E-commerce heeft de Nederlandse winkelstraten ingrijpend veranderd, maar niet vernietigd. Het meest zichtbare effect is een structurele tweedeling: toplocaties in grote steden hebben hun positie behouden of versterkt, terwijl secundaire en tertiaire straten te kampen hebben met aanhoudende leegstand en huurdruk. Voor internationale investeerders die de Nederlandse retailvastgoedmarkt evalueren, is het begrijpen van dit onderscheid het verschil tussen een veerkrachtig asset en een structureel onderpresterend object.
Nederland heeft een van de hoogste e-commercepenetratiegraden van Europa, wat het land tot een interessante casestudy maakt in hoe fysieke retail zich aanpast in plaats van verdwijnt. Wat is ontstaan, is een markt die wordt gekenmerkt door polarisatie — sterk wordt sterker, zwak wordt zwakker — en die dynamiek speelt een rol bij elke vraag die een investeerder zou moeten stellen over investeringen in Nederlandse winkelstraten.
De onderstaande secties behandelen de meest relevante vragen: welke locaties stand hebben gehouden, welke retailformats nog steeds uitbreiden, hoe de leegstand zich heeft verschoven en wat de gevolgen zijn voor huurcontracten en rendementen voor investeerders die vandaag de Nederlandse markt betreden.
Welke Nederlandse winkelstraten hebben de e-commerce het beste weerstaan?
De Nederlandse winkelstraten die de e-commerce het beste hebben weerstaan, bevinden zich op de A1-locaties van de vijf grootste steden: Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven. Deze straten profiteren van intensieve bezoekersstromen, sterk toerisme en een huurdersmix die internationale flagshipstores combineert met belevingsgerichte retail. De kloof tussen deze locaties en secundaire straten is de afgelopen tien jaar aanzienlijk groter geworden.
In Amsterdam vertegenwoordigen de Kalverstraat en de PC Hooftstraat twee verschillende maar even veerkrachtige formats. De Kalverstraat trekt veel bezoekers uit een breed consumentensegment; de PC Hooftstraat is het anker van luxe en premiumretail met enkele van de laagste leegstandscijfers van het land. Beide straten hebben aangetoond dat fysieke retail op de juiste locatie echte commerciële waarde behoudt, ook naarmate de online verkoop groeit.
Buiten Amsterdam hebben straten als de Lijnbaan in Rotterdam en de Lange Elisabethstraat in Utrecht een hoge bezettingsgraad gehandhaafd door retailers aan te trekken die een fysieke aanwezigheid nodig hebben voor merkopbouw en klantbeleving. Het gebied rond het 18 Septemberplein in Eindhoven profiteert van zijn positie als regionaal winkelcentrum met een groot verzorgingsgebied.
Wat deze locaties onderscheidt, is niet alleen het volume van de bezoekersstromen, maar de kwaliteit ervan. Consumenten die A1-straten in grote Nederlandse steden bezoeken, hebben doorgaans een duidelijke koopintentie, wat resulteert in conversieratio’s die de huurkosten voor huurders rechtvaardigen. Dat is de commerciële logica die topwinkellocaties in Nederland concurrerend houdt ten opzichte van online kanalen, in plaats van er simpelweg aan ten onder te gaan.
Het contrast met B- en C-locaties is opvallend. Straten op één of twee blokken van de toplocatie hebben te maken gehad met stijgende leegstandscijfers, doordat middenmarktretailers hun winkelnetwerken rationaliseren en directe online verkoop de behoefte aan secundaire locaties vermindert. De les van de afgelopen tien jaar voor investeerders is dat locatiekwaliteit in de Nederlandse retail geen zachte maatstaf is — het is de primaire bepalende factor voor de langetermijnprestaties van een asset. Het retailmarktonderzoek van KroesePaternotte volgt deze locatiedynamiek op de volledige Nederlandse markt en biedt de gedetailleerde data die werkelijk topassets onderscheidt van objecten die op papier slechts als zodanig lijken.
Welke typen retailers breiden nog steeds uit op Nederlandse winkelstraten?
De retailcategorieën die in 2026 actief uitbreiden op Nederlandse winkelstraten zijn food en beverage, gezondheid en beauty, sport en outdoor, en budgetmode. Deze formats hebben een gemeenschappelijk kenmerk: ze bieden een product of beleving die moeilijk online te repliceren is, of ze gebruiken fysieke winkels als instrument voor merkopbouw dat hun digitale verkoop ondersteunt in plaats van ermee te concurreren.
Food- en beverageondernemers — van specialty coffee tot fastcasual dining — behoren de afgelopen jaren tot de meest consistente groeiers op Nederlandse winkelstraten. Deze huurders genereren op zichzelf al bezoekersstromen en profiteren van de concentratie van consumenten die topwinkelstraten bieden. Voor verhuurders zijn ze een belangrijk onderdeel van de huurdersmix geworden, al wijken hun huurstructuren en -niveaus af van die van traditionele modewinkels.
