Wat zijn de kosten naast de huur bij het openen van een winkel?

Justus Hayes - Research ·
Stapel euromunten en een messing sleutel op een houten toonbank, met een miniatuur winkelpand op de achtergrond.

Naast de kale huurprijs betaal je bij het huren van een winkelruimte al snel 30 tot 60 procent extra aan bijkomende kosten. Denk aan servicekosten, verzekeringen, gemeentelijke heffingen, inrichtingskosten en juridische kosten voor het huurcontract. Voor startende retailers is dit een van de meest onderschatte onderdelen van het businessplan. Dit artikel beantwoordt de meest gestelde vragen over alle kosten naast de huur, zodat je met een realistisch budget aan de slag kunt.

Wat zijn servicekosten en wat valt daaronder?

Servicekosten zijn de kosten die een verhuurder doorberekent aan de huurder voor diensten en voorzieningen die bij het pand horen. Bij winkelruimtes in winkelcentra of verzamelgebouwen gaat het doorgaans om een bedrag bovenop de kale huurprijs, dat maandelijks of per kwartaal wordt afgerekend. De hoogte varieert sterk per locatie en type pand.

Onder de servicekosten voor winkelruimte vallen doorgaans de volgende posten:

  • Beheer en administratie van het gebouw of winkelcentrum
  • Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, gevels en sanitair
  • Beveiliging en camerabewaking
  • Marketing- en promotieactiviteiten van het winkelcentrum
  • Onderhoud van installaties zoals liften, roltrappen en klimaatbeheersing
  • Energie voor gemeenschappelijke ruimtes en verlichting van het centrum

Servicekosten bij winkelruimtes in winkelcentra kunnen oplopen tot 15 tot 25 procent van de kale huurprijs. Bij solitaire winkelpanden in een winkelstraat zijn de servicekosten vaak veel lager of zelfs afwezig. Het is essentieel om bij het beoordelen van een huurvoorstel altijd de totale huurlast te berekenen: kale huur plus servicekosten plus btw. Een retailspecialist bij de huuronderhandelingen kan beoordelen of de gevraagde servicekosten marktconform zijn.

Hoeveel bedragen de eenmalige opstartkosten bij het huren van een winkelruimte?

De eenmalige opstartkosten bij het huren van een winkelruimte liggen doorgaans tussen de twee en zes maanden kale huur, afhankelijk van de locatie, het type pand en de afspraken in het contract. Deze kosten staan los van de inrichting en komen direct bij het tekenen van het huurcontract op je af.

De voornaamste eenmalige kosten zijn:

  • Waarborgsom: Vrijwel altijd verplicht. Verhuurders vragen standaard twee tot drie maanden huur als zekerheid. Bij grotere of A-locaties kan dit oplopen tot zes maanden.
  • Eerste huurtermijn vooruit: Vaak wordt de eerste maand of het eerste kwartaal direct bij aanvang betaald.
  • Makelaarskosten: Als je een makelaar inschakelt namens jou als huurder, zijn hier kosten aan verbonden. Bij KroesePaternotte zijn de kosten voor huurderbegeleiding afhankelijk van de opdracht.
  • Juridische kosten: Een advocaat of jurist die het huurcontract doorneemt, rekent doorgaans een paar honderd tot een paar duizend euro, afhankelijk van de complexiteit.
  • Notariskosten: Alleen relevant als het contract notarieel vastgelegd moet worden, wat bij langlopende huurcontracten soms vereist is.

Welke vaste maandelijkse kosten komen bovenop de huurprijs?

Naast de huurprijs betaal je als winkelier elke maand een reeks vaste lasten die direct aan de winkelruimte zijn gekoppeld. De belangrijkste terugkerende kostenposten zijn servicekosten, btw over de huur, energie, gemeentelijke heffingen en verzekeringen.

Een overzicht van de meest voorkomende maandelijkse bijkomende kosten bij het huren van winkelruimte:

  • Btw: Huur van winkelruimte is in de meeste gevallen belast met 21 procent btw. Als je btw-plichtig bent, kun je dit verrekenen, maar dat vereist een zogenoemde optie voor belaste verhuur in het contract.
  • Energie: Stroom, gas en water zijn zelden inbegrepen bij de huur. Afhankelijk van het pand en jouw activiteiten kunnen energiekosten aanzienlijk zijn.
  • Gemeentelijke heffingen: Denk aan onroerendezaakbelasting (OZB) voor gebruikers, rioolheffing en afvalstoffenheffing. Wie deze kosten draagt, staat in het huurcontract.
  • Verzekeringen: Een bedrijfsverzekering, inboedelverzekering en aansprakelijkheidsverzekering zijn voor de meeste winkeliers verplicht of sterk aan te raden.
  • Winkelcentrumbijdrage: In winkelcentra betaal je soms een aparte bijdrage voor collectieve marketing of een winkeliersvereniging.

Wat kost het inrichten en verbouwen van een winkelruimte?

