Wat is de leegstand op Nederlandse winkelstraten?

Justus Hayes - Research ·
Verlaten etalages tussen actieve winkels op een Hollandse winkelstraat met kinderkopjes, in vlakke vectorstijl.

De leegstandspercentages op Nederlandse winkelstraten variëren sterk per locatietier en stad, maar vanaf 2026 kennen de prime A1-winkelstraten in de grote Nederlandse steden een lage leegstand — vaak onder de 5% — terwijl secundaire en perifere winkelstraten structureel hogere leegstandspercentages kennen, soms oplopend tot 15 à 20%. Het algehele beeld van de Nederlandse retailleegstand is verre van uniform: het is een markt van extremen waarbij locatiekwaliteit vrijwel alles bepaalt. De onderstaande secties beschrijven waar leegstand zich concentreert, welke formaten het zwaarst worden getroffen en wat dit betekent voor investeerders die Nederlands retailvastgoed evalueren.

Hoe verschilt het Nederlandse leegstandspercentage tussen A1-, A2- en B-locaties?

In Nederland lopen de leegstandspercentages sterk uiteen per locatietier. A1-locaties — de prime plekken op de drukst bezochte delen van de belangrijkste winkelstraten — kennen doorgaans een leegstand van minder dan 5%, wat de sterke huurdersvraag en het beperkte aanbod weerspiegelt. A2-locaties tonen een gematigde hogere leegstand, vaak tussen de 5 en 10%, terwijl B-locaties en secundaire straten leegstandspercentages van ruim boven de 15% kunnen kennen, waarbij sommige perifere winkelgebieden er structureel niet in slagen huurders aan te trekken.

Deze polarisatie is een van de bepalende kenmerken van de Nederlandse retailvastgoedmarkt. Het verschil tussen een A1- en een B-locatie gaat niet alleen over het huurniveau — het weerspiegelt fundamenteel verschillende vraagdynamieken, passantenstromen en huurkwaliteit. Retailers met uitbreidingsambities richten zich juist op A1-locaties omdat het consumentenverkeer daar geconcentreerd is. B-locaties concurreren daarentegen vaak met perifere retailparken en e-commerce om een krimpende groep huurders.

Voor investeerders betekent dit dat leegstandscijfers op stads- of nationaal niveau misleidend kunnen zijn. Een stad kan een gemiddelde leegstand van 8% rapporteren, maar binnen dat gemiddelde is de A1-straat vrijwel volledig verhuurd terwijl de secundaire straten het cijfer omhoogtrekken. Inzicht in Nederlandse retaillocatie-intelligentie op straat- en pitchniveau — niet alleen op stadsniveau — is wat weloverwogen investeringsbeslissingen onderscheidt van kostbare vergissingen.

Welke Nederlandse steden hebben de hoogste en laagste leegstandspercentages?

Van de grote Nederlandse steden noteren Amsterdam, Utrecht en Den Haag consequent de laagste leegstandspercentages op hun prime winkelstraten, gedreven door sterke consumentenbestedingen, hoge passantenstromen en aanhoudende huurdersvraag. Steden met een zwakker economisch profiel of een overaanbod aan retailruimte — waaronder een aantal middelgrote steden in het noorden en oosten van Nederland — kampen met structureel hogere leegstand, met name buiten hun kernwinkelgebieden.

De prime straten van Amsterdam, waaronder de Kalverstraat en de PC Hooftstraat, behoren tot de meest gewilde retaillocaties van het land, met een leegstand op de beste plekken die dicht bij nul ligt. Het Lijnbaan- en Koopgootgebied in Rotterdam presteren goed, maar zijn gevoeliger voor veranderingen in de huurdermix. Eindhoven en Groningen hebben fors geïnvesteerd in hun stadscentra en handhaven concurrerende leegstandsniveaus op hun kernstraten, al staat het secundaire gebied onder grotere druk.

