Hoe werkt een bankgarantie bij het huren van winkelruimte?

Justus Hayes - Research ·
Gouden sleutel op ondertekend huurcontract met eurobiljetten op eikenhouten bureau in Nederlandse winkelruimte.

Bij het huren van winkelruimte moet je als huurder doorgaans een bankgarantie stellen als zekerheid voor de verhuurder. De hoogte ligt in de Nederlandse retailmarkt vrijwel altijd tussen de drie en zes maanden huur, afhankelijk van de locatie, het huurcontract en het risicoprofiel van de huurder. De vragen die daarna komen, zijn minstens zo praktisch: hoe vraag je zo’n garantie aan, wanneer mag een verhuurder die inroepen, en wat gebeurt er als je vertrekt? Dit artikel beantwoordt die vragen stap voor stap.

Hoeveel maanden huur moet je als bankgarantie stellen?

De bankgarantie bij het huren van winkelruimte bedraagt in de Nederlandse retailmarkt standaard drie maanden huur inclusief btw en servicekosten. Voor startende ondernemers, nieuwe merken zonder trackrecord of locaties op sterke A-locaties kan een verhuurder zes maanden vragen. De hoogte is onderhandelbaar, maar drie maanden geldt als de gangbare marktstandaard.

In de praktijk hangt de gevraagde hoogte af van een aantal factoren. Verhuurders kijken naar de financiële soliditeit van de huurder: beschik je over een bewezen exploitatiegeschiedenis, jaarrekeningen en eigen vermogen, dan is drie maanden vrijwel altijd het uitgangspunt. Ben je een startende ondernemer of open je je eerste fysieke winkel na een periode als e-commercemerk, dan kan een verhuurder meer zekerheid vragen.

Ook de locatie speelt een rol. Op de meest gevraagde winkelstraten in steden als Amsterdam, Rotterdam, Utrecht of Groningen is de concurrentie om de ruimte groot. Verhuurders op die locaties staan sterker in de onderhandeling en zijn minder snel geneigd om concessies te doen op de zekerheidsstelling. Wie de huurmarkt goed kent en weet wat gebruikelijk is per locatietype, staat sterker aan de onderhandelingstafel. Begeleiding bij het huren van winkelruimte helpt precies bij dit soort momenten: weten wat normaal is en daarop kunnen sturen.

Wat is het verschil tussen een bankgarantie en een waarborgsom?

Een bankgarantie is een schriftelijke betalingsbelofte van een bank aan de verhuurder, waarbij de bank garandeert dat zij een bepaald bedrag uitkeert als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Een waarborgsom is een bedrag dat de huurder zelf rechtstreeks aan de verhuurder betaalt als depot. Het verschil zit in wie het geld vasthoudt en wie het risico draagt.

Bij een bankgarantie staat het geld niet op de rekening van de verhuurder. De huurder stelt de garantie via zijn bank, betaalt daarvoor een jaarlijkse provisie, en de verhuurder kan de garantie alleen inroepen onder de voorwaarden die in het document zijn vastgelegd. De huurder houdt zijn eigen liquiditeit intact, maar betaalt wel voor de garantiestelling.

Bij een waarborgsom betaalt de huurder het bedrag direct. Dat geld staat dan bij de verhuurder of in depot, en de huurder heeft er gedurende de huurperiode geen beschikking over. In de commerciële retailmarkt is de bankgarantie de meest gebruikte vorm. Een waarborgsom komt vaker voor bij kleinere of particuliere verhuurverhoudingen. In huurcontracten voor winkelruimte die zijn opgesteld conform de ROZ-modellen, is de bankgarantie de standaard zekerheidsvorm.

Hoe vraag je een bankgarantie aan bij je bank?

Je vraagt een bankgarantie aan bij je eigen zakelijke bank. De bank beoordeelt je kredietwaardigheid en stelt op basis daarvan een garantiedocument op ten behoeve van de verhuurder. Het proces duurt doorgaans een tot twee weken, maar kan langer duren als de bank aanvullende financiële informatie opvraagt.

De aanvraag verloopt in de praktijk in een aantal stappen:

  1. Vraag bij je verhuurder de exacte tekst op die de bankgarantie moet bevatten. Verhuurders stellen vaak eisen aan de formulering, het bedrag en de looptijd.
  2. Dien deze tekst in bij je zakelijke bank, samen met je huurovereenkomst en financiële gegevens.
  3. De bank beoordeelt je aanvraag en vraagt eventueel om aanvullende stukken zoals jaarrekeningen, prognoses of zekerheden.
  4. Na akkoord stelt de bank het garantiedocument op en stuurt dit rechtstreeks naar de verhuurder of geeft het aan jou mee.

