De bezoekersaantallen op Nederlandse winkelstraten zijn sterk gepolariseerd: de topwinkelstraten in grote steden als Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag hebben zich grotendeels hersteld en overtreffen in sommige gevallen zelfs de bezoekersaantallen van vóór de pandemie, terwijl secundaire en tertiaire winkelstraten een structurele daling van het bezoekersaantal blijven zien. Deze divergentie is niet tijdelijk. Ze weerspiegelt diepgaande verschuivingen in consumentengedrag, retailformats en de concentratie van bestedingskracht op minder, maar sterkere locaties. De onderstaande secties gaan in op welke straten in welke richting bewegen, wat deze verschuivingen aandrijft en wat bezoekersaantallen betekenen voor iedereen die retailvastgoed in Nederland beoordeelt.
Op welke Nederlandse winkelstraten zijn de grootste verschuivingen in bezoekersaantallen te zien?
Het sterkste herstel van bezoekersaantallen heeft zich geconcentreerd op A1-locaties in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Eindhoven, waar de passantentellingen zijn teruggekeerd naar of zelfs zijn gestegen boven het niveau van vóór 2020. Ondertussen hebben B- en C-straten in middelgrote steden en kleinere regionale centra aanhoudende dalingen in bezoekersaantallen ervaren, waarbij sommige locaties significant lager scoren dan hun pre-pandemische piek en geen structureel hersteltendentie vertonen.
Binnen Amsterdam behoren de Kalverstraat en de Leidsestraat tot de meest bezochte winkelstraten van Nederland. In Utrecht trekken de Lange Elisabethstraat en de Steenweg consistent hoge bezoekersaantallen. De Lijnbaan in Rotterdam en de omliggende kern hebben geprofiteerd van investeringen in stedelijke vernieuwing. Het winkelhart van Eindhoven, met de Demer en de Rechtestraat als anker, heeft het goed gehouden in verhouding tot de omvang van de stad.
Het contrast wordt scherper wanneer je verder kijkt dan deze stedelijke kernen. Veel provinciale winkelstraten, met name in steden met een krimpend verzorgingsgebied of beperkte ov-verbindingen, hebben een daling in bezoekersaantallen gezien die niet is hersteld. In sommige gevallen liggen de bezoekersaantallen structureel lager omdat het winkelaanbod is gekrompen: ankerwinkeliers zijn vertrokken, de leegstand is gestegen en de straat is in een negatieve spiraal terechtgekomen waarbij minder bezoekers nieuwe verhuur ontmoedigen, wat de aantrekkingskracht voor bezoekers verder vermindert.
Voor beleggers is deze polarisatie het meest bepalende kenmerk van de Nederlandse retailvastgoedmarkt. Het verschil tussen een A1-locatie en een B-locatie in Nederland is niet marginaal. Het kan het verschil betekenen tussen een stabiel, inkomstengenerend vastgoedobject en een structureel aangetast object.
Wat drijft de veranderingen in bezoekersaantallen op Nederlandse winkelstraten?
Veranderingen in bezoekersaantallen op Nederlandse winkelstraten worden aangedreven door een combinatie van e-commercegroei, verschuivende consumentenvoorkeuren richting beleving en gemak, stedelijke demografische trends en de concentratie van retailinvesteringen op minder, maar grotere flagshiplocaties. Geen enkele factor verklaart het volledige beeld, maar samen hervormen ze welke straten bezoekers trekken en welke niet.
De e-commercepenetratie in Nederland behoort tot de hoogste in Europa. Nederlandse consumenten zijn gewend om online te kopen in de meeste productcategorieën, waardoor de functionele noodzaak om een fysieke winkel te bezoeken voor routineaankopen is afgenomen. Dit heeft de middenmarkt voor mode en algemene merchandise het hardst getroffen, terwijl food, leisure en belevenisgerichte retail het beter hebben volgehouden.
Het consumentengedrag is ook verschoven naar minder maar meer doelgerichte winkelbezoekers. Wanneer Nederlandse shoppers een fysieke locatie bezoeken, neigen ze naar straten en centra die een sterk en zorgvuldig samengesteld retailaanbod bieden. Dit versterkt de prestaties van gevestigde topstraten en verzwakt de reden om secundaire alternatieven te bezoeken.
