Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag laten consequent de sterkste retailvraag zien in Nederland, gedreven door hoge bezoekersaantallen, een dichte consumentenbevolking en een concentratie van toplocaties aan de belangrijkste winkelstraten. Het verschil tussen deze steden en secundaire markten is aanzienlijk, maar verschillende middelgrote Nederlandse steden dichten dat gat met een duidelijke huurgroeimomentum. Dit artikel beantwoordt de belangrijkste vragen die internationale investeerders stellen over de Nederlandse retailvraag, locatiekwaliteit, leegstand en rendementspotentieel.
Welke stadsformaten genereren de sterkste retailbezoekersstromen in Nederland?
De formaten die de sterkste retailbezoekersstromen in Nederland genereren, zijn de topwinkelstraten in grote steden, dominante regionale winkelcentra en zelfstandige supermarkten. Winkelstraten in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag trekken de hoogste voetgangersvolumes, terwijl grootschalige winkelcentra op suburbane en regionale locaties fungeren als primaire winkelbestemming voor de omliggende verzorgingsgebieden.
Binnen deze formaten verschilt de prestatie sterk per specifieke locatie. Een topwinkelstraat in Amsterdam trekt een geheel ander bezoekersprofiel dan een secundaire winkelstraat in dezelfde stad. Dominante regionale centra, zoals die verankerd zijn door volledige supermarkten of grote modewinkels, presteren consequent beter dan kleinere, niet-dominante centra die te maken hebben met structurele concurrentie van sterkere alternatieven in de buurt.
PDV- en GDV-concentraties, die grootschalige detailhandel zoals meubels, elektronica en doe-het-zelf bundelen, genereren hoge bezoekersaantallen van doelgerichte shoppers in plaats van toevallige passanten. Deze formaten hebben hun veerkracht bewezen omdat de productcategorieën die zij bedienen moeilijk online te repliceren zijn. Voor investeerders die formaatrisico beoordelen, is het onderscheid tussen dominante en niet-dominante assets binnen elk formaat belangrijker dan het formaattype alleen.
Waarom presteert Amsterdam consequent beter dan andere Nederlandse retailmarkten?
Amsterdam presteert beter dan andere Nederlandse retailmarkten omdat het de hoogste toeristische volumes van het land combineert met de dichtstbevolkte stedelijke consumentenmarkt en een concentratie van internationaal erkende topstraten die zowel mondiale luxemerken als massamarktretailers aantrekken. De Kalverstraat en de PC Hooftstraat behoren tot de meest gewilde retailadressen in Noord-Europa, waarbij de vraag het beschikbare aanbod consequent overtreft.
De structurele drijfveren zijn duurzaam. De internationale bereikbaarheid van Amsterdam, de groeiende bevolking en de positie als Europese hoofdkantoorstad houden de retailbestedingen over economische cycli heen op peil. Internationale retailers die de Nederlandse markt betreden, geven bijna altijd prioriteit aan Amsterdam als eerste locatie, wat de huurderskwaliteit versterkt en de leegstand op topstraten extreem laag houdt.
Voor investeerders vertaalt dit zich in yieldcompressie op prime Amsterdamse assets ten opzichte van andere Nederlandse steden. De afweging is een lager aanvangsrendement tegenover een grotere huurderszekerheid, een lager leegstandsrisico en een betere liquiditeit bij verkoop. Assets op de beste Amsterdamse winkelstraten komen zelden op de markt, en als dat wel gebeurt, is de concurrentie onder kopers intens. Inzicht in welke specifieke straten en blokken binnen Amsterdam als echte A1-locaties gelden, vereist het soort gedetailleerde, transactiegebaseerde kennis waarop het retailonderzoek van KroesePaternotte is gebouwd.
Welke secundaire Nederlandse steden laten de sterkste retailhuurgroei zien?
Utrecht, Eindhoven en Groningen laten de sterkste retailhuurgroei zien onder de secundaire Nederlandse steden in 2026. Utrecht profiteert van zijn centrale ligging, een grote studenten- en beroepsbevolking, en een winkelstraat die qua huurderskwaliteit kan wedijveren met Amsterdam. Eindhoven heeft een aanhoudende vraag gezien van zowel binnenlandse als internationale retailers, aangetrokken door het welvarende verzorgingsgebied en de sterke retailinfrastructuur. Groningen fungeert als het dominante retailcentrum voor Noord-Nederland, met beperkte concurrentie van alternatieven in de omgeving.
