De meest geschikte steden voor een nieuwe winkelvestiging in Nederland zijn Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven. Maar of een stad bij jouw concept past, hangt af van meer dan alleen het inwoneraantal. Factoren als bezoekersdichtheid, huurprijsniveau, concurrentie en de samenstelling van het winkelgebied bepalen of een locatie daadwerkelijk kans van slagen heeft. Dit artikel beantwoordt de meest gestelde vragen over het kiezen van de juiste stad en winkellocatie voor jouw retailconcept.
Welke factoren bepalen of een stad geschikt is voor een winkel?
Een stad is geschikt voor een winkelvestiging als er voldoende passend publiek aanwezig is, de huurprijzen in verhouding staan tot het verwachte omzetpotentieel en er ruimte is voor jouw concept binnen het bestaande winkellandschap. Draagvlak, bereikbaarheid en de kracht van het winkelgebied zijn daarbij de drie pijlers.
Concreet betekent dit dat je naar de volgende factoren kijkt:
- Verzorgingsgebied: Hoeveel mensen wonen of werken er binnen een realistisch bereik van de winkellocatie?
- Bezoekersintensiteit: Hoeveel passanten lopen er dagelijks langs de beoogde straat of het winkelcentrum?
- Concurrentiepositie: Zijn er al vergelijkbare formules aanwezig, of is er een gat in het aanbod?
- Huurprijsniveau: Staat de vraagprijs in verhouding tot de omzet die op die locatie realistisch is?
- Bereikbaarheid: Is de locatie goed bereikbaar met openbaar vervoer en beschikt het gebied over voldoende parkeermogelijkheden?
Een stad met een groot inwoneraantal is niet automatisch de beste keuze. Een kleinere stad met een loyale lokale klantenbasis en lage huurlasten kan voor sommige concepten aanzienlijk beter presteren dan een dure A-locatie in een grote stad. Begeleiding bij het huren van winkelruimte begint dan ook altijd met een analyse van jouw doelgroep en concept, niet met de vraag welke stad het grootst is.
Welke Nederlandse steden hebben de sterkste retailvraag?
De sterkste retailvraag in Nederland is te vinden in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven. Dit zijn de vijf grootste steden qua verzorgingsgebied, passantenstromen en retailomzet. Daarnaast laten steden als Groningen, Maastricht, Tilburg en Arnhem een stabiele tot groeiende vraag zien, afhankelijk van het segment.
Amsterdam blijft koploper door het toerisme, de hoge bevolkingsdichtheid en de internationale uitstraling van de binnenstad. Rotterdam trekt steeds meer lifestyle- en designconcepten aan door de stedelijke vernieuwing van het centrum. Utrecht heeft een compacte maar zeer actieve binnenstad met een jonge, koopkrachtige bevolking. Eindhoven profileert zich als designstad en trekt merken aan die zich willen onderscheiden.
Buiten de Randstad is Groningen een onderschatte markt. De stad heeft een groot regionaal verzorgingsgebied, een actieve studentenpopulatie en een winkelgebied dat goed presteert vergeleken met andere provinciehoofdsteden. KroesePaternotte is actief in heel Nederland en kent de marktdynamiek in al deze steden op straatniveau, inclusief huurprijsdata die teruggaan tot 1984.
Wat is het verschil tussen een A-, B- en C-locatie?
Een A-locatie is een winkelgebied met de hoogste passantendichtheid en de sterkste retailconcentratie, zoals de hoofdwinkelstraten in grote steden. Een B-locatie heeft minder passanten maar nog steeds een functionerend winkelgebied. Een C-locatie ligt buiten de primaire winkelgebieden en heeft beperkte loopstromen en lagere huurprijzen.
Het onderscheid heeft directe gevolgen voor huurprijzen, omzetpotentieel en de geschiktheid voor verschillende retailconcepten:
- A-locatie: Hoogste huurprijs per vierkante meter, maximale zichtbaarheid, geschikt voor formules die afhankelijk zijn van impulsaankopen en merkbekendheid.
- B-locatie: Lagere huurlasten, stabiele klantenstroom, geschikt voor concepten met een loyale klantenbasis of een specifieke doelgroep die bewust naartoe komt.
