aanbiedingen. Wie alleen naar de nominale huurprijs kijkt, vergelijkt appels met peren.
Bij het begeleiden van huurders is het berekenen van de effectieve huurprijs een standaardonderdeel van de beoordeling van elk aanbod. KroesePaternotte beschikt over huurcontractdata die teruggaan tot 1984, waardoor marktconforme incentives per locatie en locatietype nauwkeurig beoordeeld kunnen worden.
Waar moet je op letten bij een incentive in het huurcontract?
Bij een incentive in het huurcontract voor winkelruimte zijn de schriftelijke vastlegging, de terugbetalingsclausule en de relatie tot toekomstige huurherzieningen de drie kritieke aandachtspunten. Een mondeling toegezegde incentive heeft geen juridische waarde en kan later niet worden afgedwongen.
Let bij het doorlezen van een huurcontract specifiek op het volgende:
- Schriftelijke vastlegging: Elke incentive, of het nu een huurvrije periode of een inrichtingsbijdrage is, moet expliciet in het huurcontract of een bijlage zijn opgenomen. Mondelinge toezeggingen zijn niet afdwingbaar.
- Terugbetalingsverplichting bij voortijdige beëindiging: Veel verhuurders nemen een clausule op die bepaalt dat de huurder de incentive geheel of gedeeltelijk moet terugbetalen als het contract eerder eindigt dan afgesproken. Controleer onder welke omstandigheden dit geldt.
- Basis voor huurprijsherziening: Controleer of toekomstige huurherzieningen worden berekend op basis van de nominale of de effectieve huurprijs. Dit heeft grote invloed op de huurlast na de eerste contractperiode.
- Koppeling aan break options: Als het contract een break option bevat, kan de verhuurder soms bedingen dat de incentive vervalt als de huurder van die optie gebruikmaakt. Lees dit zorgvuldig na.
- Voorwaarden aan de inrichtingsbijdrage: Een fit-outbijdrage gaat soms gepaard met eisen aan de inrichting, het gebruik van de ruimte of de looptijd van het contract. Zorg dat je weet wat de tegenwaarde is.
Wie niet vertrouwd is met de juridische structuur van retailhuurcontracten, loopt het risico een incentive te accepteren die op papier aantrekkelijk lijkt maar in de praktijk nadelig uitpakt. Professionele begeleiding bij de contractbeoordeling voorkomt dit. Via het contactformulier van KroesePaternotte kun je direct terecht voor advies over specifieke contractvoorwaarden.
Kun je als huurder zelf om een incentive vragen?
Ja, als huurder kun je zelf om een incentive vragen en in veel gevallen is dat ook de juiste strategie. Verhuurders verwachten onderhandeling, zeker in de huidige markt. De sleutel is weten wat marktconform is voor de specifieke locatie en dat als vertrekpunt gebruiken in de onderhandeling, in plaats van te reageren op wat de verhuurder als eerste aanbiedt.
Een effectieve aanpak begint met marktonderzoek. Wat zijn de gangbare incentives op vergelijkbare locaties in dezelfde stad of straat? Wat is de leegstandsduur van het betreffende pand geweest? Hoe hard heeft de verhuurder een huurder nodig? Deze informatie bepaalt je onderhandelingsruimte.
Praktische stappen bij het vragen om een incentive:
- Verzamel informatie over marktconforme huurprijzen en gangbare incentives voor de locatie.
- Bepaal welke incentivevorm voor jou het meest waardevol is: een huurvrije periode, een inrichtingsbijdrage of staffelhuur.
- Doe een concreet tegenvoorstel in plaats van te vragen of er ruimte is voor korting.
- Leg elke toegezegde incentive schriftelijk vast voordat je akkoord gaat.
Veel startende en groeiende retailers missen de marktkennis om dit goed te doen. Ze weten niet wat realistisch is en accepteren daardoor een eerste aanbod dat ruimte liet voor betere voorwaarden. KroesePaternotte onderhandelt namens huurders op basis van actuele marktdata en een breed overzicht van beschikbare retaillocaties door heel Nederland, inclusief panden die nooit op publieke portalen verschijnen. Dat geeft een huurder een sterkere positie aan de onderhandelingstafel.
Wil je weten wat een marktconforme incentive is voor een specifieke locatie die je op het oog hebt? KroesePaternotte begeleidt huurders bij het vinden van de juiste winkelruimte en het onderhandelen over de beste voorwaarden, van de eerste oriëntatie tot de ondertekening van het contract.