Een retailmakelaar doet fundamenteel ander werk dan een reguliere makelaar, ook al lijken beide beroepen op het eerste gezicht op elkaar. Waar een reguliere makelaar generalistische kennis heeft van woningen, kantoren en bedrijfspanden, is een retailmakelaar volledig gespecialiseerd in de winkelmarkt: van huurprijzen per straat tot de dynamiek van winkelcentra en A-locaties. Voor ondernemers die winkelruimte huren in Nederland, maakt dat verschil groter dan de meesten verwachten. Dit artikel beantwoordt de meest gestelde vragen over wat een retailmakelaar concreet anders doet.
Tot welke locaties heeft een retailmakelaar toegang die anderen niet zien?
Een retailmakelaar heeft toegang tot winkelruimtes die nooit op publieke portalen zoals Funda verschijnen. Dit niet-publieke aanbod bestaat uit panden die eigenaren en ontwikkelaars rechtstreeks via hun netwerk aanbieden, vaak aan partijen die ze al kennen. Wie alleen via openbare portalen zoekt, ziet dus structureel een onvolledig beeld van de markt.
De reden dat de beste locaties zelden publiek worden aangeboden, is simpel: eigenaren van A-locaties hebben geen behoefte aan een breed publiek proces. Ze kennen de gespecialiseerde makelaars in hun markt en werken liever met partijen die ze vertrouwen. Een retailmakelaar die dagelijks contact heeft met vastgoedeigenaren, winkelcentrummanagers en ontwikkelaars, hoort als eerste wanneer er ruimte vrijkomt.
KroesePaternotte is al actief in de Nederlandse winkelmarkt sinds 1984 en beschikt over een database van huurcontractdata die vrijwel de gehele Nederlandse winkelmarkt beslaat. Dat netwerk en die historische kennis maken het mogelijk om niet alleen te reageren op wat beschikbaar is, maar ook proactief te signaleren welke locaties op korte termijn beschikbaar komen. Dat geldt niet alleen voor Amsterdam, maar ook voor steden als Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Groningen en kleinere regionale centra.
Benieuwd welke locaties momenteel beschikbaar zijn via ons netwerk? Neem contact op met KroesePaternotte voor een vrijblijvend gesprek.
Hoe onderhandelt een retailmakelaar anders over huurprijzen?
Een retailmakelaar onderhandelt op basis van actuele marktdata, niet op gevoel. Omdat een gespecialiseerde makelaar de huurprijzen kent per straat, per locatietype en per stad, kan hij direct beoordelen of een gevraagde prijs marktconform is en weet hij precies waar ruimte zit voor onderhandeling. Dat is een fundamenteel ander vertrekpunt dan een reguliere makelaar of een ondernemer die zelf onderhandelt.
Bij huuronderhandelingen in retailvastgoed gaat het niet alleen om de kale huurprijs per vierkante meter. Een ervaren retailmakelaar kijkt ook naar de huurvrije periode, de indexeringsclausule, servicekosten, de looptijd van het contract en de aanwezigheid van een break option. Al deze elementen hebben directe financiële gevolgen, maar worden in onderhandelingen door verhuurders niet altijd proactief benoemd.
Wie zelf onderhandelt zonder kennis van de markt, heeft een informatieachterstand ten opzichte van de verhuurder. Een retailmakelaar compenseert die achterstand en brengt de onderhandelingspositie in evenwicht. Voor ondernemers die voor het eerst een winkelruimte huren, is dat verschil vaak groter dan de makelaarskosten.
Wil je sterker staan in huuronderhandelingen? Neem contact op met KroesePaternotte en ontdek wat een retailmakelaar voor jou kan betekenen.
Wat verstaat een retailmakelaar onder locatiebeleid?
Locatiebeleid is de strategie die bepaalt op welke locaties een retailer actief wil zijn, en waarom. Een retailmakelaar helpt bij het ontwikkelen en uitvoeren van dat beleid door locatiekeuzes te koppelen aan marktdata, doelgroepanalyse en de positionering van het merk of concept. Het gaat dus verder dan het vinden van een beschikbare ruimte.