Gezondheid en beauty is een andere groeicategorie. Retailers in dit segment hebben ontdekt dat de winkelervaring, het uitproberen van producten en persoonlijke service klantloyaliteit stimuleren op een manier die online kanalen moeilijk kunnen evenaren. Dit heeft de verdere uitbreiding ondersteund van zowel internationale spelers als Nederlandse concepten.
Sport- en outdoorretail is eveneens actief gebleven. De categorie profiteert van een consumententrend naar een actieve levensstijl en een productaanbod waarbij pasvorm, gevoel en deskundig advies belangrijk zijn — factoren die het fysieke winkelformat ondersteunen. Verschillende internationale sportretailers hebben Nederlandse winkelstraten gebruikt als Europees uitbreidingsplatform, wat vertrouwen in het consumentenpotentieel van de markt weerspiegelt.
Budgetmode en off-price concepten hebben ruimtes overgenomen die door middenmarktretailers zijn vrijgekomen, vaak met grotere vloeroppervlakken tegen aangepaste huurprijzen. Vanuit rendementsperspectief zijn deze huurders niet altijd ideaal, maar ze vervullen een belangrijke functie door de bezoekersstromen op straten te handhaven die anders met geconcentreerde leegstand te kampen zouden krijgen.
Inzicht in welke retailhuurders in Nederland uitbreiden — en welke inkrimpen — vereist actuele kennis van de verhuurmarkt. Investeerders die vertrouwen op historische bezettingsgegevens zonder de actieve huurdersvraag te begrijpen, lopen het risico de herverhuurmogelijkheden verkeerd in te schatten wanneer een huurcontract afloopt.
Hoe heeft e-commerce de leegstandscijfers in Nederlandse stadscentra veranderd?
E-commerce heeft bijgedragen aan een structurele toename van de leegstand op secundaire en tertiaire Nederlandse winkelstraten, terwijl toplocaties in stadscentra grotendeels lage leegstandscijfers hebben gehandhaafd. Het algehele beeld in Nederlandse stadscentra is er een van polarisatie: de sterkste straten blijven zeer gewild, terwijl zwakkere straten leegstandsniveaus kennen die een permanente afname van de vraag vanuit bepaalde retailcategorieën weerspiegelen.
De toename van de leegstand is niet gelijkmatig verdeeld. In kleinere steden en gemeenten is het effect ernstiger, waarbij sommige secundaire winkelstraten ankerhuurders hebben verloren en moeite hebben nieuwe huurders aan te trekken. In de vier of vijf grootste Nederlandse steden is de leegstand op topstraten laag gebleven, omdat de vraag van uitbreidende retailcategorieën en internationale merken de ruimte heeft opgevuld die is achtergelaten door krimpende middenmarktmoderetailers.
Het structurele karakter van deze verandering is van belang voor investeringsanalyses. Een deel van de leegstand die vandaag zichtbaar is in Nederlandse stadscentra is niet conjunctureel — die lost niet op wanneer het consumentenvertrouwen verbetert. Het weerspiegelt een permanente verschuiving in de manier waarop bepaalde retailcategorieën hun fysieke winkelnetwerken inrichten. Investeerders die leegstandscijfers op Nederlandse winkelstraten beoordelen, moeten onderscheid maken tussen leegstand die opnieuw kan worden verhuurd tegen of nabij de huidige huurprijs, en leegstand die aangeeft dat een locatie structureel is verzwakt.
Nederlandse gemeenten hebben gereageerd met bestemmingsplanwijzigingen en ruimtelijke ordeningsinterventies om stadscentra opnieuw in balans te brengen — door retailruimte om te zetten naar wonen, horeca of gemengd gebruik op locaties waar de retailvraag duurzaam is afgenomen. Deze interventies kunnen het investeringsperspectief voor assets in transitiegebieden beïnvloeden en voegen een planningsrisico toe dat specifiek is voor de Nederlandse marktcontext.
Hoe beïnvloeden Nederlandse huurstructuren de prestaties van winkelstraten?
Nederlandse retailhuurstructuren beïnvloeden de prestaties van winkelstraten rechtstreeks, omdat ze bepalen hoe huurinkomsten zich in de loop van de tijd aanpassen en hoe geschillen over de markthuur worden beslecht. Het belangrijkste mechanisme is de huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW, die verhuurder of huurder de mogelijkheid biedt elke vijf jaar een markthuurherziening aan te vragen. Dit proces verankert huurprijzen aan aantoonbaar marktbewijs, in plaats van toe te staan dat ze significant boven of onder het marktniveau komen te liggen.
Voor investeerders heeft het artikel 303-kader twee belangrijke implicaties. Ten eerste biedt het een zekere inkomensstabiliteit — huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd (doorgaans op basis van de consumentenprijsindex) en kunnen bij vijfjaarlijkse herzieningen op marktniveau worden gebracht. Ten tweede creëert het risico op locaties waar markthuren zijn gedaald. Een asset waarbij de lopende huur de huidige markthuur overstijgt — in de Nederlandse markt bekend als overhuurde — draagt het risico van een huurverlaging bij de volgende herziening, wat directe gevolgen heeft voor het inkomen en de kapitaalwaarde.
