De Nederlandse retailvastgoedmarkt presteert in 2026 ruim boven het Europese gemiddelde: op toplocaties is sprake van reële huurgroei, neemt de leegstand in dominante stadscentra af en is het institutionele beleggingsinteresse na een periode van herprijzing weer aangewakkerd. De markt is echter niet overal even sterk. Locatiekwaliteit is de doorslaggevende factor, en de kloof tussen goed en slecht presterende objecten is nooit zo groot geweest als nu. Dit artikel gaat in op de belangrijkste vragen die internationale beleggers op dit moment over Nederland stellen.
Welke Nederlandse retaillocaties presteren in 2026 echt bovengemiddeld?
De sterkst presterende retaillocaties in Nederland in 2026 zijn de prime high streets in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag, aangevuld met dominante regionale winkelcentra met sterke ankerhuurders en hoge bezoekersaantallen. Binnen deze steden is het prestatieverschil tussen A1-locaties en secundaire straten aanzienlijk. Beleggers die de lokale markt onvoldoende kennen, lopen het risico dit onderscheid volledig te miskennen.
De PC Hooftstraat in Amsterdam behoort tot de meest schaarse luxe winkelstraten van Europa, met vrijwel nul structurele leegstand en aanhoudende vraag van internationale luxe- en lifestylemerken. De Kalverstraat en de Leidsestraat trekken modebedrijven met hoge omzetten en flagshipoperators aan. In Rotterdam blijven de Lijnbaan en de Koopgoot sterke bezoekersstromen genereren. De Lange Elisabethstraat in Utrecht en winkelcentrum Hoog Catharijne profiteren van een van de hoogste voetgangersstromen in het land, mede dankzij de centrale transportfunctie van de stad.
Buiten de vier grote steden houden locaties als de Demer in Eindhoven, de Herestraat in Groningen en de Grote Staat in Maastricht goed stand. Dit zijn geen tweederangs keuzes. Het zijn dominante winkelstraten in steden met een sterk regionaal verzorgingsgebied, een trouwe consumentenbasis en een beperkt nieuw aanbod. Het retailonderzoek van KroesePaternotte beslaat al deze markten met gedetailleerde data op locatieniveau in plaats van stedelijke gemiddelden — de enige manier om ze nauwkeurig te beoordelen.
De locaties die ondermaats presteren zijn achteraf bezien voorspelbaar: B- en C-winkelstraten in middelgrote steden, perifere retaillinten en secundaire galerieruimten in winkelcentra die hun ankerhuurder hebben verloren. Bij deze objecten is de leegstand structureel van aard, niet conjunctureel.
Wat drijft de consumentenbestedingen in Nederland op dit moment?
De consumentenbestedingen in Nederland worden in 2026 ondersteund door drie structurele factoren: reële loonstijging na jaren van hoge inflatie, een krappe arbeidsmarkt met een naar Europese maatstaven lage werkloosheid, en een hoge spaarquote van huishoudens die geleidelijk wordt omgezet in discretionaire bestedingen. Nederlandse consumenten geven weer meer uit, en de fysieke retail profiteert rechtstreeks van dit herstel.
Nederland heeft een van de hoogste koopkrachtniveaus binnen de Europese Unie. Nederlandse consumenten hebben van oudsher een sterke voorkeur voor winkelen in fysieke winkels in categorieën als mode, food en beverage, gezondheid en beauty, en wonen. Deze voorkeur is door e-commerce niet structureel aangetast, zoals sommige markten vreesden. De verschuiving tussen kanalen is gestabiliseerd, en fysieke retailformats die een echte beleving of gemak bieden, zien consistente bezoekersstromen.
De inflatie is aanzienlijk gedaald ten opzichte van 2022 en 2023, waardoor de druk op huishoudbudgetten is afgenomen. In combinatie met een loonstijging die de inflatie de afgelopen jaren heeft overtroffen, heeft dit een consumentenklimaat gecreëerd dat vertrouwenwekkender is dan op enig moment sinds de pandemie. Voor retailverhuurders vertaalt dit zich in een betere handelsprestatie van huurders, wat op zijn beurt huurverlengingen ondersteunt en de druk op incentives bij huurherziening beperkt.
Hoe verschilt de retailleegstand in Nederland per type stad?
De retailleegstand in Nederland verschilt in 2026 sterk per type stad en locatiekwaliteit. Prime high streets in grote steden kennen zeer lage leegstandscijfers, terwijl secundaire en tertiaire retaillocaties in kleinere steden kampen met structureel overaanbod. Het nationale gemiddelde leegstandscijfer, dat in marktrapportages vaak wordt aangehaald, maskeert deze polarisatie vrijwel volledig en mag niet als basis dienen voor investeringsbeslissingen.
In Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag is de A1-leegstand minimaal. Wanneer units vrijkomen, worden ze doorgaans snel opnieuw verhuurd, vaak nog voordat ze openbaar op de markt komen. In dominante regionale steden zoals Eindhoven, Groningen en Arnhem is de leegstand op prime straten beheersbaar en daalt deze, nu zwakkere retailers al zijn vertrokken en sterkere concepten hun plek hebben ingenomen.
Het beeld is uitdagender in kleinere steden en op B-locaties binnen grotere steden. Hier is de leegstand al meerdere jaren hoog en herstelt deze zich niet in hetzelfde tempo. Een deel van dit vastgoed zal een nieuwe bestemming moeten krijgen, of dat nu wonen, horeca of gemengd gebruik is. Voor beleggers betekent dit dat het leegstandsrisico in Nederland volledig locatiespecifiek is. Een object aan de Grote Markt in een middelgrote Nederlandse stad is een fundamenteel andere propositie dan een object in de aangrenzende zijstraat, ook als het huurverschil op papier bescheiden lijkt.
Op welke retailformats richten internationale beleggers zich in Nederland?
Internationale beleggers die zich in 2026 op Nederlands retailvastgoed richten, concentreren zich op drie formats: prime high street units in grote en dominante regionale steden, zelfstandige supermarkten met langlopende huurinkomsten, en dominante winkelcentra met bewezen bezoekersaantallen en sterke ankerhuurders. Elk format biedt een ander risico- en rendementsprofiel, en de juiste keuze hangt af van de strategie, de aanhoudperiode en de inkomstenvereisten van de belegger.
Prime high street retail
High street-objecten op locaties als Amsterdam, Utrecht en Groningen bieden huurgroeipotentieel, sterke huurdervraag van zowel binnenlandse als internationale retailers, en een schaarsepremie die beschermt tegen yieldverzwakking. De instapprijs is hoger, maar ook de bestendigheid van het inkomen is groter. Internationale retailers, waaronder mondiale mode-, luxe- en food-en-beveragemerken, blijven uitbreiden in Nederland, en prime high street units zijn hun voorkeursformat. Actieve verhuurintelligentie is hier onmisbaar, omdat inzicht in welke huurders actief ruimte zoeken bepalend is voor de vraag of een object kan worden geherpositioneerd of opnieuw verhuurd tegen betere voorwaarden.
Zelfstandige supermarkten
Supermarktobjecten hebben aanzienlijke institutionele interesse gewekt vanwege hun langlopende huurstructuren, sterke huurdersboniteit en weerbaarheid tegen e-commerceverstoring. De Nederlandse supermarktmarkt wordt gedomineerd door een klein aantal goed gekapitaliseerde operators, en supermarktleases lopen doorgaans tien tot vijftien jaar met indexatie gekoppeld aan de Nederlandse CPI. Voor beleggers die op zoek zijn naar stabiel, langlopend inkomen biedt dit format een voorspelbaarheid die elders in retailvastgoed moeilijk te vinden is.
Dominante winkelcentra
Niet alle Nederlandse winkelcentra zijn aantrekkelijke beleggingsdoelen. De centra die presteren en die institutionele beleggers nastreven, zijn die met echte regionale dominantie, sterke ankerhuurders en actief management dat de huurdersmix relevant houdt. Zwakkere centra zonder een duidelijke concurrentiepositie worden volledig gemeden. Het verschil tussen een dominant en een secundair centrum is niet altijd van een afstand zichtbaar, en daarom is lokale marktkennis in dit segment geen optie maar een vereiste.
Hoe beïnvloedt het Nederlandse huurrecht de rendementen op retailbeleggingen?
Het Nederlandse huurrecht kent verschillende mechanismen die de rendementen op retailbeleggingen rechtstreeks beïnvloeden. Internationale beleggers die hiermee niet vertrouwd zijn, kunnen het inkomensverloop van een object wezenlijk verkeerd inschatten. De belangrijkste zijn de markthuuraanpassing op grond van artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek, de jaarlijkse indexatie en de wettelijke bescherming van huurders die de mogelijkheden van een verhuurder beperkt om een object snel te herpositioneren.
De 7:303-markthuuraanpassing geeft beide partijen het recht om na een bepaalde periode, doorgaans elke vijf jaar, een aanpassing van de huur naar het marktniveau te verzoeken. Dit mechanisme werkt in twee richtingen. Als de markthuren zijn gestegen, kan de verhuurder een huurverhoging nastreven. Als de markthuren zijn gedaald, kan de huurder een verlaging verzoeken. Voor beleggers die objecten verwerven met een bovenmarktse huuropbrengst, levert dit een wezenlijk risico op van inkomensuitholling bij de eerstvolgende herzieningsdatum. De term overhuurde verwijst naar een object waarvan de huidige huur het marktniveau overstijgt, en dit is een specifiek risico dat tijdens due diligence moet worden beoordeeld.