Kleinere regionale centra laten een gemengder beeld zien. Waar het verzorgingsgebied beperkt is en online retail de passantenstromen heeft uitgehold, kan de leegstand op B-straten hardnekkig zijn en moeilijk te keren. De Nederlandse markt beloont concentratie: steden en straten die de beste retailers aantrekken versterken hun eigen aantrekkingskracht, terwijl zwakkere locaties in een neerwaartse spiraal terechtkomen die zonder actieve herpositionering of herbestemming van ruimte moeilijk te doorbreken is.

Leegstandsdata op dit detailniveau — per stad, per straat, per pitch — is precies het soort informatie dat retailbeleggingsadvies nodig heeft om bruikbaar te zijn. Nationale gemiddelden vertellen investeerders nauwelijks iets over de vraag of een specifiek object correct geprijsd is.

Welke typen retailformaten drijven de leegstand op Nederlandse winkelstraten?

De leegstand op Nederlandse winkelstraten wordt onevenredig veroorzaakt door het vertrek van middenklasse modeketenS, elektronicaRetailers en warenhuisformaten. Deze categorieën hebben de zwaarste structurele druk van e-commerce ondervonden, en hun vertrek heeft grote vloeroppervlakten achtergelaten die moeilijk opnieuw te verhuren zijn aan alternatieve huurders tegen vergelijkbare huren.

Middenklasse mode is bijzonder hard getroffen. Verschillende bekende ketens hebben hun Nederlandse vestigingennetwerk ingekrompen of zijn volledig vertrokken, met achtergelaten units van 500 tot 2.000 vierkante meter die aanzienlijke investeringen vereisen om voor nieuwe functies geschikt te worden gemaakt. Elektronica- en mediaretail heeft een vergelijkbare krimp doorgemaakt, waarbij grootschalige winkels steeds moeilijker te exploiteren zijn in een markt waar online aankopen domineren.

Formaten die actief ruimte invullen zijn food-en-beverageoperators, health-en-beautyretailers en belevenisgerichte concepten. Supermarkten blijven sterke ankerhuurders, met name in buurt- en gemaksformaten. Internationale retailers die de Nederlandse markt betreden — met name in de premium- en lifestylesegmenten — blijven zich richten op A1-locaties in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam, wat bijdraagt aan de lage leegstand op die locaties terwijl de druk zich elders concentreert.

Het formatgedreven karakter van de Nederlandse retailleegstand is voor investeerders van belang omdat het het herverhuurrisico beïnvloedt. Een unit die door een middenklasse modeketen is verlaten, kan een huurcorrectie, herinrichting of herpositionering vereisen voordat een nieuwe huurder wordt aangetrokken. Een accurate risicobeoordeling vereist kennis van welke huurdercategorieën actief uitbreiden en wat zij van een locatie verwachten — het soort actuele marktintelligentie waarover generalistische adviseurs zelden beschikken.

Hoe beïnvloedt huurprijsherziening de leegstandsniveaus op Nederlandse winkelstraten?

Huurprijsherziening — de wettelijke procedure voor markthuurtoetsing in Nederland — kan de leegstandsniveaus rechtstreeks beïnvloeden door huurheronderhandelingen te initiëren die de bezetting stabiliseren of destabiliseren. Wanneer markthuren onder de contracthuren zijn gedaald, kunnen huurders op grond van artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek een huurprijsherziening aanvragen, wat kan resulteren in een door de rechter vastgestelde huurverlaging. Als verhuurders weerstand bieden en het verschil aanzienlijk is, kunnen huurders besluiten niet te verlengen, wat bijdraagt aan leegstand.

Op Nederlandse winkelstraten waar de markthuren zijn gedaald — met name op A2- en B-locaties — creëert het huurprijsherzieningsproces een periode van onzekerheid. Verhuurders die traag zijn geweest met het erkennen van markthuurcorrecties staan soms voor de keuze tussen het accepteren van een lagere huur of het verliezen van de huurder. In de praktijk behoren leegstanden die voortkomen uit mislukte huuronderhandelingen tot de meest vermijdbare, maar ze blijven veelvoorkomend waar verhuurders geen nauwkeurige markthuurdata beschikbaar hebben.