De huurcontractstructuur in de Nederlandse retail is doorgaans vijf jaar met verlengingsopties, hoewel voor ankerhuurders en flagshiplocaties langere looptijden worden overeengekomen. Kortere huurperioden verhogen de frequentie van herverhuurmomenten, wat van belang is voor de beoordeling van leegstandsrisico’s in een markt waar de huurdersvraag sterk wordt bepaald door locatiekwaliteit.
Indexeringsclausules zijn standaard in Nederlandse retailhuurcontracten en bieden verhuurders een zekere inflatiebescherming. De wisselwerking tussen indexering en artikel 303-herzieningen betekent echter dat inkomensprojecties zorgvuldige modellering vereisen, met name voor assets op markten waar huurprijzen sinds de laatste herzieningsdatum aanzienlijk zijn verschoven.
Om te beoordelen of de huurstructuur van een specifiek asset een risico of een kans vertegenwoordigt, is gedetailleerde kennis van de actuele markthuren op straat- en unitniveau vereist. De praktijk voor taxaties en huurprijsherzieningen van KroesePaternotte omvat deze analyse voor investeerders en verhuurders op de volledige Nederlandse retailmarkt, gebaseerd op huurcontracttransactiedata teruggaand tot 1984 — een diepgang van marktbewijs die geen generalistisch kantoor kan evenaren.
Wat betekent de groei van online winkelen voor Nederlandse retailbeleggingsrendementen?
De groei van online winkelen heeft bijgedragen aan rendementsdifferentiatie op de Nederlandse retailvastgoedmarkt: topwinkelstraten op sterke locaties hebben rendementscompressie gekend doordat de vraag van investeerders zich concentreert op kwaliteit, terwijl secundaire en tertiaire assets hogere rendementen kennen die het verhoogde leegstandsrisico en onzekere herverhuurmogelijkheden weerspiegelen. Het nettoresultaat is een markt waarin locatiekwaliteit preciezer wordt geprijsd dan op enig moment in de afgelopen twee decennia.
Voor investeerders die zich richten op retailvastgoedrendementen in Nederland is de relevante vraag niet wat het gemiddelde retailrendement is, maar welk rendement passend is voor een specifiek asset, gegeven de locatiekwaliteit, de kredietwaardigheid van de huurder, de huurstructuur en het herverhuurrisico. Topwinkelstraten in de beste straten van Amsterdam worden verhandeld tegen rendementen die de sterke vraag van investeerders en het beperkte aanbod weerspiegelen. Assets op secundaire locaties kennen een materiële rendementspremie die niet simpelweg een koopkans is — die weerspiegelt reëel risico.
Het investeringsvolume op de Nederlandse retailmarkt heeft zich significant hersteld, waarbij 2025 een aanzienlijke toename in transactieactiviteit liet zien. Dat herstel heeft zich geconcentreerd op assets die institutionele investeerders als structureel solide beschouwen: langlopend verhuurde assets met sterke huurders, toplocatiekenmerken en huurstructuren zonder overhuurderisico. Assets die niet aan die criteria voldoen, zijn trager verhandeld, wat op zichzelf al een signaal is over waar het marktvertrouwen ligt.
Voor internationale investeerders die retailvastgoed in Nederland evalueren, kan de rendementsvraag niet los worden gezien van de locatie- en huurvragen. Een netto aanvangsrendement dat aantrekkelijk lijkt op een secundair asset kan risico weerspiegelen dat moeilijk te kwantificeren is zonder actuele kennis van de verhuurmarkt. Omgekeerd kan een gecomprimeerd rendement op een topasset goed worden ondersteund door huurgroeipotentieel en een laag leegstandsrisico dat de prijsstelling rechtvaardigt.
Die beoordeling correct maken vereist een combinatie van kennis van de beleggingsmarkt en operationeel retailmarktinzicht die de meeste generalistische adviseurs niet kunnen bieden. Het retailbeleggingsadvies van KroesePaternotte omvat de volledige transactiecyclus — van acquisitieonderzoek en rendementsonderbouwing tot assetoptimalisatie en verkoop — met het voordeel van gelijktijdige activiteit op het gebied van verhuur, taxatie en onderzoek. Voor internationaal kapitaal dat wil investeren in Nederlands retailvastgoed is dat geïntegreerde perspectief het lokale voordeel dat het verschil maakt tussen een goed geprijsde acquisitie en een kostbare vergissing.
Als u specifieke assets of locaties op de Nederlandse retailmarkt evalueert, staat het team van KroesePaternotte klaar om actuele marktinformatie en transactiebegeleiding te bieden voor alle grote Nederlandse steden en retailformats.