Waarom is de locatiekwaliteit de belangrijkste factor bij Nederlandse retailbeleggingen?

Locatiekwaliteit is de belangrijkste factor bij Nederlandse retailbeleggingen, omdat zij vrijwel alle variabelen bepaalt die voor beleggers van belang zijn: aanvangsrendement, leegstandsrisico, herverhuurpotentieel en stabiliteit van huurinkomsten. In Nederland is het verschil tussen een prime A1-locatie en een secundaire B-locatie geen kwestie van gradatie — het is een structurele scheidslijn die assets met een sterke, langdurige cashflow onderscheidt van assets met een wezenlijk verouderingsrisico. De onderstaande secties lichten elke dimensie van die scheidslijn toe, van de manier waarop locatiekwaliteit wordt bepaald tot de invloed ervan op due diligence vóór acquisitie.

Wat onderscheidt een A1-locatie van een B-locatie in Nederland?

Een A1-locatie in Nederland is een winkelstraat of -zone die consistent het hoogste passantenvolume aantrekt, de sterkste vraag van nationale en internationale huurders geniet en de hoogste markthuren realiseert. Een B-locatie is daarentegen een secundaire positie — vaak aangrenzend aan de prime pitch, of in een kleinere stad — waar het passantenvolume beduidend lager ligt, de huurdersvraag dunner is en de huurprijzen navenant zwakker zijn.

Dit onderscheid is in de Nederlandse markt scherper gedefinieerd dan in veel andere Europese markten. De Nederlandse retailgeografie is sterk gestructureerd. Elke stad heeft een duidelijk afgebakende prime retail pitch — het deel van de straat waar het passantenvolume zijn hoogtepunt bereikt en waar de sterkste retailers om ruimte concurreren. In Amsterdam zijn dat straten als de Kalverstraat en de PC Hooftstraat. In Rotterdam, Utrecht en Den Haag zijn de equivalente prime pitches even goed gedefinieerd. Buiten die kern daalt het passantenvolume sterk. Een unit die slechts twee straten van de prime pitch verwijderd ligt, kan functioneel een B-locatie zijn, ook al ziet het er op een kaart vergelijkbaar uit.

Wat dit onderscheid zo bepalend maakt voor beleggers, is dat zowel Nederlandse consumenten als retailers sterk geconcentreerd zijn. Nederland heeft een dichte, verstedelijkte bevolking, maar de retailbestedingen graviteren naar bewezen locaties. A1-straten trekken de internationale en nationale retailers aan die het passantenvolume verankeren — de huurders die consumenten specifiek naar die locatie trekken. B-locaties zijn afhankelijk van passerende klanten die in toenemende mate worden opgevangen door e-commerce of worden omgeleid naar sterkere straten. Die structurele vraagkloof sluit zich niet tijdens economische neergang; zij vergroot zich.

Hoe beïnvloedt locatiekwaliteit de aanvangsrendementen van retailvastgoed in Nederland?

Locatiekwaliteit is de belangrijkste aanjager van aanvangsrendementen bij retailvastgoed in Nederland. Prime A1-retailassets in de sterkste Nederlandse steden worden verhandeld tegen aanzienlijk lagere netto aanvangsrendementen dan secundaire locaties, wat de lagere risicopremie weerspiegelt die beleggers toekennen aan stabiele, sterk gevraagde assets. Het rendementsverschil tussen A1- en B-locaties in de Nederlandse retailmarkt kan substantieel zijn — vaak enkele honderden basispunten — en dat verschil is de afgelopen jaren verder vergroot in plaats van verkleind.

Deze rendementsdivergentie weerspiegelt wezenlijke risicoverschillen, niet louter sentiment. A1-locaties trekken investment-grade huurders aan op langere huurcontracten, genereren beter voorspelbare huurinkomsten en kennen een bredere kopersmarkt wanneer assets te koop komen. Al deze factoren drukken de rendementen omlaag. B-locaties daarentegen dragen een hoger leegstandsrisico, kortere effectieve huurlooptijden en een smallere groep potentiële kopers — factoren die de rendementen omhoog duwen als compensatie voor dat extra risico.