Let op dat de bankgarantie bij het huurcontract voor winkelruimte doorgaans een looptijd moet hebben die de huurperiode dekt, plus een marge van drie tot zes maanden. Sommige banken stellen een tegenpand of blokkering op je rekening als voorwaarde. Dat kan invloed hebben op je werkkapitaal, dus bespreek dit tijdig met je bank voordat je een huurcontract tekent.

Wanneer mag een verhuurder de bankgarantie uitwinnen?

Een verhuurder mag de bankgarantie inroepen als de huurder zijn contractuele verplichtingen niet nakomt. De meest voorkomende grond is het niet betalen van huur. Daarnaast kan uitwinning plaatsvinden bij het niet nakomen van andere verplichtingen uit het huurcontract, zoals het niet herstellen van schade bij vertrek of het niet naleven van de gebruiksbepalingen.

De bankgarantie is een zogenoemde abstracte garantie: de bank betaalt uit op eerste verzoek van de verhuurder, zonder dat de verhuurder hoeft te bewijzen dat er daadwerkelijk een tekortkoming is. Dit maakt de bankgarantie voor verhuurders aantrekkelijker dan een waarborgsom in depot. Voor huurders betekent het dat de verhuurder relatief eenvoudig kan uitwinnen, ook als er een geschil loopt over de vraag of er werkelijk sprake is van wanprestatie.

In de praktijk winnen verhuurders de bankgarantie niet lichtzinnig uit. Een onterechte uitwinning kan leiden tot een rechtszaak en reputatieschade. Maar het risico bestaat, en het onderstreept het belang van een goed opgesteld huurcontract met duidelijke verplichtingen over en weer. Bij het beoordelen van beschikbare winkelruimtes en de bijbehorende contracten is het verstandig om de garantiebepalingen goed te laten doorlichten.

Kan je de bankgarantie verlagen of vrijgeven tijdens de huurperiode?

Het is mogelijk om tijdens de huurperiode te onderhandelen over verlaging of gedeeltelijke vrijgave van de bankgarantie, maar dit is geen automatisch recht. Het vereist instemming van de verhuurder en wordt doorgaans alleen overwogen als de huurder een bewezen betalingsgeschiedenis heeft opgebouwd en de relatie stabiel is.

Sommige huurcontracten bevatten een zogenoemde afbouwclausule: de bankgarantie daalt na een aantal jaar trouwe betaling van een hogere naar een lagere waarde. Dit wordt soms overeengekomen bij de start van de huur als onderdeel van de onderhandelingen, met name als de verhuurder aanvankelijk zes maanden vraagt maar de huurder dat als te zwaar ervaart.

Wil je een verlaging tussentijds regelen zonder dat dit contractueel is vastgelegd, dan heb je een goede onderhandelingspositie nodig. Een aantoonbaar sterke exploitatie, tijdige betalingen en een solide financiële positie zijn daarbij je sterkste argumenten. Het is raadzaam om dit schriftelijk vast te leggen als een addendum op het huurcontract, zodat de afspraken juridisch afdwingbaar zijn.

Wat gebeurt er met de bankgarantie als je de winkelruimte verlaat?

Als je de winkelruimte verlaat en aan alle verplichtingen hebt voldaan, moet de verhuurder de bankgarantie vrijgeven. Dit betekent dat de verhuurder de garantie teruggeeft aan de bank of schriftelijk verklaart dat hij geen aanspraak meer maakt. Pas daarna kan je bank de garantie formeel beëindigen en vervalt je provisieverplichting.

In de praktijk verloopt dit niet altijd soepel. Verhuurders houden de bankgarantie soms langer vast dan nodig, bijvoorbeeld in afwachting van de eindoplevering of een geschil over de staat van de ruimte. Het is daarom belangrijk om bij het einde van de huur een formeel opleveringsproces te doorlopen, met een schriftelijk opnamerapport en een getekende akkoordverklaring van de verhuurder.

Zorg dat je weet wanneer de garantie afloopt en wanneer je bank die automatisch intrekt. Sommige bankgaranties hebben een vaste einddatum. Als de huurperiode wordt verlengd, moet de garantie ook worden verlengd. Vergeet je dit, dan kan de verhuurder de garantie als vervallen beschouwen en aansturen op een nieuwe stelling, wat opnieuw provisiekosten met zich meebrengt.

Het regelen van een bankgarantie is een van de praktische stappen in een groter proces: het vinden van de juiste winkelruimte, het beoordelen van de huurprijs en het onderhandelen over contractvoorwaarden. KroesePaternotte begeleidt retailers en ondernemers bij al die stappen, met kennis van de markt die teruggaat tot 1984 en huurcontractdata van vrijwel de gehele Nederlandse winkelmarkt. Of je nu voor het eerst een winkel opent of uitbreidt naar een nieuwe stad, een gespecialiseerde retailmakelaar zorgt dat je niet alleen de juiste ruimte vindt, maar ook weet wat je tekent. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over jouw zoekopdracht.

Gerelateerde artikelen