Huren in een drukke winkelstraat is de juiste keuze wanneer jouw formule baat heeft bij hoge passantenstromen, merkzichtbaarheid en impulsaankopen. Voor retailers die afhankelijk zijn van spontaan bezoek, is een A-locatie in de winkelstraat geen luxe maar een voorwaarde voor succes. De secties hieronder beantwoorden de meest gestelde vragen over het kiezen van retaillocaties, huurprijzen en onderhandelen.
Wat maakt een drukke winkelstraat anders dan andere retaillocaties?
Een drukke winkelstraat, ook wel een A1-locatie of A-locatie winkel, onderscheidt zich door een structureel hoge passantenstroom op loopafstand van het kernwinkelgebied. Dat levert automatisch zichtbaarheid op zonder dat je zelf verkeer hoeft te genereren. Op B- en C-locaties moet een retailer actief investeren in marketing om klanten naar de deur te trekken; op een A-locatie werkt de locatie zelf als marketinginstrument.
Wat een winkelstraat verder onderscheidt van andere retaillocaties zoals winkelcentra of solitaire panden, is de combinatie van factoren: de mix van omliggende winkels, de bereikbaarheid per openbaar vervoer en te voet, de herkenbaarheid bij consumenten en de aanwezigheid van sterke ankerformules in de buurt. Al deze elementen bepalen samen de aantrekkingskracht van de straat en daarmee de waarde van jouw locatie daarbinnen.
Niet elke drukke straat is gelijk. Binnen één stad kunnen huurprijzen en passantenintensiteit sterk variëren per straat, zelfs per zijde van de straat. Gespecialiseerde retailmakelaars kennen die nuances op straatniveau en kunnen beoordelen of een aangeboden locatie werkelijk A1 is of slechts grenst aan de topzone.
Voor welke formules is een A-locatie in de winkelstraat geschikt?
Een A-locatie in de winkelstraat is het meest geschikt voor formules die afhankelijk zijn van impulsbezoek, merkbeleving of een breed publiek. Denk aan mode, schoenen, accessoires, beauty, food-to-go en conceptstores. Voor deze categorieën is zichtbaarheid op een drukke winkelstraat direct gekoppeld aan omzet en merkreputatie.
Formules waarbij de klant bewust op zoek gaat, zoals een specialist in een nichecategorie of een dienstverlener, hebben minder baat bij een dure A-locatie. Zij kunnen op een B-locatie of in een specifiek kwartier net zo goed presteren, maar dan tegen aanzienlijk lagere huurlasten.
Een aantal factoren bepaalt of een A-locatie bij jouw formule past:
- Omzetpotentie per m²: Kan jouw formule de hogere huurprijs terugverdienen via hogere omzet door passanten?
- Merkpositionering: Versterkt een zichtbare locatie in een topwinkelstraat de perceptie van jouw merk?
- Doelgroepoverlap: Loopt jouw doelgroep daadwerkelijk door die straat?
- Afhankelijkheid van spontaan bezoek: Heb je passanten nodig, of komen klanten gericht naar jou toe?
Voor e-commerce merken die de stap naar offline maken, biedt een A-locatie de kans om merkbekendheid snel op te bouwen. Tegelijk is het risico groter als de formule nog niet bewezen is in een fysieke omgeving.
Wat zijn de werkelijke kosten van huren in een drukke winkelstraat?
De werkelijke kosten van huren in een drukke winkelstraat bestaan uit meer dan alleen de kale huurprijs per vierkante meter. Naast de huur betaal je als huurder servicekosten, promotiefondskosten bij winkelcentra, omzetbelasting over de huur en kosten voor de inrichting en aanpassing van het pand. De totale huurlast kan daardoor aanzienlijk hoger uitvallen dan de aanvangsofferte suggereert.
De kale huurprijs op een A-locatie varieert sterk per stad en straat. In de grootste winkelsteden liggen tophuurprijzen op de meest gewilde straten structureel hoger dan in middelgrote steden. Binnen die steden zijn er ook grote verschillen per straat en per zijde. Wat marktconform is, is dan ook niet eenvoudig te beoordelen zonder actuele vergelijkingstransacties.
Naast de maandelijkse huur zijn dit de kostenposten waar je rekening mee moet houden:
- Servicekosten: Bijdrage aan gemeenschappelijke kosten zoals schoonmaak, beveiliging en beheer
- Promotiefonds: Van toepassing bij winkelcentra en soms in georganiseerde winkelstraten
- Waarborgsom of bankgarantie: Vaak drie tot zes maanden huur als zekerheid voor de verhuurder
- Inrichtingskosten en aanpassingen: Afhankelijk van de staat van het pand en de eisen van de verhuurder
- Omzetbelasting: Huur is in de meeste gevallen belast met btw, tenzij vrijgesteld
KroesePaternotte beschikt over huurcontractdata die teruggaan tot 1984, van vrijwel de gehele Nederlandse winkelmarkt. Die historische en actuele data maken het mogelijk om snel te beoordelen of een gevraagde huurprijs marktconform is, zodat je niet te veel betaalt voor een locatie.