De inrichtings- en verbouwingskosten van een winkelruimte variëren sterk, maar reken gemiddeld op 500 tot 1.500 euro per vierkante meter voor een volledige herinrichting. Een eenvoudige basisinrichting voor een kleinere winkel kan goedkoper uitvallen, terwijl een premium retailconcept of een grotere ruimte al snel tienduizenden euro’s kost.

De belangrijkste kostenposten bij de inrichting zijn:

  • Bouwkundige aanpassingen: Vloeren, wanden, plafonds, verlichting en elektra. Dit vormt vaak de grootste post.
  • Shopfitting en meubilair: Rekken, toonbanken, vitrines, kassa-opstelling en opslagoplossingen.
  • Huisstijl en signing: Gevelreclame, etalage-inrichting en bewegwijzering.
  • Kassasysteem en technologie: Betaalautomaten, kassasoftware, beveiligingssystemen en eventueel wifi-infrastructuur.
  • Vergunningen: Voor verbouwingen of gevelaanpassingen is soms een omgevingsvergunning nodig, wat extra kosten en doorlooptijd met zich meebrengt.

Let op: veel verhuurders geven bij een nieuwe huurovereenkomst een huurvrije periode om de inrichting te realiseren. Hoe lang die periode is, hangt af van de onderhandelingen. Een ervaren partij zoals KroesePaternotte kan dit type voorwaarden meenemen in de onderhandeling.

Welke verborgen kosten worden het vaakst over het hoofd gezien?

De meest over het hoofd geziene kosten bij het huren van een winkelruimte zijn indexering van de huurprijs, kosten voor herstel bij vertrek, verborgen clausules in het huurcontract en de btw-structuur. Deze posten komen pas aan het licht als het contract al getekend is of bij het verlaten van de ruimte.

Specifieke kostenposten waar veel ondernemers te laat op letten:

  • Huurindexering: De meeste huurcontracten bevatten een jaarlijkse indexeringsclausule op basis van de consumentenprijsindex (CPI). Over een looptijd van vijf jaar kan dit de huurlast fors verhogen.
  • Opleveringskosten: Aan het einde van de huurperiode moet de ruimte doorgaans in de originele staat worden opgeleverd. Verbouwingen die je zelf hebt aangebracht, moet je soms ongedaan maken.
  • Kosten voor verlenging of beëindiging: Break options en opzegtermijnen zijn juridisch complex. Een verkeerde interpretatie kan leiden tot maanden extra huur die je verplicht bent te betalen.
  • Niet-aftrekbare btw: Als het huurcontract geen btw-optie bevat maar je bent wel btw-plichtig, of andersom, dan kan dit leiden tot onverwachte fiscale lasten.
  • Kosten voor aanpassingen aan de installaties: Klimaatbeheersing, sprinklerinstallaties of brandveiligheidseisen vanuit de gemeente kunnen extra investeringen vereisen die niet in de huurprijs zijn opgenomen.

Wie het huurcontract laat beoordelen door een specialist, voorkomt dat dit soort clausules later voor onaangename verrassingen zorgen.

Hoe bereken je het totale budget voor het huren van een winkelruimte?

Het totale budget voor het huren van een winkelruimte bereken je door de kale huurprijs te vermenigvuldigen met de looptijd en daar alle eenmalige opstartkosten, maandelijkse vaste lasten en inrichtingskosten bij op te tellen. Reken voor het eerste jaar op een totaalbedrag van minimaal anderhalf tot twee keer de jaarlijkse kale huur.

Een praktische rekenmethode voor het eerste jaar:

  1. Jaarlijkse huurlast: Kale huur plus servicekosten plus btw, maal twaalf maanden.
  2. Opstartkosten: Waarborgsom, eerste huurtermijn vooruit en eventuele juridische of makelaarskosten.
  3. Inrichtingskosten: Schat op basis van het oppervlak en het gewenste concept.
  4. Maandelijkse vaste lasten: Energie, verzekeringen, gemeentelijke heffingen en overige exploitatiekosten, maal twaalf.
  5. Buffer voor onvoorziene kosten: Reken minimaal tien procent van het totaal als reserve.

Een concreet voorbeeld: stel, je huurt een winkelruimte van 80 vierkante meter voor 2.000 euro per maand kale huur. De servicekosten bedragen 400 euro per maand. De waarborgsom is drie maanden huur (6.000 euro). De inrichting kost 60.000 euro. Dan kom je voor het eerste jaar al snel uit op een totale investering van ruim 90.000 euro, exclusief de dagelijkse bedrijfskosten.

Het loont om vooraf goed inzicht te krijgen in wat marktconforme huurprijzen zijn voor de locatie die je op het oog hebt. KroesePaternotte beschikt over huurcontractdata die teruggaat tot 1984 en de gehele Nederlandse winkelmarkt beslaat. Dat maakt het mogelijk om per straat, per stad en per locatietype een gefundeerd oordeel te geven over de vraag of een gevraagde huurprijs realistisch is. Bekijk het actuele winkelruimte aanbod of neem direct contact op voor een gesprek over jouw specifieke situatie.

Gerelateerde artikelen