Voor internationale beleggers die retailbeleggingsmogelijkheden in Nederland evalueren, is inzicht in deze rendementsarchitectuur essentieel. Een hoog nominaal rendement op een Nederlands retailasset is niet automatisch aantrekkelijk — het kan simpelweg de marktbeoordeling weerspiegelen dat de locatie een structureel risico draagt. De relevantere vraag is of het rendement passend is voor de specifieke locatiekwaliteit, huurderskwaliteit en huurstructuur van het betreffende asset.

Waarom dragen B-locaties een onevenredig hoog leegstandsrisico in de Nederlandse retail?

B-locaties in Nederland dragen een onevenredig hoog leegstandsrisico omdat de huurdersvraag naar secundaire retailposities structureel is verzwakt en het aantal retailers dat bereid is marktconforme huren op die locaties te betalen aanzienlijk is gekrompen. Wanneer een huurder een B-locatie verlaat, is herverhuur tegen vergelijkbare voorwaarden oprecht moeilijk — en de leegstandsperiode kan langdurig zijn, wat de beleggingsrendementen rechtstreeks uitholt.

Verschillende factoren versterken dit risico. Ten eerste heeft de groei van e-commerce het aantal fysieke winkels dat retailers nodig hebben om winstgevend te opereren verminderd. Wanneer retailers hun portefeuilles rationaliseren, worden B-locaties als eerste geschrapt. Ten tweede heeft het Nederlandse planningsstelsel van oudsher de ontwikkeling van nieuwe retail op prime locaties ondersteund, waardoor passanten worden weggetrokken van secundaire straten. Ten derde is het consumentengedrag in Nederland sterk geconcentreerd rondom bewezen retailbestemmingen — shoppers reizen naar de beste locatie, niet naar de dichtstbijzijnde.

De leegstandscijfers op Nederlandse winkelstraten weerspiegelen deze polarisatie duidelijk. De leegstandspercentages op prime pitches zijn relatief beperkt gebleven, terwijl secundaire locaties in dezelfde steden — en volledige stadscentra in kleinere gemeenten — te kampen hebben met aanhoudende leegstand die weinig tekenen van herstel vertoont. Voor een belegger die een B-locatie-asset in bezit heeft, is het risico niet alleen de huidige leegstand, maar ook de structurele moeilijkheid om een kredietwaardige vervangingshuurder te vinden tegen een huur die de boekwaarde van het asset rechtvaardigt.

Dit is precies waarom gedetailleerde, locatiespecifieke informatie in de Nederlandse markt meer waarde heeft dan generieke marktdata. Nederlands retailmarktonderzoek dat verder gaat dan gemiddelden op stadsniveau — tot op straatniveau met passantenvolumes en huurdersvraag — is de enige betrouwbare basis voor het beoordelen van leegstandsrisico bij een specifiek asset.

Hoe beïnvloedt locatiekwaliteit de uitkomsten van huurprijsherziening?

Locatiekwaliteit heeft een directe en significante invloed op de uitkomsten van huurprijsherziening in Nederland. Op grond van het Nederlandse huurrecht kunnen winkelruimtehuren elke vijf jaar worden herzien op basis van vergelijkbare markttransacties. Op A1-locaties, waar vergelijkbare transacties betrekking hebben op hoogwaardige huurders die sterke huren betalen, leidt een huurherziening doorgaans tot handhaving of verhoging van de lopende huur. Op B-locaties, waar het vergelijkingsmateriaal een zwakkere vraag en lagere markthuren weerspiegelt, kan een herziening resulteren in een neerwaartse huurcorrectie — ook als de huidige huurder een boven-markthuur heeft betaald.

Deze asymmetrie is een risico dat internationale beleggers regelmatig onderschatten. Een asset dat stabiele huurinkomsten lijkt te genereren, kan het zogenoemde overhuurde-risico dragen — een situatie waarbij de lopende huur de actuele markthuur overstijgt. Wanneer het huurcontract op grond van artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek voor herziening in aanmerking komt, heeft de verhuurder beperkte mogelijkheden om een neerwaartse aanpassing te weerstaan als het vergelijkingsmateriaal dit ondersteunt. Op B-locaties is dat steeds vaker het geval.

