Een pop-upwinkelruimte huren in een drukke binnenstad is goed mogelijk, maar vraagt om de juiste aanpak. Je huurt tijdelijk een winkelruimte voor een periode van enkele weken tot maximaal twee jaar, vaak op basis van een kortlopend huurcontract of een licentieovereenkomst. De kosten, beschikbaarheid en contractvoorwaarden verschillen sterk per locatie en stad. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over het huren van een tijdelijke winkelruimte in de binnenstad.
Wat kost het huren van een pop-upwinkelruimte in de binnenstad?
De huurprijs voor een pop-upwinkelruimte in de binnenstad varieert sterk per stad, locatie en periode. Op een A-locatie in Amsterdam of Utrecht betaal je voor een kleine ruimte van 50 tot 100 m² al snel enkele duizenden euro’s per maand. In middelgrote steden zoals Groningen, Breda of Arnhem liggen de prijzen lager, maar ook daar tellen A-locaties zwaar mee in de kostencalculatie.
Naast de kale huurprijs houd je rekening met servicekosten, die bij winkelruimtes kunnen oplopen tot 15 tot 25 procent bovenop de huurprijs. Denk aan bijdragen voor beveiliging, schoonmaak, marketing van het winkelcentrum en beheer. Bij kortlopende huurcontracten rekenen verhuurders soms een opslag omdat de risicospreiding voor hen kleiner is. Een all-in weekprijs of maandprijs is bij pop-upverhuur gangbaar, maar lees altijd goed wat daarin is opgenomen.
Wat marktconform is, hangt af van actuele huurcontractdata per straat en stad. Gespecialiseerde begeleiding bij winkelruimte huren helpt je snel beoordelen of een aangeboden prijs reëel is, voordat je tekent.
Waar vind je beschikbare pop-uplocaties die niet op Funda staan?
De beste pop-uplocaties in binnensteden verschijnen zelden op publieke portalen zoals Funda. Eigenaren van A-locaties verhuren leegstaande ruimtes liever direct of via hun vaste netwerk van makelaars, om langdurige leegstand te vermijden zonder hun locatie publiek te hoeven aanbieden. Wie alleen op portalen zoekt, ziet daardoor een beperkt en vaak verouderd aanbod.
Directe kanalen die beter werken:
- Netwerk van gespecialiseerde retailmakelaars met toegang tot niet-publiek aanbod
- Winkelcentrummanagers die tijdelijke invulling zoeken voor leegstaande units
- Gemeentelijke programma’s voor tijdelijke invulling van leegstand in binnensteden
- Directe benadering van vastgoedeigenaren via hun beheerorganisaties
KroesePaternotte staat dagelijks in contact met eigenaren, ontwikkelaars en winkelcentrummanagers door heel Nederland. Veel van de beschikbare ruimtes in ons netwerk komen nooit op een openbaar platform terecht. Dat verschil is voor een pop-upondernemer bepalend voor de kwaliteit van de uiteindelijke locatie.
Hoe lang mag je een pop-upwinkelruimte huren?
Een pop-upwinkelruimte huur je doorgaans voor een periode van één week tot maximaal twee jaar. De meest voorkomende looptijden in de binnenstad zijn één tot drie maanden, maar ook seizoensgebonden contracten van zes tot twaalf maanden komen regelmatig voor. Wat juridisch mogelijk is, hangt af van de contractvorm die de verhuurder hanteert.
Er zijn twee veelgebruikte constructies voor tijdelijke winkelruimte:
- Licentieovereenkomst: Geen huurrecht, maar toestemming om de ruimte te gebruiken. Flexibel en eenvoudig te beëindigen, maar biedt de huurder minder bescherming.
- Kortlopend huurcontract: Een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar, die onder het verlichte huurregime valt. Na afloop eindigt het contract van rechtswege, zonder dat opzegging nodig is, mits dit vooraf schriftelijk is overeengekomen en goedgekeurd door de rechter of een gezamenlijk verzoek is ingediend.
Wil je langer dan twee jaar blijven, dan val je automatisch onder het reguliere huurrecht voor bedrijfsruimte, met bijbehorende huurbescherming en langere opzegtermijnen. Bespreek de gewenste looptijd altijd vooraf, zodat de contractvorm aansluit op jouw plannen.
Wat staat er in een huurcontract voor een tijdelijke winkelruimte?
Een huurcontract voor een tijdelijke winkelruimte bevat minimaal afspraken over de huurprijs, looptijd, opleverstaat, servicekosten en het gebruik van de ruimte. Bij pop-upcontracten zijn aanvullende clausules over vroegtijdige beëindiging, inrichting en branchering gebruikelijk. Lees elk contract zorgvuldig, want de standaard ROZ-voorwaarden voor winkelruimte zijn niet altijd van toepassing bij kortlopende verhuur.
