De Nederlandse retailvastgoedmarkt heeft zich grotendeels hersteld van de COVID-19-pandemie. Het bezoekersaantal is op de meeste toplocaties teruggekeerd naar het niveau van vóór de pandemie en de investeringsvolumes zijn in 2025 sterk gestegen. Het herstel is echter niet uniform verlopen. Sterke locaties zijn verder versterkt, terwijl zwakkere retailgebieden verder zijn teruggelopen. Voor internationale investeerders die Nederlands retailvastgoed evalueren, is het essentieel te begrijpen welke formats en locaties het herstel hebben gedreven om gefundeerde acquisitiekeuzes te maken.
Welke Nederlandse retailformats herstelden het snelst na COVID?
Supermarkten en voedselgerelateerde retail herstelden het snelst na COVID in Nederland, op de voet gevolgd door de prime high street retail in de sterkste winkelsteden van het land. Deze formats profiteerden tijdens de lockdowns van de vraag naar dagelijkse boodschappen en herstelden snel zodra de beperkingen werden opgeheven. Niet-dagelijkse retail op secundaire en tertiaire locaties had aanzienlijk meer tijd nodig om te stabiliseren.
Zelfstandige supermarkten bleken gedurende de hele pandemie de meest veerkrachtige activaklasse. Hun status als essentiële voorziening, lange huurcontracten en sterke huurderskwaliteit zorgden ervoor dat de inkomstenstromen grotendeels ononderbroken bleven. Dit leidde tot grote interesse van investeerders in supermarktgedomineerde objecten en voedselgerichte retailparken, een trend die zich heeft voortgezet tot in 2026.
Prime high street retail in steden als Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag herstelde zich eveneens relatief snel. Het bezoekersaantal keerde terug op de belangrijkste winkelstraten zodra de beperkingen werden opgeheven, ondersteund door de hoge stedelijke dichtheid van Nederland en een sterke binnenlandse consumentenbasis. Middelgrote winkelcentra en retail in kleinere steden kenden daarentegen een trager en grilliger herstel, waarbij sommige locaties nog steeds kampen met structurele leegstandsproblemen.
PDV- en GDV-concentraties (grootschalige retailparken gericht op meubels, elektronica en doe-het-zelf) presteerden tijdens de herstelfase eveneens solide, dankzij de woonverbeteringsgolf die de pandemieperiode in heel Europa kenmerkte.
Hoe is het consumentengedrag in Nederland veranderd sinds de pandemie?
Het Nederlandse consumentengedrag is ingrijpend veranderd sinds de pandemie, met een sterkere voorkeur voor belevingsgerichte retail, gemak en omnichannel winkelen. De adoptie van e-commerce versnelde tijdens de lockdowns en is op een hoog niveau gebleven, maar de fysieke retail heeft zich veerkrachtiger getoond dan velen voorspelden, met name op sterke stedelijke locaties waar de winkelervaring zelf de aantrekkingskracht vormt.
De Nederlandse consument verwacht tegenwoordig een naadloze combinatie van online en offline retail. Retailers die hebben geïnvesteerd in click-and-collect, de winkelervaring en digitale integratie hebben hun fysieke aanwezigheid over het algemeen behouden of uitgebreid. Dit heeft de kwaliteit van huurders steeds belangrijker gemaakt voor vastgoedeigenaren en investeerders: retailers met sterke omnichannelmodellen zijn beter gepositioneerd om huurverplichtingen op de middellange termijn na te komen.
Leisure en horeca hebben een groeiend aandeel van de retailvloeroppervlakte in Nederland ingenomen, doordat vastgoedeigenaren en ontwikkelaars centra hebben herpositioneerd om tegemoet te komen aan de vraag naar beleving in plaats van puur productaanbod. Deze trend is zichtbaar in grote winkelcentra door het hele land, waar traditionele modehuurders zijn vervangen door fitnessoperators, restaurants en entertainmentconcepten.
De e-commercepenetratie in Nederland behoort tot de hoogste in Europa, wat structurele druk heeft gelegd op bepaalde retailcategorieën, met name elektronica, boeken en gestandaardiseerde mode. Categorieën als beauty, sportkleding en premium mode hebben echter aangetoond dat fysieke retail centraal blijft staan in de klantreis, zelfs wanneer de aankoop uiteindelijk online plaatsvindt.
Wat is er na COVID gebeurd met de retailleegstand in Nederland?
De Nederlandse retailleegstand steeg tijdens de pandemie, maar is sindsdien verbeterd op toplocaties, ook al blijft structurele leegstand bestaan op secundaire en zwakkere markten. Het nationale leegstandsbeeld als geheel verhult een aanzienlijke divergentie: A1-locaties in grote steden zien de leegstand dalen, terwijl B- en C-locaties in kleinere steden te maken blijven houden met een hoge, en in sommige gevallen stijgende, leegstand.
