Fysieke retail in Nederland is nog steeds rendabel, maar niet automatisch en niet voor iedereen. De winstgevendheid hangt sterk af van de sector, de locatie en de manier waarop huurkosten worden beheerd. Ondernemers die strategisch kiezen voor de juiste locatie tegen een marktconforme huurprijs, bouwen een levensvatbaar fysiek verkooppunt. De vragen hieronder geven een concreet beeld van wat rendabele retail in 2026 bepaalt.
Welke sectoren binnen fysieke retail presteren nog goed in Nederland?
Binnen de Nederlandse retailmarkt presteren sectoren die een sterke beleveniscomponent of directe servicebehoefte bieden het best. Denk aan food en horeca, persoonlijke verzorging en beauty, sportartikelen en conceptstores rondom lifestyle en interieur. Deze categorieën trekken consistent publiek naar fysieke locaties omdat het product of de ervaring online moeilijk te repliceren is.
Supermarkten en buurtsupers vormen een stabiele categorie, mede doordat de dagelijkse boodschappenreis consumenten naar winkelgebieden trekt. Daarmee profiteren omliggende retailers van die loopstroom. Ook sportmerken en outdoorwinkels zagen de afgelopen jaren een structurele groei in de vraag naar fysieke aanwezigheid, omdat consumenten producten willen passen en testen voor aankoop.
Sectoren die het moeilijker hebben, zijn doe-het-zelfketens op B-locaties, modewinkels zonder duidelijk onderscheidend vermogen en elektronicazaken die concurreren op prijs met online aanbieders. Het verschil zit niet alleen in de categorie, maar ook in de positionering. Een modeboetiek met een sterk eigen concept en loyale klantenkring kan uitstekend presteren, terwijl een generieke kledingwinkel op dezelfde straat verlies draait.
Wat zijn de gemiddelde huurprijzen per m² voor winkelruimte in Nederland?
De gemiddelde huurprijzen voor winkelruimte in Nederland variëren sterk per stad, straat en locatietype. Op de toplocaties in Amsterdam, zoals de Kalverstraat of de P.C. Hooftstraat, liggen huurprijzen voor kleine units aanzienlijk hoger dan in middelgrote steden als Zwolle, Groningen of Breda. Een realistisch richtgetal voor een A1-locatie in een grote stad ligt tussen de 500 en 1.500 euro per m² per jaar, afhankelijk van het metrage en de specifieke straat.
In middelgrote steden liggen huurprijzen op goede winkellocaties doorgaans tussen de 150 en 500 euro per m² per jaar. Buiten de topwinkelstraten, op B-locaties of in buurtcentra, kunnen huurprijzen aanzienlijk lager liggen. Het is belangrijk te beseffen dat gepubliceerde vraagprijzen op portalen zelden de werkelijk overeengekomen huurprijs weerspiegelen. De feitelijke markthuur wordt bepaald door recente transacties in dezelfde straat of hetzelfde winkelcentrum.
KroesePaternotte beschikt over een huurcontractdatabase die teruggaat tot 1984 en vrijwel de volledige Nederlandse winkelmarkt dekt. Die historische transactiedata maakt het mogelijk om voor elke locatie een gefundeerd oordeel te geven over wat een marktconforme huurprijs is, niet op basis van een gevoel maar op basis van wat er werkelijk betaald wordt.
Hoe beïnvloedt e-commerce de winstgevendheid van fysieke winkels?
E-commerce heeft de winstgevendheid van fysieke winkels niet vernietigd, maar wel fundamenteel veranderd. Fysieke winkels die puur op volume en assortiment concurreerden met online aanbieders, verloren terrein. Winkels die het fysieke kanaal inzetten voor beleving, advies, merkbinding en service, zijn veerkrachtiger gebleken en soms zelfs sterker geworden.
Een belangrijk inzicht uit de afgelopen jaren is dat online en offline elkaar versterken. Merken met een fysieke winkel zien vaak hogere online conversie in de regio rondom die winkel. Consumenten oriënteren zich online, maar willen een product aanraken, passen of laten bezorgen op een punt dat ze vertrouwen. Die combinatie van kanalen, ook wel omnichannel genoemd, is voor veel retailers de meest rendabele strategie.
