Een A1-locatie is niet altijd de beste keuze voor een nieuwe winkel. Of het de juiste locatie is, hangt volledig af van je concept, doelgroep, marges en groeifase. Voor een gevestigd modebedrijf met hoge omzetpotentie kan een A1-locatie onmisbaar zijn. Voor een startende ondernemer of een nicheconcept kan diezelfde locatie financieel onhaalbaar zijn of simpelweg niet passen bij de klant die je zoekt. Dit artikel beantwoordt de meest gestelde vragen over A1-locaties en helpt je bepalen welk locatietype past bij jouw winkelconcept.
Wat maakt een locatie officieel een A1-locatie?
Een A1-locatie is de drukste en meest bezochte winkelstraat of winkelzone binnen een stad, gekenmerkt door de hoogste passantenstromen, de sterkste retailconcentratie en de hoogste huurprijzen per vierkante meter. Het is de kern van het kernwinkelgebied, waar de meeste voetgangers dagelijks langslopen.
In de Nederlandse retailvastgoedmarkt worden locaties ingedeeld in categorieën: A1, A2, B1, B2 en verder. A1 staat bovenaan. Denk aan de Kalverstraat in Amsterdam, de Lijnbaan in Rotterdam of de Grote Marktstraat in Den Haag. Maar ook in middelgrote steden als Groningen, Eindhoven of Arnhem kennen we A1-straten met aanzienlijke passantenaantallen.
De indeling is gebaseerd op meetbare factoren: passantentellingen, aanwezigheid van trekkers zoals grote ketens en warenhuizen, en historische huurprijsontwikkeling. KroesePaternotte beschikt over huurcontractdata die teruggaan tot 1984, waardoor de locatie-indeling gebaseerd is op decennia aan marktinformatie in plaats van een momentopname.
Waarom kiezen niet alle retailers voor een A1-locatie?
Niet alle retailers kiezen voor een A1-locatie omdat de huurprijs op die locaties significant hoger is, terwijl hoge passantenstromen niet automatisch leiden tot hogere omzet voor elk type winkelconcept. De relatie tussen locatiekwaliteit en rendement is afhankelijk van het product, de marge en de doelgroep.
Een speciaalzaak in ambachtelijk gereedschap, een atelier met op maat gemaakte meubels of een niche-beautywinkel trekt klanten die bewust komen, niet klanten die toevallig voorbijlopen. Voor die concepten is een A1-locatie met hoge huurlasten financieel onlogisch. De klant zoekt jou op, ongeacht de straat.
Daarnaast spelen praktische overwegingen een rol. A1-locaties zijn schaars en niet altijd beschikbaar in het gewenste formaat. Veel van het beste aanbod circuleert buiten de publieke portalen. Wie uitsluitend zoekt via onlineplatformen, ziet slechts een fractie van wat er werkelijk beschikbaar is.
Wanneer is een A1-locatie wél de juiste keuze?
Een A1-locatie is de juiste keuze wanneer je concept afhankelijk is van impulsaankopen, merkzichtbaarheid of maximale bereikbaarheid voor een brede doelgroep. Retailers in mode, accessoires, sportartikelen en lifestyleproducten profiteren het meest van de hoge passantenaantallen die A1-straten bieden.
Concrete situaties waarin een A1-locatie logisch is:
- Je verkoopt producten die mensen niet actief zoeken maar wel kopen als ze ze zien
- Je merk is nog onbekend en heeft zichtbaarheid nodig om te groeien
- Je businessmodel is gebaseerd op hoog volume en relatief lage marges per transactie
- Je opent een flagshipstore voor merkbeleving en wil aanwezig zijn naast de grote namen in jouw categorie
Voor internationale merken die de Nederlandse markt betreden, is een A1-locatie in een of twee grote steden vaak een strategische keuze om snel naamsbekendheid op te bouwen. De huurprijs is dan een marketinginvestering, niet puur een operationele kostenpost.
Wat zijn de alternatieven voor een A1-locatie in Nederland?
De alternatieven voor een A1-locatie in Nederland zijn A2-straten, B-locaties in stedelijke kerngebieden, winkelcentra buiten het stadscentrum en solitaire locaties in woonwijken of langs uitvalswegen. Elk alternatief heeft een eigen profiel van passantenstromen, huurprijzen en klanttypes.