Nederland ging de pandemie in met een al gespleten retailmarkt. Jaren van e-commercegroei en retailherstructurering hadden de leegstand in niet-prime gebieden al opgedreven. COVID versnelde deze divergentie in plaats van haar te veroorzaken. Het gevolg is dat het post-pandemische leegstandsverhaal in Nederland eigenlijk twee afzonderlijke verhalen zijn, afhankelijk van de locatiekwaliteit.
Op de prime winkelstraten van Amsterdam is de leegstand laag gebleven en is de concurrentie om beschikbare units groot. Hetzelfde geldt voor toplocaties in steden als Utrecht, Eindhoven en Groningen. In kleinere regionale steden en perifere retailgebieden blijft de leegstand daarentegen hardnekkig hoog, waarbij sommige units er niet in slagen enige levensvatbare huurder te vinden tegen marktconforme huurprijzen.
Voor investeerders die Nederlandse retailbeleggingsmogelijkheden beoordelen, is het leegstandsrisico dan ook sterk locatiespecifiek. Nationale leegstandsdata bieden beperkte houvast; wat telt is de leegstandstrend op het niveau van de specifieke locatie, straat en verzorgingsgebied. Dit is precies het soort gedetailleerde kennis dat weloverwogen acquisitiekeuzes onderscheidt van beslissingen die uitsluitend op macrodata zijn gebaseerd.
Hoe hebben de Nederlandse retailhuurprijzen en aanvangsrendementen zich ontwikkeld sinds 2020?
De Nederlandse retailhuurprijzen op toplocaties zijn hersteld en zijn in sommige gevallen gestegen sinds 2020, terwijl de aanvangsrendementen opliepen tijdens de periode van rentestijgingen voordat ze begonnen te stabiliseren en te dalen op de sterkste locaties in 2025 en in 2026. Het huur- en rendementsbeeld is sterk afhankelijk van format en locatie, waarbij prime high street- en supermarktobjecten heel anders presteren dan secundaire retail.
Huurontwikkelingen sinds 2020
De prime high street-huurprijzen in Nederland daalden tijdens de pandemie doordat retailers huurcontracten heronderhandelden en sommigen vertrokken. Sindsdien zijn de huurprijzen op de sterkste locaties hersteld, ondersteund door het beperkte aanbod van prime units en de aanhoudende vraag van internationale en binnenlandse retailers naar flagshipposities. Op secundaire locaties staan huurprijzen nog steeds onder druk, en in sommige gevallen hebben vastgoedeigenaren lagere aanvangshuurprijzen geaccepteerd om huurders te werven of te behouden.
De Nederlandse huurstructuur bevat indexeringsbepalingen die de inkomstengroei de afgelopen jaren hebben ondersteund, doordat aan de CPI gekoppelde huurherzieningen nominale huurstijgingen door de hele markt hebben bewerkstelligd. Investeerders dienen er echter rekening mee te houden dat het huurprijsherzieningsproces op grond van artikel 7:303 van het Nederlandse huurrecht huurders de mogelijkheid biedt de markthuurprijs aan te vechten wanneer de lopende huur boven het marktniveau ligt. Dit schept een specifiek risico voor objecten waarbij de aanvangshuurprijzen zijn vastgesteld in een gunstigere marktomgeving.
Rendementsontwikkelingen sinds 2020
De Nederlandse retailrendementen liepen tussen 2022 en 2024 aanzienlijk op doordat stijgende rentetarieven het vastgoed in heel Europa herwaardeerden. De prime netto aanvangsrendementen voor retail in Nederland, die vóór de pandemie waren gedaald tot historisch lage niveaus, liepen in deze periode fors op. Tegen 2025 en in 2026 zijn de rendementen voor de sterkste retailformats begonnen te stabiliseren, en er zijn aanwijzingen voor rendementscompressie bij prime high street- en supermarktgedomineerde objecten naarmate de investeerdersvraag terugkeert.
Voor internationale investeerders biedt de huidige rendementsomgeving instappunten die tijdens de periode van lage rentes niet beschikbaar waren. De netto aanvangsrendementen op prime Nederlandse high street retail en voedselgedomineerde objecten weerspiegelen nu een realistischer voor risico gecorrigeerd rendementsprofiel, wat dit tot een structureel interessant moment maakt om de markt te beoordelen.
Presteren Nederlandse winkelcentra beter of slechter dan winkelstraten?
In Nederland presteren prime winkelstraten over het algemeen beter dan secundaire winkelcentra, zowel wat betreft bezoekersaantallen als huuropbrengsten sinds de pandemie. Dominante, goed verankerde winkelcentra in sterke verzorgingsgebieden blijven echter solide presteren, terwijl zwakkere centra zonder duidelijke differentiatie kampen met structurele uitdagingen die al van vóór COVID dateren en sindsdien zijn verergerd.