Stedelijke demografie speelt ook een rol. Steden met een groeiende, jongere bevolking, een sterke studentenbasis en hoge toeristische instroom — zoals Amsterdam, Utrecht en Groningen — hebben een structureel voordeel bij het op peil houden van bezoekersaantallen. Kleinere steden met een vergrijzende of krimpende bevolking in het verzorgingsgebied staan voor de tegenovergestelde dynamiek.
Tot slot is de locatiestrategie van retailers selectiever geworden. Internationale en nationale retailers concentreren hun fysieke aanwezigheid in minder maar beter presterende winkels. Wanneer een sterke huurder een secundaire straat verlaat, trekt die zelden een vergelijkbare vervanger aan, wat de daling van het bezoekersaantal op die straat versnelt.
Hoe beïnvloeden bezoekersaantallen de waardering van retailvastgoed in Nederland?
Bezoekersaantallen zijn een directe input voor de waardering van retailvastgoed in Nederland, omdat ze de houdbaarheid van huurinkomsten onderbouwen. Een locatie met sterke, stabiele of groeiende bezoekersaantallen ondersteunt de huidige huurprijzen en verkleint het risico op herverhuurbaarheid. Een locatie met dalende bezoekersaantallen signaleert potentiële huurdruk, een hoger leegstandsrisico en een neerwaartse aanpassing van het rendement — factoren die allemaal de waarde van het vastgoedobject beïnvloeden.
Nederlandse retailwaarderingen volgen de RICS- en NRVT-normen, en een gecertificeerde taxateur beoordeelt bezoekersaantallen naast huurvoorwaarden, de kredietwaardigheid van huurders en markthuurbewijs. Bezoekersaantallen verschijnen niet als een afzonderlijke post in een taxatie, maar ze zijn bepalend voor de beoordeling van de markthuur en het gehanteerde rendement. Een straat met afnemende bezoekerstendensen zal doorgaans een hoger rendement aantrekken, wat het hogere risico weerspiegelt en de kapitaalwaarde van het vastgoedobject drukt.
Voor beleggers betekent dit dat bezoekersaantallen niet alleen een operationele maatstaf zijn. Ze zijn een voorlopende indicator van de waardeontwikkeling. Een locatie waar bezoekersaantallen eerder herstellen dan de markt, kan ondergewaardeerd zijn ten opzichte van de verbeterende fundamenten. Omgekeerd kan een locatie waar bezoekersaantallen geruisloos dalen terwijl de huren zich nog niet hebben aangepast, meer risico met zich meebrengen dan het huidige rendement suggereert.
Dit is precies waar lokale marktintelligentie cruciaal wordt. KroesePaternotte beheert een database van huurdealtransacties die vrijwel de gehele Nederlandse retailmarkt omvat en teruggaat tot 1984, waardoor een gedetailleerde beoordeling mogelijk is van hoe huurprijzen op een bepaalde straat zich in de loop van de tijd hebben ontwikkeld ten opzichte van bezoekerstendensen. Die diepgang aan data is wat een onderbouwde taxatie onderscheidt van een generieke schatting. U kunt de aanpak van het kantoor verkennen via hun diensten voor retailwaardering en huurtaxatie.
Presteren Nederlandse winkelcentra beter dan winkelstraten op het gebied van bezoekersaantallen?
Het beeld is gemengd. Dominante regionale winkelcentra met sterke ankerwinkeliers en een breed aanbod van leisure en food hebben hun bezoekersaantallen over het algemeen gehandhaafd of zien ze groeien. Kleinere, gemaksgerichte centra hebben het ook goed gedaan. Middelgrote winkelcentra zonder een duidelijke identiteit of sterke ankerwinkeliers hebben het echter moeilijk gehad en presteren in sommige gevallen slechter dan vergelijkbare winkelstraten in hetzelfde verzorgingsgebied.
De sterkste winkelcentrumlocaties in Nederland profiteren van overdekte omgevingen, ruim parkeergelegenheid en een kritische massa aan huurders die op zichzelf al bezoekers trekt. Centra die een toonaangevende supermarkt als ankerhuurder combineren met een zorgvuldig samengesteld aanbod van mode, food en diensten, hebben bewezen veerkrachtig te zijn door economische cycli heen.
