Hoe vind je een kleine winkelruimte in het centrum die niet op funda staat?

Justus Hayes - Research ·
Leegstaand winkelpand op een Amsterdamse gracht met 'te huur'-bordje, historische grachtenpanden in terracotta en crème, vectorillustratie.

De beste kleine winkelruimtes in een centrum staan zelden op funda. Eigenaren van A-locaties verhuren liever via hun eigen netwerk dan via publieke portalen, omdat ze daarmee sneller de juiste huurder vinden en langdurige leegstand vermijden. Als je alleen op openbare platforms zoekt, zie je een fractie van wat er werkelijk beschikbaar is. Dit artikel beantwoordt de meest gestelde vragen over het vinden van retailruimte buiten de gebaande paden.

Waarom staan de beste winkelruimtes niet op funda?

De beste winkelruimtes in een centrum staan niet op funda omdat eigenaren van aantrekkelijke A-locaties geen behoefte hebben aan een breed publiek aanbod. Ze hebben vaste contacten met makelaars, winkelcentrummanagers en vastgoedbeleggers die hen direct benaderen zodra een ruimte vrijkomt. Openbare portalen worden pas ingezet als een pand moeilijk te verhuren is of als een eigenaar geen actief netwerk heeft.

Dit mechanisme werkt in twee richtingen. Aan de ene kant willen eigenaren van gewilde locaties zekerheid over de huurder: een sterk concept, bewezen omzetcijfers en een solide huurder die past bij de branchering van de straat of het winkelcentrum. Aan de andere kant is een pand dat op funda staat impliciet minder aantrekkelijk, omdat de markt weet dat het al een tijdje leegstaat. Verhuurders vermijden dat signaal liever.

Voor een startende of groeiende retailondernemer betekent dit dat de zoekopdracht op funda of ilocate een vertekend beeld geeft. Je ziet wat overblijft na de eerste ronde van netwerkverhuur, niet wat er werkelijk op de markt is. Kleine winkelruimtes in een centrum die snel worden gevuld, worden vaak nooit publiek aangeboden.

Welke kanalen werken wel voor niet-geadverteerde winkelruimtes?

Voor winkelruimte die niet op funda staat, werken directe netwerken het best: gespecialiseerde retailmakelaars, winkelcentrummanagers, vastgoedeigenaren en brancheverenigingen. Wie toegang heeft tot deze kanalen, ziet ruimtes voordat ze publiek worden aangeboden, of ruimtes die nooit publiek worden aangeboden.

Concreet zijn er een aantal routes die resultaat opleveren:

  • Retailmakelaars met een eigen netwerk: Een gespecialiseerde makelaar heeft dagelijks contact met eigenaren en ontwikkelaars en weet welke ruimtes binnenkort vrijkomen. Dit is de meest directe toegang tot niet-publiek aanbod.
  • Winkelcentrummanagers direct benaderen: Grotere winkelcentra hebben een eigen verhuurteam. Door direct contact op te nemen, kun je interesse kenbaar maken voor ruimtes die nog niet zijn aangeboden.
  • Gemeente en BIZ-organisaties: In veel steden zijn er bedrijfsinvesteringszones of gemeentelijke programma’s die leegstand actief aanpakken en ondernemers koppelen aan beschikbare ruimtes.
  • Lokale vastgoedeigenaren: In kleinere steden zijn veel winkelruimtes in handen van particuliere beleggers die geen makelaar inschakelen. Direct aankloppen bij een pand dat leegstaat kan verrassend effectief zijn.
  • Vakbladen en retailnetwerken: Branchespecifieke kanalen signaleren soms beschikbare ruimtes eerder dan generieke platforms.

Via het aanbod van KroesePaternotte zijn ook ruimtes beschikbaar die niet via openbare portalen worden aangeboden, omdat het netwerk van eigenaren en ontwikkelaars direct contact onderhoudt met het team.

Hoe weet je wat een marktconforme huurprijs is voor een kleine winkelruimte?

Een marktconforme huurprijs voor een kleine winkelruimte in een centrum bepaal je door recente transactieprijzen in dezelfde straat of hetzelfde deelgebied te vergelijken, gecorrigeerd voor oppervlakte, staat van de ruimte en loopfrequentie. Zonder toegang tot actuele transactiedata is het vrijwel onmogelijk om dit zelfstandig te beoordelen.

Huurprijzen voor winkelruimte variëren sterk, niet alleen per stad maar ook per straat. Een ruimte op een A1-locatie in een grote winkelstraat kent een heel andere huurprijs per vierkante meter dan een vergelijkbare ruimte op een B-locatie twee straten verderop. Openbare bronnen geven zelden inzicht in wat er werkelijk betaald wordt, omdat gesloten huurcontracten niet openbaar zijn.