Wanneer is een minder drukke locatie een betere keuze?
Een minder drukke locatie is een betere keuze wanneer jouw formule niet afhankelijk is van passanten, wanneer de huurlast op een A-locatie de omzetpotentie overstijgt, of wanneer jouw doelgroep gericht naar jou toekomt. Voor specialisten, ambachten, professionele dienstverleners en nichewinkels is een B-locatie of een opkomende buurt vaak de rationelere keuze.
Een lagere huurprijs op een B-locatie geeft meer financiële ruimte voor marketing, personeel en voorraadinvestering. Als je die middelen effectief inzet om klanten actief aan te trekken, kan een B-locatie een hogere nettomarge opleveren dan een dure A-locatie met hoge vaste lasten.
Overweeg een minder centrale locatie als een of meerdere van de volgende situaties van toepassing zijn:
- Je formule heeft een vaste klantenkring die bewust naar jou toekomt
- De huurprijs op een A-locatie zou meer dan 15 tot 20 procent van de verwachte omzet bedragen
- Je hebt meer ruimte nodig dan beschikbaar of betaalbaar is in de topzone
- Je concept past beter in een specifiek stadsdeel of buurt dan in een generiek winkelgebied
- Je wilt eerst je concept valideren voordat je een langdurig huurcontract op een dure locatie aangaat
Hoe onderhandel je over huurvoorwaarden op een A-locatie?
Onderhandelen over huurvoorwaarden op een A-locatie vereist kennis van de actuele markthuurprijzen, inzicht in wat vergelijkbare transacties in dezelfde straat hebben opgeleverd en begrip van de belangen van de verhuurder. Zonder die informatie onderhandel je blind en loop je het risico te veel te betalen of ongunstige contractvoorwaarden te accepteren.
Op een A-locatie heeft de verhuurder doorgaans een sterkere positie dan de huurder, maar dat betekent niet dat er niets te onderhandelen valt. Juist op het gebied van incentives, huurvrije periodes, break options en indexeringsafspraken is ruimte aanwezig, zeker in de huidige markt waar leegstand op sommige locaties een factor blijft.
Wat kun je onderhandelen?
De kale huurprijs is niet altijd het meest flexibele onderdeel. Verhuurders zijn soms eerder bereid concessies te doen op aanvullende voorwaarden dan op de nominale huurprijs, die als referentie dient voor hun beleggingswaarde. Denk aan een huurvrije aanloopperiode, een bijdrage aan inrichtingskosten, een lagere waarborgsom of een kortere initiële huurperiode met verlengingsoptie.
Wat zijn de risico’s van zelf onderhandelen?
Zonder kennis van marktconforme huurprijzen per straat en actuele transactiedata is de kans groot dat je een prijs accepteert die boven het marktniveau ligt, of contractvoorwaarden ondertekent die je later beperken. Een gespecialiseerde retailmakelaar onderhandelt namens jou op basis van objectieve data en kent de speelruimte die verhuurders in de praktijk bieden.
Hoe vind je beschikbare winkelruimtes in topwinkelstraten?
Beschikbare winkelruimtes in topwinkelstraten vind je niet uitsluitend via openbare portalen. Een groot deel van het aanbod op A-locaties circuleert via directe netwerken van eigenaren, ontwikkelaars en gespecialiseerde makelaars, en wordt nooit publiek aangeboden. Wie alleen op publieke platforms zoekt, ziet slechts een deel van het werkelijke aanbod en mist vaak de beste locaties.
Openbare portalen hebben bovendien een bekende beperking: panden staan er soms nog in nadat ze al verhuurd zijn, wat het beeld van de beschikbaarheid vertekent. Voor een retailer die serieus op zoek is naar een winkelruimte op een A-locatie, is dat misleidend en tijdrovend.
Een effectievere aanpak combineert meerdere kanalen:
- Schakel een gespecialiseerde retailmakelaar in met directe relaties met eigenaren van toplocaties
- Definieer je zoekopdracht scherp op locatietype, oppervlakte, huurbudget en gewenste steden
- Wees proactief door ook te informeren bij eigenaren van panden die niet actief worden aangeboden
- Reageer snel op A-locaties zodra ze beschikbaar komen, want de verhuurperiode is doorgaans kort
KroesePaternotte heeft als gespecialiseerde retailmakelaar dagelijks contact met eigenaren, ontwikkelaars en winkelcentrummanagers door heel Nederland, van Amsterdam en Rotterdam tot Groningen en Eindhoven. Dat netwerk geeft toegang tot winkelruimtes die nooit op publieke platforms verschijnen. Bekijk het actuele winkelaanbod of neem direct contact op voor een zoekopdracht op maat.
Related Articles
- How does the Dutch retail property transaction process work?
- Wat zijn de juridische haken en ogen van een winkelruimte huurcontract?
- How do you conduct due diligence on a Dutch retail property?
- Kleine winkelruimte huren in het centrum: waar moet je op letten?
- How does Dutch lease law affect retail real estate investors?