- C-locatie: Lage huurprijs, beperkte loopstroom, alleen geschikt voor bestemmingswinkels met een sterke online aanwezigheid of specifieke dienstverlening.
De keuze tussen A, B of C is geen kwestie van budget alleen. Een te lage huurprijs op een C-locatie kan uiteindelijk duurder uitpakken als de omzet tegenvalt. Andersom kan een A-locatie precies het verschil maken voor een concept dat zichtbaarheid nodig heeft om te groeien.
Hoe weet je of een specifieke winkelstraat bij jouw concept past?
Een winkelstraat past bij jouw concept als de branchering, het publiek en de uitstraling van het gebied aansluiten bij wat je verkoopt en aan wie. Kijk naar de winkels die al aanwezig zijn, de gemiddelde besteding in het gebied en de demografische samenstelling van de bezoekers.
Een praktische manier om dit te beoordelen is een bezoek op meerdere momenten van de week. Hoe druk is het op een doordeweekse ochtend versus een zaterdagmiddag? Welke leeftijdsgroepen lopen er? Zijn de aanwezige retailers complementair aan jouw aanbod, of zijn het directe concurrenten? Staat de uitstraling van de straat in lijn met het imago dat jij wilt uitstralen?
Naast eigen observaties is het waardevol om toegang te hebben tot passantentellingen en huurprijsdata per straat. Die informatie is niet altijd openbaar beschikbaar, maar via een gespecialiseerde retailmakelaar met actueel locatieaanbod krijg je inzicht in wat een specifieke straat werkelijk waard is en wat vergelijkbare locaties opbrengen.
Wanneer is een kleinere stad een betere keuze dan een grote stad?
Een kleinere stad is een betere keuze dan een grote stad als jouw concept afhankelijk is van herhalingsbezoek, lokale loyaliteit of een lagere kostenstructuur. In kleinere steden zijn huurprijzen lager, is de concurrentie van grote ketens minder intensief en is het makkelijker om een herkenbare positie op te bouwen.
Specifieke situaties waarin een kleinere stad de voorkeur verdient:
- Je verkoopt producten of diensten die mensen bewust opzoeken en niet afhankelijk zijn van hoge loopstromen.
- Je wilt een sterke lokale reputatie opbouwen voordat je uitbreidt naar grotere markten.
- De doelgroep in de grote steden is al goed bediend door gevestigde spelers, terwijl er in kleinere steden een duidelijk gat in het aanbod zit.
- De huurprijs in de grote stad staat niet in verhouding tot het realistische omzetpotentieel voor jouw concept.
Steden als Zwolle, Breda, Nijmegen en Haarlem hebben een aantrekkelijk profiel voor retailers die bewust kiezen voor een sterke regionale positie. Ze combineren een stabiel verzorgingsgebied met redelijke huurprijzen en een actief winkelgebied.
Hoe kun je een retaillocatie laten beoordelen voordat je tekent?
Een retaillocatie laten beoordelen voordat je tekent doe je door een onafhankelijke analyse te laten uitvoeren van de huurprijs, de contractvoorwaarden en het omzetpotentieel van de locatie. Zo voorkom je dat je een contract ondertekent op basis van onvolledige informatie of een te optimistische inschatting van de verhuurder.
Een goede beoordeling omvat minimaal de volgende onderdelen:
- Huurprijstoetsing: Is de gevraagde huurprijs marktconform voor dit type locatie in deze stad en straat?
- Contractanalyse: Wat zijn de looptijd, de opzegtermijnen, de break-opties en de indexeringsclausules?
- Locatieanalyse: Wat zijn de passantenaantallen, de branchering in de directe omgeving en de ontwikkelingsrichting van het gebied?
- Onderhandelingsruimte: Is er ruimte om de huurprijs of voorwaarden te verbeteren op basis van actuele marktdata?
KroesePaternotte voert dit soort beoordelingen dagelijks uit voor retailers die een winkelvestiging openen of uitbreiden. Met huurcontractdata die teruggaan tot 1984 en actieve betrokkenheid bij transacties door heel Nederland, biedt het bedrijf een feitelijke onderbouwing die onderhandelen op basis van marktkennis mogelijk maakt, in plaats van op gevoel. Neem contact op voor een eerste gesprek over jouw beoogde locatie, of bekijk meer over de aanpak en achtergrond van KroesePaternotte.