De praktische implicatie is dat de locatiekwaliteit van een asset niet alleen de huidige inkomsten bepaalt, maar ook het verloop van de huurinkomsten gedurende de houdperiode. A1-locaties bieden een basis voor stabiele of stijgende huren door opeenvolgende herzieningscycli. B-locaties introduceren de reële mogelijkheid van inkomstenerosie bij elk herzieningsmoment, waardoor rendementen worden uitgehold op een wijze die moeilijk te modelleren is zonder gedetailleerde kennis van lokale vergelijkbare transacties.

Een nauwkeurige beoordeling van huurherzieningen vereist toegang tot daadwerkelijke huurovereenkomstdata — niet louter gepubliceerde marktrapportages. Retailtaxaties en huurprijsherzieningen uitgevoerd door specialisten met toegang tot uitgebreide huurcontractdatabases bieden de meest onderbouwde basis voor het inschatten van dit risico vóór acquisitie.

Welke due diligence moeten beleggers uitvoeren op de locatiekwaliteit vóór acquisitie?

Vóór de acquisitie van een Nederlands retailasset dienen beleggers due diligence uit te voeren op locatiekwaliteit langs vier kerngebieden: passantenvolume en voetgangersstromen, bewijs van huurdersvraag, analyse van vergelijkbare transacties en de structurele retailplanningscontext. Elk van deze gebieden biedt een ander perspectief op de vraag of de locatiekwaliteit van het asset zo sterk is als de verkoopinformatie suggereert — en of dit gedurende de beleggingshorizon zo zal blijven.

• Passantenvolume en voetgangersstromen: Verzamel actuele en historische passantendata voor de specifieke straat en unit, niet alleen voor de stad of het winkelgebied. Vergelijk de positie van de locatie binnen de hiërarchie van de retail pitch — bevindt zij zich op het hoogtepunt van het passantenvolume of aan de rand van de prime zone?
• Bewijs van huurdersvraag: Beoordeel welke retailers actief op zoek zijn naar ruimte op deze locatie. Vraag van nationale en internationale retailers is een betrouwbare indicator voor A1-status. Geringe of afwezige vraag van kwalitatieve huurders duidt op een secundaire positie.
• Vergelijkbare huurtransacties: Analyseer recente verhuurtransacties op vergelijkbare units in de directe omgeving. Dit is het meest directe bewijs van de haalbare markthuur en de diepte van de huurdersmarkt. Het levert tevens de inputdata voor toekomstige huurprijsherzieningsbeoordelingen.
• Retailplanning en concurrentiële context: Breng de planningsomgeving in kaart — zijn er goedgekeurde of voorgestelde retailontwikkelingen in de buurt die passanten kunnen omleiden? Ondersteunt de lokale gemeente het winkelgebied actief, of zijn er tekenen van gecontroleerde neergang?

Dit niveau van due diligence vereist lokale markttoegang die generalistische adviseurs doorgaans niet kunnen bieden. Het verschil tussen een asset dat correct is geprijsd voor zijn locatiekwaliteit en een asset dat boven de werkelijke beleggingswaarde wordt aangeboden, hangt vaak af van de kwaliteit van vergelijkbare transactiedata en de directe verhuurervaring van de adviseur op die specifieke locatie.

KroesePaternotte is sinds 1984 actief in Nederlands retailvastgoed, met een huurtransactiedatabase die vrijwel de gehele Nederlandse retailmarkt over vier decennia bestrijkt. Die diepgang aan data maakt een betekenisvolle beoordeling van locatiekwaliteit mogelijk — niet alleen op stadsniveau, maar op straat- en unitniveau. Voor internationale beleggers die de Nederlandse markt betreden, is die granulariteit het verschil tussen een weloverwogen acquisitie en vermijdbaar risico. Lees meer over hoe KroesePaternotte beleggers ondersteunt gedurende de volledige transactiecyclus.

Gerelateerde artikelen

• Wat zijn de standaard huurtermijnen bij Nederlands retailvastgoed?
• Wanneer is een 303-taxatie vereist voor commercieel vastgoed?
• Hoe beoordeel je een investering in commercieel vastgoed in Nederland?
• Hoe lang zijn typische huurcontracten voor winkelpanden in Nederland?
• Wat is de leegstand op Nederlandse winkelstraten?
• Hoe sterk is de Nederlandse retailmarkt in 2026?