Omgekeerd geldt dat waar contracthuren onder het marktniveau liggen — een situatie die bekendstaat als onderhuur — huurders weinig reden hebben om te vertrekken en het leegstandsrisico laag is. De richting van het verschil tussen contract- en markthuur is dan ook een kritieke variabele bij de beoordeling van het leegstandsrisico voor een specifiek object.

KroesePaternotte heeft de grootste retailtaxatiepraktijk van Nederland, waarbij alle grote Nederlandse banken vertrouwen op haar taxaties. De huurdatabase gaat terug tot 1984 en beslaat vrijwel de gehele Nederlandse retailmarkt, waardoor zij beschikt over de diepgang aan data die nodig is om te bepalen of een contracthuur boven of onder het marktniveau ligt — en wat de realistische uitkomst van een huurprijsherziening zou zijn. Investeerders die objecten met aankomende huurgebeurtenissen evalueren, dienen voorafgaand aan kapitaalsinzet toegang te hebben tot dit niveau van markthuuronderbouwing.

Moeten investeerders winkelstraatleegstand beschouwen als een risicosignaal of als een koopkans?

Winkelstraatleegstand in Nederland mag noch als een algemeen risicosignaal noch als een automatische koopkans worden beschouwd — het antwoord hangt volledig af van de reden waarom de unit leegstaat, de positie in de locatiehiërarchie en hoe de realistische herverhuurperiode en het huurniveau eruitzien. Leegstand op een A1-locatie met een sterk verzorgingsgebied en actieve huurdersvraag is een wezenlijk andere situatie dan leegstand op een structureel verzwakkende B-straat.

Wanneer leegstand een reëel risico signaleert

Structurele leegstand — waarbij een unit gedurende langere tijd leeg staat zonder geloofwaardige huurdersinteresse — is een waarschuwingssignaal dat de markthuurverwachtingen niet kloppen, de locatie aan relevantie heeft ingeboet of de unitconfiguratie niet meer aansluit op de eisen van actieve huurders. In dergelijke gevallen is de leegstand een symptoom van een dieper probleem dat een lagere aankoopprijs alleen niet zal oplossen. Investeerders die op rendement kopen zonder de herverhuurprincipes te begrijpen, lopen het risico een object te houden dat in waarde blijft dalen.

Wanneer leegstand een koopkans creëert

Tijdelijke leegstand op een aantoonbaar sterke locatie — waar passantendata, nabijgelegen bezettingsgraden en actieve verhuurinteresse het geval ondersteunen — kan een echte instapkans bieden. Verkopers van leegstaande units zijn vaak gemotiveerd, en een koper die het herverhuurpotentieel en de realistische markthuur nauwkeurig kan inschatten, heeft een informatievoorsprong. De sleutel is het beschikken over verhuurmarktintelligentie om te weten of de vraag reëel is en onder welke voorwaarden een nieuwe huurder daadwerkelijk akkoord gaat.

Dit is waar de combinatie van beleggingsadvies en actieve verhuurexpertise doorslaggevend wordt. Retailverhuurspecialisten die tegelijkertijd actief zijn in de markt kunnen een investeerder niet alleen vertellen wat het leegstandspercentage is, maar ook welke huurders actief op zoek zijn, wat zij bereid zijn te betalen en hoe snel een unit waarschijnlijk opnieuw verhuurd zal worden. Dat is het verschil tussen een datapunt en een verdedigbare investeringsthese.

Voor internationale investeerders die Nederlands retailvastgoed evalueren, is het leegstandspercentage op een specifieke straat of in een specifieke stad een vertrekpunt, geen conclusie. De Nederlandse markt beloont precisie. KroesePaternotte’s vier decennia van onafgebroken betrokkenheid bij de Nederlandse retail — op het gebied van verhuur, taxaties en beleggingstransacties — betekenen dat haar marktintelligentie weerspiegelt wat er werkelijk op objectniveau gebeurt, en niet slechts wat macrorapporten suggereren. Die granulariteit maakt het verschil tussen goed kopen en blind kopen in een van de meest locatiegevoelige retailmarkten van Europa.

Gerelateerde artikelen

Deze inhoud is gegenereerd met behulp van AI en kan fouten bevatten.