De huurwaarde van winkelvastgoed is de verwachte markthuur die een ruimte op een bepaald moment kan opbrengen. De marktwaarde is de verkoopprijs die een belegger bereid is te betalen voor dat vastgoedobject als geheel. Beide begrippen zijn nauw verwant, maar meten fundamenteel verschillende dingen: de huurwaarde drukt de opbrengst uit, de marktwaarde de vermogenspositie. Voor retailers die een winkelruimte zoeken én voor eigenaren die willen weten wat hun pand waard is, is het verschil cruciaal om te begrijpen. Dit artikel beantwoordt de meest gestelde vragen over beide begrippen en hun onderlinge verband.
Hoe wordt de huurwaarde van een winkelruimte bepaald?
De huurwaarde van een winkelruimte is de huurprijs per vierkante meter die een huurder en verhuurder in een vrije markt met elkaar zouden overeenkomen, zonder bijzondere omstandigheden of druk van buitenaf. Taxateurs en makelaars bepalen deze waarde op basis van vergelijkbare huurovereenkomsten in dezelfde straat, hetzelfde winkelgebied of hetzelfde type locatie.
De belangrijkste factoren die de huurwaarde beïnvloeden, zijn:
- Locatietype: Een A1-locatie in een drukke winkelstraat heeft een structureel hogere huurwaarde dan een B- of C-locatie in hetzelfde centrum.
- Passantenfrequentie: Hoe meer voetverkeer, hoe hoger de omzetpotentie en daarmee de huurwaarde.
- Oppervlakte en indeling: Winkelbrede gevellengte, verdiepingsindeling en opslagruimte beïnvloeden de gebruikswaarde.
- Marktomstandigheden: Vraag en aanbod in een specifieke stad of straat bepalen mede wat de markt op een bepaald moment bereid is te betalen.
Betrouwbare huurwaardebepalingen vereisen toegang tot actuele transactiedata. KroesePaternotte beschikt over een database met huurcontractdata die teruggaat tot 1984 en vrijwel de gehele Nederlandse winkelmarkt dekt. Die historische diepgang maakt het mogelijk om niet alleen de huidige huurwaarde te bepalen, maar ook trends per locatie te onderbouwen.
Hoe wordt de marktwaarde van winkelvastgoed berekend?
De marktwaarde van winkelvastgoed is de prijs waartegen een object op de vrije markt tussen een bereidwillige koper en verkoper van eigenaar zou wisselen, na behoorlijke marketing en zonder bijzondere druk. Deze waarde wordt doorgaans bepaald via een taxatie, waarbij de huurinkomsten van het object worden gecapitaliseerd met een marktconform aanvangsrendement.
De meest gebruikte methode is de huurwaardekapitalisatiemethode: de huurwaarde wordt gedeeld door het gewenste brutoaanvangsrendement. Als een winkelruimte een huurwaarde heeft van 80.000 euro per jaar en het marktrendement voor dat type locatie ligt op 6%, dan bedraagt de indicatieve marktwaarde circa 1,33 miljoen euro. Naast deze methode worden ook de discounted cashflow-methode en vergelijkende verkooptransacties gebruikt, afhankelijk van het type object en de beschikbaarheid van referentietransacties.
Factoren zoals leegstandsrisico, huurcontractduur, kwaliteit van de huurder en de staat van het pand corrigeren de uitkomst naar boven of naar beneden. Voor complexere objecten, zoals winkelcentra of grootschalige PDV-locaties, zijn meerdere methoden doorgaans nodig om tot een onderbouwde waarde te komen.
Wat is het verband tussen huurwaarde en marktwaarde?
De huurwaarde is de primaire inputvariabele voor de marktwaarde van winkelvastgoed. Zonder een betrouwbare huurwaardevaststelling is een marktwaardebepaling niet mogelijk. In die zin is de huurwaarde de fundering waarop de marktwaarde wordt gebouwd.
Het verband werkt als volgt: een hogere huurwaarde leidt bij een gelijkblijvend rendement direct tot een hogere marktwaarde. Omgekeerd geldt dat een daling van de huurwaarde, bijvoorbeeld door afnemende passantenfrequentie of structurele leegstand in een winkelgebied, de marktwaarde onder druk zet. Dit maakt de huurwaarde niet alleen relevant voor huurders en verhuurders, maar ook voor beleggers die de vermogensontwikkeling van hun portefeuille willen monitoren.