De jaarlijkse indexatie is doorgaans gekoppeld aan de Nederlandse Consumentenprijsindex en wordt automatisch toegepast onder de meeste Nederlandse retailhuurovereenkomsten. Tijdens de hoge-inflatieperiode van 2022 en 2023 leverde dit aanzienlijke nominale huurverhogingen op. Nu de inflatie is gematigd, is het indexatievoordeel genormaliseerd, maar het blijft een structureel positief kenmerk voor verhuurders in een inflatoire omgeving.
De huurbescherming onder het Nederlandse recht is relatief sterk in vergelijking met sommige andere Europese rechtsstelsels. Huurders hebben in bepaalde omstandigheden het recht om na afloop van de huurperiode in het gehuurde te blijven, en ontruiming ten behoeve van herontwikkeling vereist een juridische procedure die tijd kan kosten. Dit heeft gevolgen voor de herpositioneringstijdlijn en moet worden meegenomen in elk businessplan voor een object. Professioneel taxatie- en huurherzieningsadvies van specialisten die dagelijks binnen dit juridische kader werken is voor internationale beleggers geen luxe. Het is een voorwaarde voor nauwkeurige underwriting.
Moeten internationale fondsen in 2026 Nederlandse retailobjecten kopen?
Ja, maar selectief en met precieze lokale kennis. De Nederlandse retailvastgoedmarkt biedt in 2026 reële kansen voor internationaal kapitaal, met name in prime high street- en supermarktformats. De beleggingsvolumes stegen scherp in 2025, en de herprijzingscyclus die volgde op de renteverhogingen van 2022 en 2023 heeft instapniveaus gecreëerd die in het lage-rendementsklimaat van het vorige decennium niet beschikbaar waren. De markt is echter sterk gepolariseerd, en het aankopen van het verkeerde object op de verkeerde locatie tegen de verkeerde prijs is een reëel risico voor beleggers zonder diepgaande lokale kennis.
Nederland biedt een stabiel juridisch kader, een transparante vastgoedmarkt, sterke institutionele liquiditeit en een consumentenbasis met hoge koopkracht. Dit zijn structurele voordelen die de markt aantrekkelijk maken ten opzichte van veel Europese concurrenten. De risico’s zijn niet macro-economisch van aard. Ze zijn locatiespecifiek, huurcontractspecifiek en huurderspecifiek. Een belegger die deze drie factoren correct kan beoordelen, heeft een reële kans om inkomensproducerende retailobjecten te verwerven tegen rendementen die de huidige marktomstandigheden weerspiegelen in plaats van de gecomprimeerde prijsstelling van vijf jaar geleden.
De praktische uitdaging voor internationale fondsen is dat de informatie die nodig is om die beoordelingen nauwkeurig te maken niet beschikbaar is in generieke marktrapportages. Het vereist kennis van welke specifieke straten presteren, welke huurders uitbreiden of inkrimpen, welke vergelijkbare huren zijn overeengekomen in recente transacties, en wat de realistische verhuurperspectieven zijn voor een bepaalde unit. Dat is kennis die voortkomt uit actieve betrokkenheid in de markt op het gebied van verhuur, beleggingen en taxaties tegelijkertijd.
Het retailbeleggingsadvies van KroesePaternotte beslaat de volledige transactiecyclus voor precies dit soort opdrachten. Met een verhuurtransactiedatabase die teruggaat tot 1984 en actieve betrokkenheid in elke grote Nederlandse retailmarkt levert het kantoor de gedetailleerde, actuele kennis die internationaal kapitaal nodig heeft om met vertrouwen transacties te sluiten. Voor fondsen die Nederlandse retail evalueren als onderdeel van een Europese portefeuillestrategische is die lokale voorsprong het verschil tussen een goed geprijsde acquisitie en een kostbare vergissing.
Als u Nederlandse retailobjecten beoordeelt of overweegt de markt te betreden, lees dan meer over KroesePaternotte en hoe het kantoor samenwerkt met internationale beleggers bij acquisities, verkopen en marktinformatieopdrachten.
Gerelateerde artikelen
- Wat zijn de aanvangsrendementen van retailvastgoed in Nederland?
- Hoe werken PDV- en GDV-locaties in Nederland?
- Wanneer is huren in een drukke winkelstraat de juiste keuze?
Deze inhoud is gegenereerd met behulp van AI en kan fouten bevatten.