Wat deze steden gemeen hebben, is marktdominantie binnen hun regionale verzorgingsgebied. Het zijn niet zomaar grote steden; ze zijn de onbetwiste primaire winkelbestemming voor een breed omliggend gebied. Deze dominantie ondersteunt de huurgroei omdat retailers geen geloofwaardig alternatief hebben als ze een betekenisvolle aanwezigheid in die consumentenmarkten willen opbouwen.
Steden als Breda, Nijmegen en Tilburg laten ook een positief verhuurmomentum zien, met name op hun primaire winkelstraten, al is de huurgroei daar selectiever en locatieafhankelijker. Het patroon in alle secundaire markten is consistent: huurgroei concentreert zich op de topstraten en dominante centra, terwijl secundaire straten in dezelfde stad kunnen stagneren of achteruitgaan. Actief verhuuradvies in deze markten levert de actuele transactiegegevens die nodig zijn om het onderscheid tussen beide te maken.
Wat is het verschil tussen een A1- en een B-locatie in de Nederlandse detailhandel?
Een A1-locatie in de Nederlandse detailhandel is het gedeelte van een winkelstraat met de hoogste voetgangersaantallen, de sterkste huurdersmix en de laagste leegstand. Een B-locatie grenst doorgaans aan de A1-zone of loopt daarvan af, met merkbaar lagere bezoekersaantallen, zwakkere huurdervraag en een grotere leegstandsgevoeligheid. In Nederland kan het prestatieverschil tussen een A1- en een B-locatie extreem zijn, waarbij huurprijzen en bezettingsgraden sterk uiteenlopen, zelfs binnen dezelfde straat.
De Nederlandse retailgeografie is bijzonder gedetailleerd. Eén straat kan binnen 100 meter overgaan van A1- naar B-kwaliteit, en ervaren lokale specialisten kunnen precies aangeven waar die overgang plaatsvindt. Voor een internationale investeerder die onbekend is met de lokale markt, is dit een van de grootste risico’s in Nederlands retail vastgoed: A1-prijzen betalen voor een asset die de markt als B-kwaliteit beschouwt.
De praktische gevolgen voor investeringen zijn aanzienlijk. A1-locaties kennen een lager leegstandsrisico, sterkere huurdersgaranties en een beter voorspelbaar huurinkomen. B-locaties bieden mogelijk een hoger aanvangsrendement, maar dragen een wezenlijk herverhuurrisico met zich mee, met name als een ankerhuurder vertrekt. Voordat een Nederlandse retailasset wordt verworven, is het essentieel om de precieze locatieclassificatie te verifiëren aan de hand van transactiegegevens — niet enkel de straatnaam. De taxatie- en huurprijsherzieningspraktijk van KroesePaternotte maakt gebruik van huurgegevens die teruggaan tot 1984 om exact te onderbouwen waar een asset zich bevindt in de locatiehiërarchie.
Hoe variëren de Nederlandse retailleegstandscijfers per stad en formaat?
De Nederlandse retailleegstandscijfers variëren aanzienlijk per stad, per locatie binnen de stad en per retailformaat. Topwinkelstraten in Amsterdam, Utrecht en Eindhoven kennen een zeer lage leegstand, vaak in de lage eencijferige percentages op A1-gedeelten. Secundaire straten in middelgrote steden en kleinere regionale centra hebben een materieel hogere leegstand, en sommige niet-dominante winkelcentra kampen met structurele leegstandsproblemen die zonder ingrijpende herpositionering waarschijnlijk niet zullen oplossen.
Leegstand per stadsniveau
Grote steden met sterke fundamenten — met name Amsterdam, Utrecht en Rotterdam — laten een stabiele tot dalende leegstand zien op hun topwinkelstraten. Het beeld is gemengder op de secundaire straten binnen diezelfde steden, waar sommige units langere tijd leeg hebben gestaan doordat retailers hun aanwezigheid concentreren op de best presterende locaties. In kleinere steden en dorpen kan de leegstand ernstig zijn op alle straten behalve de allerbeste, wat de langetermijnstructurele achteruitgang van de retailbestedingen in die verzorgingsgebieden weerspiegelt.