De Nederlandse winkelcentramarkt is sterk gepolariseerd. De best presterende centra van het land profiteren van sterke ankerwinkeliers, grote verzorgingspopulaties en actief vastgoedbeheer. Deze objecten hebben een aanhoudende huurdervraag aangetrokken en de huurinkomsten op peil gehouden. Zwakkere centra, met name die in markten met concurrerend retailaanbod of krimpende verzorgingsgebieden, hebben moeite gehad om vertrekkende huurders te vervangen tegen duurzame huurprijzen.
Prime winkelstraten in steden als Amsterdam, Utrecht en Eindhoven hebben zich bijzonder veerkrachtig getoond omdat zij iets bieden wat winkelcentra niet kunnen evenaren: een authentieke stedelijke omgeving die zowel binnenlandse shoppers als internationale bezoekers aantrekt. De PC Hooftstraat in Amsterdam genereert bijvoorbeeld nog steeds grote vraag van luxe- en premiummerken, met een zeer beperkt aanbod en felle concurrentie om elke unit die op de markt komt.
Voor investeerders is het belangrijkste onderscheid niet simpelweg winkelstraat versus winkelcentrum, maar dominant versus niet-dominant binnen elk format. Een dominant regionaal winkelcentrum met een sterke voedselankerhuurder en hoge bezoekersaantallen kan beter presteren dan een secundaire winkelstraat. Het formatlabel is minder bepalend dan de positie van het object binnen de lokale retailhiërarchie, en daarom is gedetailleerd marktonderzoek op locatieniveau essentieel voordat enige acquisitiekeuze wordt gemaakt.
Wat zijn de vooruitzichten voor de Nederlandse retailmarkt voor investeerders?
De vooruitzichten voor de Nederlandse retailvastgoedmarkt in 2026 zijn voorzichtig positief, met name voor prime high street-objecten, supermarktgedomineerde panden en dominante winkelcentra. De investeringsvolumes stegen in 2025 met 61%, wat wijst op hernieuwd institutioneel en internationaal vertrouwen. De markt blijft echter gespleten en locatieselectie is de meest bepalende variabele voor het beleggingsresultaat.
Verschillende structurele factoren ondersteunen de Nederlandse retailmarkt op de middellange termijn. Nederland beschikt over een stabiele consumentenbasis met een hoog inkomensniveau, een transparant juridisch en regelgevend kader en een liquide vastgoedmarkt met een goed ontwikkelde institutionele beleggingssector. De stedelijke dichtheid van het land ondersteunt het bezoekersaantal op prime retaillocaties, en de voortdurende uitbreiding van internationale retailers naar de Nederlandse markt houdt de vraag naar kwalitatief hoogwaardige retailruimte op peil.
De risico’s zijn reëel en mogen niet worden onderschat. De e-commercepenetratie blijft hoog, structurele leegstand op niet-prime locaties zal naar verwachting niet afnemen, en het huurprijsherzieningsmechanisme schept inkomensrisico voor objecten met een boven-markthuurprijs. Investeerders die onvoldoende vertrouwd zijn met het Nederlandse huurrecht en de lokale marktdynamiek, lopen een aanzienlijk risico te veel te betalen voor objecten op locaties die er op papier aantrekkelijk uitzien, maar onderliggende structurele uitdagingen kennen.
De sterkste kansen in 2026 zijn geconcentreerd in een beperkt aantal locaties en formats: prime high street-units in de vijf tot acht grootste steden van Nederland, supermarktgedomineerde objecten met lange huurcontracten en sterke huurderskwaliteit, en dominante winkelcentra met bewezen bezoekersaantallen en actief beheer. Deze objecten zijn schaars, worden fel begeerd en vereisen lokale kennis om ze te vinden en correct te waarderen.
KroesePaternotte adviseert sinds 1984 over Nederlands retailvastgoed, met een transactie- en databestand dat vrijwel de volledige moderne geschiedenis van de markt omspant. Voor internationale investeerders die op zoek zijn naar een lokale partner die kan beoordelen of een object correct is geprijsd, het verhuurpotentieel kan evalueren en rendementsaannames kan onderbouwen met actueel marktbewijs, biedt de retailbeleggingsadvisering van het kantoor precies die expertise. De Nederlandse retailmarkt beloont degenen die haar op locatieniveau begrijpen. Dat begrip is wat een goed geprijsde acquisitie onderscheidt van een kostbare vergissing.
Gerelateerde artikelen
- Wat maakt een retailhuurder sterk in Nederland?
- Waarom is de huurdersmix belangrijk in Nederlandse winkelcentra?
- Wanneer heb je een taxatie van winkelvastgoed nodig?
- Hoe verhouden de Nederlandse retailhuren zich in de grote steden?
- Wat is de rol van bezoekersaantallen bij de waardering van Nederlands retailvastgoed?