De uitdaging voor de winstgevendheid zit in de kostenstructuur. Een fysieke winkel heeft vaste lasten, huur, personeel en inrichting, die doorgaan ongeacht de omzet. Dat maakt de break-evendrempel hoger dan bij een webshop. Retailers die fysiek rendabel willen zijn, moeten die vaste lasten beheersen, wat begint bij een huurprijs die past bij de verwachte omzet per m².
Wanneer is een fysieke winkellocatie financieel haalbaar?
Een fysieke winkellocatie is financieel haalbaar wanneer de verwachte omzet per vierkante meter de totale exploitatiekosten structureel dekt met voldoende marge. Als vuistregel geldt dat de huurlast niet meer dan 8 tot 12 procent van de verwachte jaaromzet mag bedragen. Daarboven wordt de exploitatie kwetsbaar voor tegenvallende periodes.
Naast de kale huurprijs spelen servicekosten, energielasten, personeelskosten en inrichtingsinvesteringen een rol. Servicekosten in winkelcentra kunnen oplopen tot 20 procent of meer bovenop de kale huur. Een ondernemer die alleen naar de kale huurprijs kijkt, onderschat de werkelijke kostenbasis. Zorg dat je bij het beoordelen van een locatie altijd de totale occupancy cost in kaart brengt.
Locatietype bepaalt ook de haalbaarheid. Een kleinere winkel op een drukke A-locatie kan rendabeler zijn dan een grotere ruimte op een B-locatie met lagere huur, als de loopstroom op de A-locatie de hogere huur compenseert. De juiste balans tussen huurkosten en verwachte omzet is maatwerk per situatie.
Hoe onderhandel je over een marktconforme huurprijs voor winkelruimte?
Onderhandelen over een marktconforme huurprijs voor winkelruimte begint met kennis van wat er recent in dezelfde straat of hetzelfde winkelgebied betaald is. Wie alleen reageert op de vraagprijs van een eigenaar zonder referentiepunten, onderhandelt op achterstand. Marktconforme huurprijzen zijn gebaseerd op werkelijke transacties, niet op wat eigenaren wensen te ontvangen.
Concrete stappen die je kunt zetten:
- Verzamel informatie over recente huurcontracten in het betreffende winkelgebied
- Vraag naar de incentives die andere huurders hebben ontvangen, zoals huurvrije periodes of bijdragen aan inrichtingskosten
- Beoordeel de loopstroomcijfers en vergelijk die met vergelijkbare locaties
- Onderhandel niet alleen over de huurprijs, maar ook over de contractduur, indexering en eventuele break options
- Laat huurcontractvoorwaarden beoordelen voordat je tekent
In de praktijk heeft een huurder zelden toegang tot de transactiedata die nodig is voor een sterke onderhandelingspositie. Eigenaren en verhuurders werken doorgaans met gespecialiseerde adviseurs die de markt goed kennen. Voor huurders is het verstandig om dat evenwicht te herstellen. Begeleiding bij het huren van winkelruimte door een gespecialiseerde retailmakelaar geeft toegang tot actuele marktdata, niet-publiek aanbod en professionele onderhandelingsondersteuning.
KroesePaternotte treedt op als adviseur van de huurder, niet van de verhuurder. Dat betekent dat onderhandelingen worden gevoerd op basis van wat de markt werkelijk vraagt, met als doel de beste voorwaarden voor de huurder te realiseren. Bekijk het beschikbare winkelaanbod of neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over jouw locatiezoekopdracht.
Gerelateerde artikelen
- Wat is het verschil tussen investeren in winkelstraten en winkelcentra?
- Kan retailvastgoed in Nederland stabiele rendementen opleveren?
- Hoe financier je de opening van een nieuwe winkelvestiging?
- Wat is het prime high street-rendement in Amsterdam?
- Hoe verhouden de aanvangsrendementen van Nederlands retailvastgoed zich tot andere beleggingscategorieën?
- Wat zijn de juridische haken en ogen van een winkelruimte huurcontract?