Leegstand per formaat
Zelfstandige supermarkten laten de laagste leegstand zien van alle Nederlandse retailformaten, gezien het essentiële karakter van het product en de lange huurcontracten die supermarktexploitanten doorgaans afsluiten. Prime winkelstraatretail in grote steden staat op het volgende niveau van leegstandszekerheid. Niet-dominante winkelcentra en secundaire winkelstraten dragen het hoogste leegstandsrisico, en dit risico is niet wezenlijk afgenomen sinds de structurele verschuivingen die zijn versneld door e-commercegroei en veranderend consumentengedrag. Inzicht in de leegstand op assetniveau — niet alleen op marktniveau — is wat een solide investering onderscheidt van een kostbare vergissing.
Welke Nederlandse retailmarkten bieden de beste voor risico gecorrigeerde rendementen voor internationale investeerders?
Voor internationale investeerders die de beste voor risico gecorrigeerde rendementen in Nederlands retail vastgoed zoeken, bieden prime winkelstraatactiva in Amsterdam en Utrecht, dominante regionale winkelcentra en zelfstandige supermarkten in sterke verzorgingsgebieden de meest verdedigbare combinatie van inkomenszekerheid en stabiliteit van de kapitaalwaarde. Deze assets kennen lagere aanvangsrendementen dan secundaire alternatieven, maar een significant lager herverhuurrisico, sterkere huurdersgaranties en een betere exitliquiditeit.
Nederland profiteert van een transparant juridisch kader, stabiele macro-economische omstandigheden en een huurstructuur met indexering, wat een zekere inflatiebescherming biedt op het huurinkomen. Echter, Nederland-specifieke dynamieken zoals de huurprijsherzieningsprocedure op grond van artikel 7:303 BW, de methodologie voor huurprijsherziening en het onderscheid tussen contracthuur en markthuur kunnen de inkomstenprognosess voor investeerders die onbekend zijn met de lokale praktijk wezenlijk beïnvloeden. Overhuurde objecten, waarbij de contracthuur de huidige markthuur overstijgt, vertegenwoordigen een specifiek risico dat zorgvuldig due diligence vereist.
De investeringsvolumes in de Nederlandse detailhandel stegen scherp in 2025, en de marktvooruitzichten voor 2026 weerspiegelen aanhoudende institutionele interesse in goed gelegen, inkomensproducerende retailassets. Het aanbod van werkelijk prime assets blijft beperkt, wat de prijsvorming op de beste locaties ondersteunt en een betekenisvol onderscheid creëert ten opzichte van zwakkere objecten. Voor internationaal kapitaal dat deze markt betreedt, is de belangrijkste factor samenwerken met een lokale specialist die actuele transactie-intelligentie heeft op het gebied van verhuur, taxatie en investeringen tegelijkertijd.
Het retailinvesteringsadvies van KroesePaternotte beslaat de volledige transactiecyclus, van acquisitiezoektocht en due diligence tot en met verkoop, met landelijke dekking in alle grote Nederlandse steden en retailformaten. Door actieve betrokkenheid bij verhuur, taxaties en investeringstransacties biedt het bedrijf de geïntegreerde marktintelligentie die internationale investeerders nodig hebben om te beoordelen of een asset correct geprijsd is en hoe het realistisch rendementstraject eruitziet. Meer informatie over hoe dat vertaalt naar een specifiek investeringsmandaat vindt u op de pagina over KroesePaternotte of via een overzicht van het volledige dienstenaanbod.
Gerelateerde artikelen
- Wat is een A1-locatie in Nederland?
- Wat is een netto aanvangsrendement bij Nederlands retailvastgoed?
- Wat zijn de risico's van beleggen in Nederlands retailvastgoed?
- Hoe beïnvloeden locatieklassen de prijsstelling van commercieel vastgoed in Nederland?
- Hoe vind je een kleine winkelruimte in het centrum die niet op funda staat?
Deze inhoud is gegenereerd met behulp van AI en kan fouten bevatten.