Waar winkelcentra terrein hebben verloren, is in het middensegment: centra die te groot zijn om gemakkelijk te zijn, maar niet groot of onderscheidend genoeg om een echte bestemming te zijn. Deze vastgoedobjecten staan onder structurele druk op bezoekersaantallen, omdat consumenten kiezen voor óf het gemak van online winkelen, óf de beleving van een topwinkelstraat of een dominant regionaal centrum.
Voor beleggers die winkelcentrumobjecten beoordelen, is de kernvraag of het centrum een dominante positie inneemt in zijn verzorgingsgebied of in een meer omstreden positie verkeert. Dominantie — gedefinieerd door marktaandeel in het verzorgingsgebied, de kwaliteit van de ankerhuurder en de afwezigheid van een geloofwaardig concurrerend centrum in de nabijheid — is de belangrijkste voorspeller van de veerkracht van bezoekersaantallen. Het retailmarktonderzoek van KroesePaternotte omvat analyses van verzorgingsgebieden en concurrentiepositie door heel Nederland en biedt de gedetailleerde locatie-intelligentie die investeringsbeslissingen vereisen.
Welke bezoekersaantallen duiden op een gezonde retailbeleggingslocatie?
Er bestaat geen universele drempelwaarde voor bezoekersaantallen die een gezonde retailbeleggingslocatie definieert, omdat de relevante benchmark afhangt van de stad, het type straat en het retailformat. Wat telt, is of de bezoekersaantallen voldoende zijn om de huidige huurdersmix te ondersteunen, of ze stabiel zijn of groeien, en of ze gunstig afsteken ten opzichte van concurrerende locaties in hetzelfde verzorgingsgebied.
Een nuttig kader voor het beoordelen van de gezondheid van bezoekersaantallen in de context van een Nederlandse retailbelegging kent drie dimensies:
- Absoluut niveau: Is het passantenvolume in lijn met de betaalde huurprijzen? Hoge huren op een straat met weinig bezoekers duiden op een mismatch die uiteindelijk zal worden gecorrigeerd door leegstand of huurverlaging.
- Trendrichting: Zijn de bezoekersaantallen stabiel, herstellend of dalend? Een straat met bescheiden maar groeiende bezoekersaantallen kan een sterkere beleggingscasus zijn dan een drukker bezochte straat in structureel verval.
- Relatieve positie: Hoe scoort deze locatie binnen haar verzorgingsgebied? Een straat die duidelijk de dominante retailbestemming in haar stad is, vormt een beter verdedigbaar vastgoedobject dan een straat die concurreert met meerdere alternatieven van vergelijkbare sterkte.
Naast deze dimensies is de kwaliteit van huurders een sterke indicator voor de gezondheid van bezoekersaantallen. Wanneer nationale en internationale retailers met geavanceerde locatieanalyses ervoor kiezen om op een bepaalde straat actief te zijn, signaleert dit dat hun eigen data de locatie ondersteunt. Omgekeerd, wanneer gevestigde huurders vertrekken en worden vervangen door tijdelijke of minder kredietwaardige huurders, gaat dit vaak vooraf aan een meetbare daling van het bezoekersaantal.
Beleggers die de Nederlandse retailvastgoedmarkt bekijken, moeten analyse van bezoekersaantallen beschouwen als een integraal onderdeel van de beleggings-due diligence, niet als een bijkomstige overweging. Het team voor retailbeleggingsadvies bij KroesePaternotte integreert bezoekersaantallen met huurdata, benchmarking van markthuren en rendementsanalyse om een volledig beeld te geven van of een vastgoedobject correct is geprijsd voor zijn locatiefundamenten.
Inzicht in bezoekerstendensen gaat uiteindelijk over het begrijpen welke locaties een duurzame retailtoekomst hebben en welke structureel achteruitgaan. In Nederland, waar het verschil tussen prime- en secundaire locaties bijzonder uitgesproken is, is een juiste beoordeling daarvan de basis van een solide retailvastgoedbelegging. Voor beleggers die de lokale kennis willen om die afweging met vertrouwen te maken, bieden de verhuurexpertise van KroesePaternotte en de beleggingsadviesdiensten precies dat voordeel. Lees meer over het kantoor en zijn staat van dienst op de pagina over KroesePaternotte.