De goedkoopste binnensteden om winkelruimte te huren in Nederland zijn middelgrote en kleinere steden zoals Groningen, Eindhoven, Tilburg, Breda en Arnhem. In deze steden liggen de huurprijzen per m² voor winkelruimte structureel lager dan in Amsterdam, Utrecht of Den Haag. De exacte huurprijs hangt sterk af van de locatie binnen de stad, het type pand en de marktomstandigheden op dat moment. Dit artikel beantwoordt de meest gestelde vragen over huurprijzen voor winkelruimte in Nederlandse binnensteden, zodat je als ondernemer een weloverwogen keuze kunt maken.
Welke steden hebben de laagste huurprijzen per m² voor winkelruimte?
Middelgrote steden zoals Tilburg, Breda, Arnhem, Heerlen en Leeuwarden kennen de laagste huurprijzen per m² voor winkelruimte in een binnenstad. In deze steden betaal je op A-locaties significant minder dan in de vier grote steden. Groningen en Eindhoven zitten daar tussenin: aantrekkelijk geprijsd voor de voetgangersdichtheid die ze bieden.
Ter vergelijking: de tophuurprijzen op de Kalverstraat in Amsterdam behoren tot de hoogste van Europa. In een stad als Tilburg of Arnhem kun je voor een vergelijkbare A-locatie een fractie van dat bedrag betalen. Dat betekent lagere vaste lasten, meer ruimte voor personeelskosten en een kortere terugverdientijd voor je investering in de inrichting.
Steden in krimpregio’s, zoals delen van Zeeland of Limburg, kennen soms nog lagere huurprijzen. Maar lage huurprijzen zijn daar vaak een signaal van structureel dalend winkelbezoek, wat de aantrekkelijkheid als locatie beperkt. Een lage huurprijs per m² voor winkelruimte is dus niet automatisch een voordeel.
Wat bepaalt de huurprijs van een winkelruimte in een binnenstad?
De huurprijs van een winkelruimte in een binnenstad wordt primair bepaald door passantenstromen, de positie in de winkelstraat en het type huurder dat een verhuurder aantrekt. Hoe meer passanten langs de deur lopen, hoe hoger de huurprijs. Daarnaast spelen het oppervlak, de indeling en de staat van het pand een rol.
De locatie binnen een straat maakt een groot verschil. Een pand aan het begin van een winkelstraat of nabij een ankerwinkel trekt meer bezoekers dan een pand halverwege een zijstraat. Verhuurders prijzen dat in. Ook de breedte van de gevel telt mee: een brede gevel met veel zichtbaarheid rechtvaardigt een hogere huurprijs per m² dan een smal pand met dezelfde vloeroppervlakte.
Verder speelt de huurdersmix in de omgeving een rol. Als een straat veel leegstand kent of een dalende retailmix heeft, daalt de huurprijs. Omgekeerd stijgt de huurprijs als sterke merken zich in de buurt vestigen en de aantrekkingskracht van de straat vergroten. Voor een startende ondernemer is het dus belangrijk om niet alleen naar de prijs te kijken, maar ook naar de dynamiek van de straat als geheel.
Wat zijn gangbare bijkomende kosten naast de kale huurprijs?
Naast de kale huurprijs betaal je als huurder van winkelruimte doorgaans servicekosten, een bijdrage aan het ondernemersfonds of de BIZ (Bedrijfsinvesteringszone), en omzetbelasting over de huur. In winkelcentra komen hier ook marketingbijdragen en beheerkosten bij. Samen kunnen deze kosten oplopen tot 15 tot 25 procent bovenop de kale huurprijs.
Servicekosten dekken gemeenschappelijke voorzieningen zoals schoonmaak, beveiliging, verlichting van gedeelde ruimtes en soms klimaatbeheersing. In een winkelcentrum zijn deze kosten hoger dan bij een solitair pand in een winkelstraat. Vraag altijd om een specificatie van de servicekosten voordat je een huurcontract tekent, want de variatie tussen locaties is aanzienlijk.