Wat je wel kunt doen als oriëntatie:

  • Vraag meerdere aanbiedingen op voor vergelijkbare ruimtes in hetzelfde gebied
  • Vraag een gespecialiseerde retailmakelaar om een huurprijsindicatie op basis van recente transacties
  • Houd rekening met servicekosten, die bovenop de kale huurprijs komen en kunnen oplopen tot 15 tot 25 procent van de huursom
  • Vraag naar de huurvrije periode, die bij nieuwe contracten gebruikelijk is en de effectieve huurprijs verlaagt

KroesePaternotte beschikt over huurcontractdata van vrijwel de gehele Nederlandse winkelmarkt, teruggaand tot 1984. Dat maakt het mogelijk om per straat en per stad te beoordelen of een gevraagde huurprijs marktconform is, iets wat geen openbare bron kan bieden.

Wat staat er in een huurcontract voor winkelruimte waar je op moet letten?

In een huurcontract voor winkelruimte zijn de meest kritische onderdelen de huurprijs en indexering, de looptijd en eventuele break options, de servicekosten, de bestemming van de ruimte en de onderhoudsverdeling tussen huurder en verhuurder. Elk van deze punten heeft directe financiële gevolgen en moet goed worden doorgelezen voor ondertekening.

Looptijd en break options

Winkelruimte wordt in Nederland doorgaans verhuurd voor een initiële periode van vijf jaar, met een verlengingsoptie van nog eens vijf jaar. Dit is lang als je concept nog in ontwikkeling is. Een break option geeft je het recht om het contract tussentijds op te zeggen op een vooraf afgesproken moment, meestal na twee of drie jaar. Niet elke verhuurder biedt dit standaard aan, maar het is onderhandelbaar, zeker als je als huurder een sterk concept meebrengt.

Servicekosten en bijkomende kosten

Servicekosten dekken gedeelde kosten zoals beveiliging, schoonmaak, marketing en beheer van het gebouw of winkelcentrum. Ze worden jaarlijks afgerekend op basis van werkelijke kosten. Vraag altijd om een specificatie van wat de servicekosten omvatten en wat de historische hoogte is geweest. In winkelcentra kunnen servicekosten aanzienlijk hoger liggen dan bij solitaire winkelruimtes.

Bestemmingsomschrijving en indexering

De bestemmingsomschrijving in het contract bepaalt welk type activiteit je in de ruimte mag uitoefenen. Als je later het concept wil uitbreiden of wijzigen, kan een te enge omschrijving dat blokkeren. Indexering regelt hoe de huurprijs jaarlijks wordt aangepast, doorgaans op basis van de consumentenprijsindex. Controleer altijd welk indexcijfer wordt gebruikt en of er een maximum of minimum geldt.

Wanneer is het slim om een retailmakelaar in te schakelen als huurder?

Het is slim om een retailmakelaar in te schakelen als huurder zodra je serieus op zoek bent naar een winkelruimte in een centrum, zeker als je geen ervaring hebt met huuronderhandelingen of als je een A-locatie wil bemachtigen. Een gespecialiseerde makelaar werkt in jouw belang, kent de marktprijzen en heeft toegang tot ruimtes die publiek niet beschikbaar zijn.

Veel ondernemers denken dat een makelaar alleen voor verhuurders werkt, maar een retailmakelaar die de huurder begeleidt, heeft een tegengesteld belang: een zo laag mogelijke huurprijs, gunstige contractvoorwaarden en een locatie die past bij het concept. De kosten van deze begeleiding worden in veel gevallen gedragen door de verhuurder of zijn onderdeel van de onderhandelingswinst die wordt behaald.

Specifieke situaties waarin een retailmakelaar duidelijk waarde toevoegt:

  • Je opent je eerste fysieke winkel en kent de markt niet
  • Je wil uitbreiden naar een nieuwe stad en weet niet welke locaties kansrijk zijn
  • Je hebt een ruimte gevonden maar twijfelt of de gevraagde huurprijs reëel is
  • Je wil een A-locatie maar ziet niets beschikbaar op publieke platforms
  • Je wil onderhandelen maar weet niet wat gebruikelijke concessies zijn

De huur- en verhuurdiensten van KroesePaternotte zijn specifiek gericht op retailers en ondernemers die een winkelruimte zoeken op de juiste locatie in Nederland. Als puur op retail gefocuste makelaar, zonder de afleiding van andere vastgoedmarkten, is de expertise direct toepasbaar op jouw zoekopdracht, of je nu in Amsterdam, Utrecht, Groningen of een andere stad zoekt. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over wat er in jouw zoekgebied werkelijk beschikbaar is.

Gerelateerde artikelen