De netto huurprijs is het basisbedrag dat je betaalt voor het gebruik van de winkelruimte zelf. De bruto huurprijs is dat basisbedrag plus alle bijkomende kosten, zoals servicekosten, btw en eventuele andere vergoedingen. Het verschil tussen beide kan in de praktijk oplopen tot 30 tot 50 procent van de netto huurprijs, afhankelijk van het type pand en de locatie. De secties hieronder beantwoorden de meest gestelde vervolgvragen over huurprijzen voor winkelruimte.
Wat zijn servicekosten en wat valt er precies onder?
Servicekosten zijn de kosten die een verhuurder in rekening brengt voor diensten en voorzieningen die bij het gebruik van de winkelruimte horen. Ze staan los van de netto huurprijs en worden doorgaans maandelijks als voorschot betaald, met een jaarlijkse afrekening op basis van werkelijke kosten.
Wat er precies onder de servicekosten valt, verschilt per pand en per huurcontract. In winkelcentra zijn de posten doorgaans uitgebreider dan bij een solitaire winkelunit in een winkelstraat. Veelvoorkomende onderdelen zijn:
- Beheer en administratie van het gebouw of winkelcentrum
- Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes en sanitaire voorzieningen
- Beveiliging en cameratoezicht
- Energie voor verlichting en klimaatbeheersing in gezamenlijke ruimten
- Marketingbijdragen voor het winkelcentrum
- Onderhoud van liften, roltrappen en installaties
Het is belangrijk om bij het tekenen van een huurcontract een duidelijke servicekostenspecificatie te vragen. Zonder die specificatie weet je niet waarvoor je betaalt en of de afrekening achteraf klopt. Een gespecialiseerde retailmakelaar voor winkelruimte kan de servicekostenopstelling beoordelen en vergelijken met wat gangbaar is in vergelijkbare panden.
Welke kosten betaal je bovenop de netto huurprijs?
Bovenop de netto huurprijs betaal je in vrijwel alle gevallen servicekosten, btw (als de verhuur btw-belast is) en soms een bijdrage aan promotie of parkeerkosten. De totale maandlast kan daardoor aanzienlijk hoger uitvallen dan de netto huurprijs suggereert.
Een overzicht van de meest voorkomende kostenposten bovenop de netto huurprijs:
- Servicekosten: variëren van enkele euro’s per m² per jaar in een eenvoudige winkelunit tot meer dan 100 euro per m² per jaar in een groot winkelcentrum
- Btw: 21 procent over de huurprijs, tenzij er geopteerd is voor btw-vrijgestelde verhuur
- Promotiekosten: bij winkelcentra soms een aparte bijdrage voor gezamenlijke marketingactiviteiten
- Parkeerkosten: bij locaties met een parkeerdek of parkeergarage kunnen huurders een bijdrage verschuldigd zijn
- Verzekeringen: afhankelijk van het contract betaalt de huurder soms mee aan de opstalverzekering
Voor een eerlijke vergelijking van aanbiedingen is het daarom altijd verstandig om de totale huurlast te berekenen, niet alleen de netto huurprijs. Dat is de enige manier om de werkelijke kosten van de winkelruimte te beoordelen.
Hoe weet je of een gevraagde huurprijs marktconform is?
Een gevraagde huurprijs is marktconform als die overeenkomt met wat vergelijkbare winkelruimten op vergelijkbare locaties recent zijn verhuurd voor. Om dat te beoordelen, heb je inzicht nodig in actuele transactiehuurprijzen, niet alleen in vraagprijzen die op portalen staan.
Vraagprijzen op publieke portalen zijn een startpunt, maar geen maatstaf. Verhuurders hanteren vaak een openingsbod dat hoger ligt dan de uiteindelijke transactieprijs. Bovendien verschilt de huurprijs per m² sterk per straat, per stad en per locatietype. Een winkelunit op een A1-locatie in Utrecht heeft een heel andere huurwaarde dan een vergelijkbare unit op een B-locatie in dezelfde stad.
KroesePaternotte beschikt over huurcontractdata die teruggaat tot 1984 en vrijwel de gehele Nederlandse winkelmarkt dekt. Dat maakt het mogelijk om voor elke locatie te beoordelen of een aanbieding reëel is. Via het actuele winkelaanbod krijg je bovendien inzicht in wat er op de markt beschikbaar is en voor welk prijsniveau. Wie zonder die kennis onderhandelt, loopt het risico structureel te veel te betalen.