Vergeet ook de eenmalige kosten niet: sleutelgeld of een waarborgsom van drie tot zes maanden huur is gebruikelijk. Daarnaast betaal je voor de inrichting, vergunningen en eventuele verbouwingen. Bij het vergelijken van winkelruimte huren kosten moet je dus altijd rekenen met de totale exploitatielast, niet alleen de huurprijs per m².
Hoe vergelijk je huurprijzen tussen verschillende steden objectief?
Om huurprijzen voor winkelruimte tussen steden objectief te vergelijken, gebruik je de huurprijs per m² op vergelijkbare locatietypes, gecombineerd met de verwachte omzet per bezoeker op die locatie. Een lagere huurprijs in stad A is alleen voordelig als de omzetpotentie in verhouding staat tot de kosten.
Een bruikbare methode is de huurquote: het percentage van je verwachte omzet dat je aan huur uitgeeft. Voor de meeste retailformules ligt een gezonde huurquote tussen de 8 en 12 procent van de omzet. Als je in een goedkopere stad minder omzet draait, kan de huurquote alsnog ongunstig uitpakken.
Vergelijk ook het verzorgingsgebied van de stad. Een stad met 200.000 inwoners en weinig concurrentie kan aantrekkelijker zijn dan een grote stad waar je als nieuwkomer concurreert met tientallen vergelijkbare winkels. Begeleiding bij het huren van winkelruimte helpt je bij het maken van deze vergelijking op basis van actuele marktdata, niet op aannames.
Wanneer is een goedkopere locatie niet de beste keuze?
Een goedkopere winkellocatie is niet de beste keuze als de lagere huurprijs het gevolg is van structureel dalend winkelbezoek, hoge leegstand in de omgeving of een verzwakkende retailmix. In dat geval betaal je minder huur maar mis je de omzet die je nodig hebt om rendabel te draaien.
Een B- of C-locatie in een stad met veel leegstand kan een retailconcept op termijn schaden. Bezoekers bezoeken een winkelstraat als geheel; als de straat er verlaten bij ligt, trekt dat ook jouw winkel mee omlaag. Lage huurprijzen in zulke gebieden zijn vaak een symptoom van een onderliggend probleem, geen kans.
Bovendien speelt merkpositionering een rol. Als je een premium of lifestyleconcept voert, verwachten klanten een omgeving die daarbij past. Een lage huurprijs op de verkeerde locatie kan de perceptie van je merk ondermijnen, wat op de lange termijn duurder uitvalt dan een hogere huur op een betere plek. Bij KroesePaternotte beoordelen we locaties niet alleen op prijs, maar op het totale commerciële profiel.
Hoe vind je beschikbare winkelruimte die niet op portalen staat?
Beschikbare winkelruimte die niet op publieke portalen staat, vind je via gespecialiseerde retailmakelaars met directe relaties met eigenaren, ontwikkelaars en winkelcentrummanagers. Een groot deel van de beste locaties in Nederland wordt nooit openbaar aangeboden, maar gaat via netwerken van marktpartijen die dagelijks contact hebben met verhuurders.
Publieke portalen tonen bovendien regelmatig panden die al verhuurd zijn of al lange tijd leegstaan zonder actieve verhuurder. Dat geeft een vertekend beeld van het werkelijke aanbod. Wie alleen via portalen zoekt, mist een substantieel deel van de markt en heeft bovendien geen toegang tot de huurprijshistorie die nodig is om een aanbieding te beoordelen.
KroesePaternotte heeft sinds 1984 huurcontractdata opgebouwd van vrijwel de gehele Nederlandse winkelmarkt. Dat maakt het mogelijk om snel te beoordelen of een gevraagde huurprijs marktconform is en om namens een huurder te onderhandelen op basis van feiten. Via het actuele winkelruimteaanbod krijg je toegang tot locaties die niet via de gebruikelijke kanalen beschikbaar komen. Voor ondernemers die serieus op zoek zijn naar goedkope winkellocaties in Nederland op de juiste plek, is dat verschil doorslaggevend.
Wil je weten wat reële huurprijzen zijn in de steden die jij overweegt, of wil je toegang tot niet-publiek aanbod? Neem contact op met de retailspecialisten van KroesePaternotte voor een vrijblijvend gesprek over jouw zoekopdracht.