Een A2-locatie ligt direct naast of parallel aan de A1-straat. De passantenaantallen zijn lager, maar de huurprijs kan aanzienlijk gunstiger zijn. Voor concepten die minder afhankelijk zijn van spontane ontdekking is dit vaak een uitstekende balans tussen zichtbaarheid en kosten.
Winkelcentra bieden een alternatief met gegarandeerde bezoekersstromen door ankerwinkeliers en horeca. De huurstructuur verschilt hier van straatlocaties: servicekosten, marketingbijdragen en omzetgerelateerde huurcomponenten maken het totaalplaatje complexer. Wie het beschikbare aanbod in verschillende categorieën wil verkennen, vindt in de Nederlandse retailmarkt meer variatie dan de publieke portalen suggereren.
PDV-locaties (perifere detailhandel) zijn geschikt voor grotere formaten in meubels, bouwmaterialen of tuinartikelen. Deze locaties liggen buiten het centrum, zijn goed bereikbaar per auto en bieden ruimte voor grotere oppervlakten tegen lagere huurprijzen per vierkante meter.
Hoe vergelijk je huurprijzen tussen verschillende locatietypes?
Huurprijzen tussen locatietypes vergelijk je op basis van de huurprijs per vierkante meter per jaar, maar ook op basis van de totale huurlast inclusief servicekosten, de verwachte omzet per vierkante meter en de verhouding tussen huurlasten en brutowinst. Een lagere huurprijs is pas voordelig als de omzetpotentie evenredig lager is.
In de praktijk lopen de huurprijzen sterk uiteen. A1-locaties in Amsterdam of Rotterdam kennen huurprijzen die meerdere malen hoger liggen dan vergelijkbare vierkante meters op een B-locatie in dezelfde stad. Maar de passantenaantallen op die A1-locatie kunnen ook een veelvoud zijn van die op de B-locatie.
De juiste vergelijking is niet: “Wat kost locatie A versus locatie B?” maar: “Hoeveel omzet per passant verwacht ik, en hoe verhouden de huurlasten zich tot die omzet?” Dat vraagt om actuele marktdata per straat en per stad. KroesePaternotte begeleidt huurders bij precies deze afweging, op basis van huurcontractdata die geen enkel ander kantoor in Nederland bezit.
Hoe bepaal je welke locatie het beste past bij jouw winkelconcept?
De locatie die het beste past bij jouw winkelconcept bepaal je door vier factoren te combineren: de aankoopintentie van jouw klant, de marges van jouw product, de fase waarin jouw merk zich bevindt en de huurlast die jouw businessmodel kan dragen. Geen van deze factoren staat op zichzelf.
Begin met de vraag hoe jouw klant jouw winkel vindt. Zoekt die klant actief naar jouw product of merk, of ontdekt die het bij toeval? Een concept dat draait op actieve zoekers heeft minder baat bij een A1-locatie dan een concept dat leeft van spontane ontdekking. Dat onderscheid stuurt de locatiekeuze meer dan welke andere factor ook.
Kijk vervolgens naar de financiële haalbaarheid. Een vuistregel in de retail is dat de totale huurlast niet meer dan tien tot vijftien procent van de verwachte omzet mag bedragen. Wie die grens overschrijdt op een A1-locatie, neemt een risico dat zelfs hoge passantenaantallen niet altijd compenseren.
Tot slot: de beste locaties komen niet altijd op de markt via publieke kanalen. Veel eigenaren verhuren direct aan bekende partijen of werken via gespecialiseerde netwerken. Een retailspecialist met diepgaande marktkennis heeft toegang tot dat niet-publieke aanbod en kan beoordelen of een locatie marktconform geprijsd is voordat je een contract tekent.
Twijfel je over welk locatietype past bij jouw concept of wil je weten wat beschikbaar is in jouw doelstad? Neem contact op voor een gesprek over jouw specifieke situatie.
Gerelateerde artikelen
- Wat zijn de risico's van een te lange huurcontractlooptijd voor een winkel?
- Wat betekent een incentive van de verhuurder bij het huren van winkelruimte?
- Hoe weet je of de servicekosten voor winkelruimte redelijk zijn?
- Waarom is de kwaliteit van ankerhuurders belangrijk voor retailbeleggers?
- Hoe kies je de juiste locatie voor je winkelruimte in 2026?