Het rendement waarmee de huurwaarde wordt gekapitaliseerd, weerspiegelt het risicoprofiel van de locatie. Een stabiele A1-locatie in een grote stad heeft een lager rendement dan een solitair winkelpand op een perifere locatie, wat betekent dat de marktwaarde bij dezelfde huurwaarde hoger uitvalt op de betere locatie.
Wanneer wijken huurwaarde en marktwaarde sterk van elkaar af?
Huurwaarde en marktwaarde kunnen significant van elkaar afwijken wanneer de contracthuur sterk verschilt van de actuele markthuur, of wanneer de rendementseisen van beleggers scherp bewegen door externe factoren zoals rentestanden of risicoperceptie.
Concrete situaties waarin de afwijking groot kan zijn:
- Huurcontracten boven of onder marktniveau: Een pand dat verhuurd is tegen een huurprijs die jarenlang geleden is vastgesteld, kan een contracthuur hebben die ver boven of onder de huidige huurwaarde ligt. De marktwaarde wordt dan gecorrigeerd voor het verschil tussen contracthuur en huurwaarde.
- Structurele leegstand in een winkelgebied: Als een winkelgebied structureel onder druk staat, daalt de huurwaarde, maar de marktwaarde kan nog sterker dalen omdat beleggers een hoger risicopremium eisen.
- Stijgende rente: Bij hogere rentes stijgen de rendementseisen van beleggers, waardoor de marktwaarde daalt, zelfs als de huurwaarde stabiel blijft.
- Incentives bij verhuur: Huurvrije periodes of bijdragen aan inrichtingskosten verlagen de effectieve huurprijs, wat de werkelijke huurwaarde lager maakt dan de nominale contracthuur suggereert.
Welke waarde is relevant bij het huren van een winkelruimte?
Voor een retailondernemer die een winkelruimte wil huren, is de huurwaarde de meest relevante maatstaf. De huurwaarde geeft aan wat een marktconforme huurprijs is voor een specifieke locatie en vormt daarmee de referentie om te beoordelen of een aanbieding redelijk is.
De marktwaarde van het pand is voor de huurder in principe niet direct relevant, tenzij er sprake is van een koopoptie of sale-and-leasebackconstructie. Wat wel relevant is, is begrijpen dat een verhuurder zijn huurprijs mede baseert op de marktwaarde die hij voor zijn pand wil realiseren of behouden. Een huurder die weet wat de huurwaarde is, staat sterker in onderhandelingen.
Veel startende en groeiende retailers weten niet wat een marktconforme huurprijs per vierkante meter is in een specifieke straat of stad. Via de diensten voor winkelruimte huren van KroesePaternotte krijgen huurders inzicht in actuele huurprijzen per locatietype, inclusief begeleiding bij onderhandelingen op basis van concrete marktdata.
Hoe beïnvloeden huurprijsherzieningen de waarde van winkelvastgoed?
Huurprijsherzieningen beïnvloeden de huurwaarde direct en de marktwaarde indirect. Wanneer een huurprijsherziening de contracthuur in lijn brengt met de actuele markthuur, verandert de kasstroom van het object, wat de marktwaarde corrigeert.
In Nederland kan een huurder of verhuurder na afloop van de overeengekomen huurperiode een huurprijsherziening aanvragen bij de rechter als de contracthuur afwijkt van de huurwaarde. De rechter toetst dan aan de gemiddelde huurwaarde over de afgelopen vijf jaar, gebaseerd op vergelijkbare transacties. Dit maakt betrouwbare transactiedata essentieel voor beide partijen.
Voor beleggers geldt dat een huurprijsherziening naar boven de marktwaarde van het pand verhoogt, terwijl een neerwaartse herziening de marktwaarde verlaagt. Institutionele beleggers en banken laten daarom periodiek taxaties uitvoeren om de actuele marktwaarde van hun portefeuille te monitoren. KroesePaternotte voert als grootste winkeltaxatiespecialist van Nederland dergelijke taxaties uit voor alle grote banken en institutionele partijen, waarbij kwaliteit en onafhankelijkheid worden geborgd via de normen van RICS en het NRVT.
Voor retailers die zelf een huurprijsherziening verwachten of willen initiëren, is het verstandig vooraf te weten wat de marktconforme huurwaarde is voor hun locatie. Bekijk het actuele winkelaanbod of neem contact op voor een onafhankelijke beoordeling van uw huurprijs.