Voor een groeiende retailer of een e-commercemerk dat de stap naar offline maakt, is locatiebeleid geen luxe, maar een noodzaak. De keuze voor een winkelstraat in Utrecht versus een winkelcentrum in Groningen heeft directe gevolgen voor passantenaantallen, huurlasten, merkperceptie en operationele kosten. Een reguliere makelaar heeft doorgaans niet de sectorkennis om die afweging goed te begeleiden.
Een retailmakelaar denkt mee over vragen als: past deze locatie bij het concept, wat zijn de huurprijsontwikkelingen in deze straat op langere termijn, en hoe verhoudt deze locatie zich tot het bestaande netwerk van winkels? KroesePaternotte begeleidt zowel startende ondernemers als gevestigde retailers bij dit soort strategische locatievraagstukken, en combineert die begeleiding met toegang tot actueel winkelaanbod door heel Nederland.
Hulp nodig bij het bepalen van jouw locatiebeleid? Neem contact op met KroesePaternotte voor strategisch advies op maat.
Wat zijn de risico’s van het huren van winkelruimte zonder retailspecialist?
De belangrijkste risico’s van het huren van winkelruimte zonder een retailspecialist zijn: een te hoge huurprijs betalen, ongunstige contractvoorwaarden accepteren en kiezen voor een locatie die niet aansluit bij de doelgroep. Elk van deze fouten is kostbaar en vaak moeilijk terug te draaien zodra het contract is getekend.
Huurcontracten voor winkelruimte worden in Nederland doorgaans afgesloten voor vijf jaar, soms langer. Wie bij het tekenen een te hoge huurprijs accepteert of een ongunstige indexeringsclausule over het hoofd ziet, zit daar de volgende jaren aan vast. Dat geldt ook voor servicekosten, die bij sommige winkelcentra aanzienlijk kunnen oplopen en in de aanbieding niet altijd transparant worden gepresenteerd.
Daarnaast lopen ondernemers die zelf zoeken het risico te kiezen uit een beperkt aanbod. Publieke portalen tonen lang niet alle beschikbare ruimtes, en sommige panden staan al verhuurd terwijl ze nog online zichtbaar zijn. Wie zonder netwerk zoekt, vergelijkt dus een onvolledig beeld en mist mogelijk de beste opties.
Ten slotte ontbreekt bij zelfstandig zoeken de objectieve beoordeling van een locatie. Enthousiasme over een pand is begrijpelijk, maar een retailmakelaar stelt de kritische vragen die een ondernemer in de oriëntatiefase minder snel stelt: wat zijn de passantencijfers, hoe zit het met de huurdersmix in de straat, en wat is de trend in leegstand in dit gebied?
Voorkom kostbare fouten bij het huren van winkelruimte. Neem contact op met KroesePaternotte en laat je begeleiden door een ervaren retailspecialist.
Wanneer is het inschakelen van een retailmakelaar de moeite waard?
Het inschakelen van een retailmakelaar is de moeite waard zodra je serieus op zoek bent naar winkelruimte op een specifieke locatie, en zeker wanneer je voor het eerst een huurcontract voor retailvastgoed aangaat. De toegevoegde waarde is het grootst bij A-locaties, complexe huuronderhandelingen en situaties waarin je als huurder weinig ervaring hebt met de markt.
Voor een ondernemer die een eerste fysieke winkel opent, is de kennis van een retailmakelaar vrijwel onmisbaar. De markt voor retailvastgoed werkt anders dan de woningmarkt: er zijn minder transparante prijsindicatoren, de contractvoorwaarden zijn complexer en de beste locaties zijn zelden publiek beschikbaar. Zonder die kennis is de kans groot dat je genoegen neemt met een suboptimale locatie of een contract tekent dat je op achterstand zet.
Voor retailers die al meerdere vestigingen hebben en uitbreiden naar een nieuwe stad, biedt een retailmakelaar toegang tot lokale marktkennis die intern moeilijk op te bouwen is. En voor e-commercemerken die de stap naar offline maken, helpt een retailmakelaar om de logica van fysieke retail te vertalen naar concrete locatiekeuzes.
Wil je weten wat een retailmakelaar voor jouw specifieke situatie kan betekenen? Neem contact op met KroesePaternotte voor een vrijblijvend gesprek over jouw zoekopdracht. Als gespecialiseerde retailmakelaar in Nederland werken we voor zowel startende ondernemers als groeiende retailers die de juiste ruimte zoeken op de juiste locatie.