Specifieke aandachtspunten in een pop-uphuurcontract:
- Huurprijsindexering: Bij contracten langer dan een jaar wordt de huurprijs vaak jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI.
- Opleveringsverplichting: Moet je de ruimte terugbrengen in de oorspronkelijke staat, inclusief verwijdering van inrichting en reclame-uitingen?
- Branchebepaling: Sommige verhuurders beperken welk type winkel of product je mag verkopen, met name in winkelcentra met een brancheringsstrategie.
- Break option: Een clausule waarmee je het contract tussentijds kunt beëindigen, vaak gekoppeld aan een opzegtermijn van één tot drie maanden.
- Waarborgsom of bankgarantie: Bij kortlopende verhuur wordt soms een hogere waarborgsom gevraagd ter compensatie van het kortere contract.
Laat contractvoorwaarden altijd beoordelen voordat je tekent. Via het aanbod van KroesePaternotte kun je ook zien welke locaties beschikbaar zijn en welke voorwaarden daarbij gangbaar zijn.
Hoe onderhandel je over de huurprijs van een pop-uplocatie?
Onderhandelen over de huurprijs van een pop-upwinkelruimte begint met kennis van de marktconforme prijs per m² op die specifieke locatie. Wie niet weet wat de gangbare huurprijs is in een bepaalde straat of stad, onderhandelt vanuit een zwakke positie. Verhuurders zijn gewend aan professionele wederpartijen en zullen zelden zelf een lagere prijs voorstellen.
Effectieve onderhandelingsargumenten bij tijdelijke winkelruimte:
- Kortere looptijd rechtvaardigt soms een lagere totaalprijs, maar ook een hogere maandprijs. Bespreek dit expliciet.
- Aantoonbare uitstraling en passende branchering kunnen een verhuurder overtuigen, zeker als de ruimte al langer leegstaat.
- Bereidheid om snel te tekenen en geen ingrijpende verbouwingen te vragen verlaagt het risico voor de verhuurder.
- Marktdata over vergelijkbare huurprijzen in dezelfde straat of stad geven een objectieve onderbouwing van je bod.
KroesePaternotte beschikt over huurcontractdata die teruggaan tot 1984 en vrijwel de volledige Nederlandse winkelmarkt dekken. Die data vormt de basis voor iedere onderhandeling die via ons loopt. Neem contact op als je wilt weten wat een marktconforme prijs is voor een specifieke locatie.
Wanneer is een pop-upwinkel de juiste keuze ten opzichte van een vaste locatie?
Een pop-upwinkel is de juiste keuze als je een concept wilt testen, een seizoensgebonden piek wilt benutten of een nieuwe markt wilt verkennen zonder de langdurige verplichting van een vast huurcontract. Een vaste locatie past beter bij een bewezen concept met stabiele omzet en een langetermijnstrategie voor een specifieke stad of wijk.
Kies voor een tijdelijke winkelruimte als:
- Je een nieuw product of merk wilt testen bij een fysiek publiek voordat je een langdurig huurcontract aangaat
- Je een e-commerceconcept offline wilt uitproberen zonder direct een meerjarig commitment aan te gaan
- Je inspeelt op een specifiek seizoen, evenement of feestdag waarbij tijdelijke aanwezigheid voldoende is
- Je meerdere steden wilt verkennen om te bepalen waar jouw doelgroep het sterkst aanwezig is
Kies voor een vaste locatie als:
- Je concept bewezen is en je klantenbinding en herhaalaankopen wilt opbouwen
- Je investeert in inrichting, personeel en lokale marketing op de lange termijn
- Je een A-locatie wilt veiligstellen die zelden beschikbaar is en snel door anderen wordt ingenomen
Veel retailers beginnen met een pop-up als eerste stap en maken daarna de overstap naar een vaste locatie. KroesePaternotte begeleidt retailers bij beide trajecten, van de eerste tijdelijke ruimte tot een permanente vestiging op een A-locatie in Nederland.
Gerelateerde artikelen
- Is huurinkomsten uit retailvastgoed stabiel in Nederland?
- Welke topwinkellocaties in Nederland trekken institutionele beleggers aan?
- Hoe beïnvloedt een huurherziening uw rendement op retailbeleggingen?
- Wanneer heb je een taxatie van winkelvastgoed nodig?
- Wat is de rol van bezoekersaantallen bij de waardering van Nederlands retailvastgoed?
- Wat zijn de risico's van te snel uitbreiden met meerdere winkels?