Een huurprijs voor een winkel is te hoog wanneer die niet in verhouding staat tot de locatie, het verwachte omzetpotentieel en de actuele markthuurprijzen in vergelijkbare straten of winkelgebieden. Als vuistregel geldt dat de huurlasten niet meer dan 10 tot 15 procent van de verwachte jaaromzet mogen bedragen. De vragen hieronder helpen je te beoordelen of een gevraagde huurprijs reëel is en wat je kunt doen als dat niet het geval is.
Hoe weet je wat een marktconforme huurprijs is voor een winkel?
Een marktconforme huurprijs voor een winkel is de prijs die vergelijkbare huurders op vergelijkbare locaties op dit moment daadwerkelijk betalen, gebaseerd op recent afgesloten huurcontracten. Die prijs verschilt sterk per stad, straat en locatietype. Een A1-locatie in Utrecht vraagt een andere prijs dan een B-locatie in een middelgrote stad. Zonder toegang tot actuele transactiedata is het vrijwel onmogelijk om dit zelf goed in te schatten.
De huurprijs per m² voor een winkel wordt bepaald door een combinatie van factoren: de passantenfrequentie, de zichtbaarheid van de locatie, de branchering in de omgeving en de oppervlakte van de ruimte. Kleinere units hebben doorgaans een hogere prijs per m² dan grote winkels in dezelfde straat. Dat maakt directe vergelijkingen lastig als je niet weet welke correcties je moet toepassen.
KroesePaternotte beheert een database van huurcontractdata die teruggaat tot 1984 en vrijwel de gehele Nederlandse winkelmarkt dekt. Geen enkel ander bureau beschikt over vergelijkbare historische transactiedata op straatniveau. Daarmee kunnen zij snel beoordelen of een gevraagde huurprijs marktconform is, niet op basis van aannames maar op basis van wat vergelijkbare panden in dezelfde omgeving werkelijk opbrengen.
Wat zijn signalen dat je te veel huur betaalt voor een winkelruimte?
Signalen dat de huurprijs voor winkelruimte te hoog is, zijn onder andere: de huurprijs per m² ligt duidelijk boven het gemiddelde van vergelijkbare straten, de verhuurder weigert te onderhandelen of te onderbouwen hoe de prijs tot stand is gekomen, en omliggende panden staan langdurig leeg zonder dat de huurprijzen worden aangepast.
Andere concrete waarschuwingssignalen zijn:
- De verhuurder hanteert een huurprijs die al jarenlang niet is herzien, terwijl de markt is gedaald
- De servicekosten zijn hoog en onduidelijk gespecificeerd, waardoor de werkelijke huurlast veel hoger uitvalt dan de kale huurprijs suggereert
- Vergelijkbare ruimtes in dezelfde straat of hetzelfde winkelcentrum worden aangeboden tegen lagere prijzen
- De locatie is officieel een A-locatie, maar de passantenfrequentie is de afgelopen jaren aanzienlijk gedaald
Het ontbreken van transparantie is op zichzelf al een signaal. Een professionele verhuurder kan de gevraagde huurprijs altijd onderbouwen met recente referentietransacties. Als die onderbouwing uitblijft, is nader onderzoek op zijn plaats.
Hoe verhoudt de huurprijs zich tot de verwachte omzet van een winkel?
De huurprijs van een winkel moet in directe verhouding staan tot de verwachte omzet. In de retailsector wordt als richtlijn gehanteerd dat de totale huurlast, inclusief servicekosten en btw, niet meer dan 10 tot 15 procent van de bruto jaaromzet mag bedragen. Overschrijd je die grens structureel, dan zet de huurprijs de winstgevendheid van de winkel onder druk.
Dit principe staat ook wel bekend als de huurquote. De huurquote verschilt per branche. Een supermarkt of drogisterij werkt met kleine marges en kan doorgaans een lagere huurquote verdragen dan een juwelier of een modeboetiek met hogere marges per verkocht product. Het is dus niet alleen de absolute huurprijs die telt, maar de verhouding tussen huurlast en omzetpotentieel op die specifieke locatie.