Wat is een huurvrije periode en hoe werkt dat bij winkelruimte?
Een huurvrije periode is een afgesproken termijn aan het begin van de huurovereenkomst waarover de huurder geen huur betaalt. Bij winkelruimte wordt dit doorgaans ingezet als onderhandelingsinstrument of als compensatie voor de inrichtingskosten die de huurder maakt voordat de winkel opengaat.
De lengte van een huurvrije periode hangt af van de staat van het pand, de marktsituatie en de onderhandelingspositie van beide partijen. In een markt met veel leegstand is een huurvrije periode van drie tot zes maanden niet ongebruikelijk. In een krappe markt met weinig beschikbaar aanbod op A-locaties is die ruimte beperkter.
Belangrijk om te weten: een huurvrije periode verlaagt de effectieve huurprijs over de gehele looptijd van het contract. Als je vijf jaar huurt met drie maanden huurvrij, betaal je over de gehele contractperiode effectief minder per maand dan de nominale huurprijs aangeeft. Dat maakt de huurvrije periode een relevant onderdeel van de totale onderhandeling over de huurprijs van winkelruimte, naast de netto huurprijs zelf.
Moet je btw betalen over de huur van een winkelruimte?
In de meeste gevallen betaal je 21 procent btw over de huur van een winkelruimte, maar dat is niet altijd verplicht. Verhuur van onroerend goed is in Nederland in principe vrijgesteld van btw, tenzij verhuurder en huurder samen kiezen voor btw-belaste verhuur.
Voor die keuze gelden voorwaarden. De huurder moet de winkelruimte gebruiken voor activiteiten waarbij minimaal 90 procent van de omzet btw-belast is. Voor de meeste retailers die producten of diensten verkopen met 21 procent of 9 procent btw is dat doorgaans het geval.
Waarom kiezen verhuurders voor btw-belaste verhuur?
Verhuurders opteren voor btw-belaste verhuur omdat zij dan de btw op bouw- en onderhoudskosten kunnen terugvorderen. Voor hen is dat financieel aantrekkelijk. Als huurder betaal je dan btw over de huur, maar je kunt die btw als voorbelasting terugvragen via je btw-aangifte, mits je btw-plichtig ondernemer bent.
Wat betekent dit voor de totale huurlast?
Als je als huurder volledig btw-plichtig bent, is de btw over de huur in principe een doorlooppost: je betaalt hem en vraagt hem terug. Netto heeft het geen effect op je kosten. Maar als je activiteiten deels btw-vrijgesteld zijn, zoals bij bepaalde dienstverleners, kan de btw op huur een echte kostenpost worden. Controleer dit altijd vooraf met een belastingadviseur.
Wat betekent een huurprijs per m² voor de totale maandlast?
Een huurprijs per m² is een jaarbedrag dat je deelt door twaalf om de maandelijkse netto huurprijs te berekenen. Een winkelruimte van 80 m² met een huurprijs van 300 euro per m² per jaar kost 24.000 euro per jaar, ofwel 2.000 euro per maand exclusief servicekosten en btw.
De totale maandlast is dus altijd hoger dan de berekening op basis van de netto huurprijs alleen. Tel je de servicekosten en btw erbij op, dan kom je in veel gevallen uit op een bedrag dat 30 tot 50 procent hoger ligt dan de netto huurprijs suggereert. Bij een winkelcentrum met uitgebreide servicekosten kan dat verschil nog groter zijn.
Huurprijzen per m² lopen in Nederland sterk uiteen. In drukke winkelstraten van grote steden liggen de prijzen op toplocaties aanzienlijk hoger dan in kleinere steden of op secundaire locaties. Dat verschil maakt het lastig om aanbiedingen te vergelijken zonder kennis van de lokale markt.
KroesePaternotte begeleidt ondernemers bij het beoordelen van huurprijzen en huurcontractvoorwaarden, van de eerste zoektocht tot de uiteindelijke contractafhandeling. Als je wilt weten wat een specifieke locatie waard is of wat je kunt verwachten bij de onderhandelingen, neem dan contact op met KroesePaternotte. Het team heeft dagelijks contact met eigenaren en verhuurders van de beste retaillocaties in Nederland, inclusief panden die nooit op publieke portalen verschijnen. Meer weten over wie we zijn? Bekijk onze achtergrond en aanpak.