Praktisch betekent dit dat je vóór het tekenen van een huurcontract een realistische omzetprognose moet opstellen voor de betreffende locatie. Daarin spelen de passantenfrequentie, het winkelende publiek in de omgeving en de concurrentie een rol. Een locatie die op papier duurder is, kan in de praktijk aantrekkelijker zijn als het omzetpotentieel daar navenant hoger ligt.
Wat kun je doen als de gevraagde huurprijs te hoog is?
Als de gevraagde huurprijs voor een winkelruimte te hoog is, zijn er meerdere opties. Je kunt de prijs direct ter discussie stellen met een onderbouwd tegenbod op basis van marktdata, aanvullende concessies bedingen zoals een huurvrije periode of een lagere aanvangshuur, of besluiten de locatie te laten voor wat die is en verder te zoeken.
Onderhandelen over huurprijzen is in de retailmarkt heel gewoon, maar vereist voorbereiding. Een verhuurder neemt een tegenbod serieuzer als je kunt aantonen wat vergelijkbare ruimtes in de buurt kosten. Zonder die onderbouwing sta je zwak in de onderhandeling.
Concrete stappen die je kunt nemen:
- Verzamel referentietransacties van vergelijkbare panden in dezelfde straat of hetzelfde winkelgebied
- Bereken de huurquote op basis van een realistische omzetprognose voor de locatie
- Doe een schriftelijk tegenbod met toelichting, zodat de verhuurder ziet dat je de markt kent
- Onderhandel niet alleen over de huurprijs maar ook over de voorwaarden, zoals een huurvrije aanloopperiode, een break option of een kortere initiële looptijd
- Schakel een gespecialiseerde retailmakelaar in als de verhuurder niet beweegt
Een gespecialiseerde retailmakelaar zoals KroesePaternotte onderhandelt namens de huurder op basis van actuele marktdata en kent de speelruimte die verhuurders in de praktijk hanteren. Dat levert in veel gevallen een betere uitkomst op dan zelfstandig onderhandelen, zeker als je de markt nog niet goed kent.
Wanneer kun je een huurprijsherziening aanvragen voor een bestaande winkel?
Een huurprijsherziening voor een winkelruimte kan worden aangevraagd wanneer de lopende huurprijs niet meer in overeenstemming is met de markthuurwaarde op dat moment. Op grond van het Nederlandse huurrecht kan zowel de huurder als de verhuurder na een periode van vijf jaar een huurprijsherziening vorderen, gebaseerd op vergelijkbare referentiepanden in de omgeving.
In de praktijk wordt dit instrument vaker gebruikt dan veel huurders beseffen. Als de markt is gedaald, wat in verschillende winkelgebieden in Nederland de afgelopen jaren het geval is geweest, kan een huurder een lagere huurprijs afdwingen via de rechter of door minnelijk overleg met de verhuurder. De voorwaarde is dat je de lagere markthuurwaarde kunt onderbouwen met recente, vergelijkbare transacties.
KroesePaternotte voert huurprijsherzieningen uit in opdracht van zowel huurders als verhuurders, en werkt daarbij volgens de normen van RICS en het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De combinatie van de grootste winkeltaxatieafdeling van Nederland en een huurcontractdatabase die teruggaat tot 1984 maakt het mogelijk om de markthuurwaarde nauwkeurig te onderbouwen, ook in minder courante winkelgebieden buiten de grote steden.
Heb je het vermoeden dat je te veel huur betaalt voor je huidige winkelruimte, of wil je weten wat een eerlijke huurprijs is voor een ruimte die je overweegt te huren? Neem contact op met KroesePaternotte voor een objectieve beoordeling op basis van actuele marktdata.
Gerelateerde artikelen
- Kun je een huurcontract voor winkelruimte voortijdig opzeggen?
- Wat staat er standaard in een huurcontract voor winkelruimte?
- Hoeveel vestigingen zijn rendabel voor een groeiende winkelketen?
- Hoe beïnvloedt een energielabel de huurprijs van winkelruimte?
- Hoe werken PDV- en GDV-locaties in Nederland?
- Hoe beïnvloeden locatieklassen de prijsstelling van commercieel vastgoed in Nederland?