Hoe beïnvloedt e-commerce het Nederlandse retailvastgoed?

Justus Hayes - Research ·
Bezorgbus voor een traditionele Nederlandse bakstenen winkelstraat met boodschappentassen en verzenddozen op de kinderkopjes.

E-commerce heeft de Nederlandse retailvastgoedmarkt ingrijpend veranderd, maar daarmee is het geen onaantrekkelijke beleggingscategorie geworden. De structurele verschuiving naar online winkelen heeft de leegstand op zwakkere locaties vergroot, terwijl de waarde van topwinkelstraten en op gemak gerichte formaten juist is versterkt. Voor internationale beleggers die de Nederlandse retailvastgoedmarkt beoordelen, is het beeld er een van polarisatie in plaats van een uniforme neergang.

Nederland heeft een van de hoogste e-commercepenetratiegraden van Europa. Dat maakt inzicht in de impact ervan op retailvastgoedrendementen in Nederland onmisbaar voordat een acquisitie wordt gedaan. De onderstaande secties behandelen de belangrijkste vragen die beleggers stellen bij het beoordelen van e-commercerisico’s in Nederlands retailvastgoed.

Welke Nederlandse retaillocaties zijn het meest blootgesteld aan e-commercedruk?

Secundaire en tertiaire winkelstraten in middelgrote Nederlandse steden hebben de hoogste e-commerceblootstelling. Deze B- en C-locaties zijn afhankelijk van een breed aanbod aan vergelijkingsgoederen — kleding, elektronica, woninginrichting — en juist deze categorieën hebben de zwaarste online concurrentie ondervonden. Wanneer ankerhuurders vertrekken of hun oppervlakte inkrimpen, verzwakt het omringende retailecosysteem snel, en de leegstandscijfers op Nederlandse winkelstraten in deze gebieden weerspiegelen die structurele druk.

Het contrast met toplocaties is groot. A1-straten in steden als Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag hebben een sterke bezoekersstromen en vraag van huurders behouden, omdat ze iets bieden wat online niet te repliceren valt: merkzichtbaarheid, belevenisretail en nabijheid van consumenten met een hoge bestedingsbereidheid. In Nederland is het verschil tussen een A1-locatie en een B-locatie niet gradueel — het gaat om een fundamenteel andere investeringspropositie.

Kleinere steden met een beperkt verzorgingsgebied zijn het kwetsbaarst. Waar een stad een dunne consumentenbasis heeft en geen overtuigende reden voor fysieke retailbezoeken buiten pure noodzaak, is de e-commercesubstitutie het grootst. Beleggers die retailvastgoedrisico’s in Nederland beoordelen, dienen nauwkeurig te letten op de omvang van het verzorgingsgebied, inkomensniveaus en of een locatie een werkelijke reden voor bezoekersstromen heeft, buiten gemak alleen.

Hoe heeft e-commerce de retailleegstand in Nederland veranderd?

De groei van e-commerce heeft bijgedragen aan een merkbare stijging van de retailleegstand in Nederland, met name op niet-toplocaties. Het leegstandspercentage op secundaire straten en in zwakkere winkelcentra is gedurende de jaren tien en het begin van de jaren twintig aanzienlijk opgelopen, gedreven door een combinatie van online substitutie, consolidatie onder retailers en een overaanbod van winkelruimte ten opzichte van de duurzame vraag.

Het beeld in 2026 is echter genuanceerder. In de grote Nederlandse steden is de leegstand op topwinkelstraten gedaald doordat overlevende retailers hun fysieke aanwezigheid concentreren op de sterkste locaties. Deze vlucht naar kwaliteit heeft een markt met twee snelheden gecreëerd: topstraten met wachtlijsten voor units, en secundaire straten waar structurele leegstand de norm is geworden in plaats van de uitzondering.

De bezoekersstromen op Nederlandse winkelstraten vertellen een vergelijkbaar verhaal. Het bezoekersaantal op topstraten heeft zich hersteld en overtreft in sommige gevallen het niveau van vóór de pandemie, terwijl zwakkere retailgebieden niet zijn hersteld. Voor beleggers betekent dit dat leegstandsrisico sterk locatieafhankelijk is — geaggregeerde nationale leegstandscijfers kunnen misleidend zijn zonder inzicht in de positie van een specifiek object binnen de retailhiërarchie.

Retailmarktonderzoek dat verder gaat dan de kopleegstandscijfers en specifieke straten, verzorgingsgebiedsdynamiek en huurdersmix analyseert, is essentieel om dit onderscheid nauwkeurig te maken.

Welke retailformaten zijn bestand gebleken tegen online concurrentie?

Verschillende retailformaten hebben in de Nederlandse markt een consistente weerbaarheid tegen e-commercedruk aangetoond. De meest duurzame zijn die formaten die iets inherent fysieks bieden: dagelijkse boodschappen en gemakswinkels, horeca, gezondheid en beauty, en belevenisretail. Deze categorieën zijn ofwel niet te repliceren online, of profiteren juist van de tastbare en sociale dimensie van fysiek winkelen.

  • Supermarkten en voedselankers: Levensmiddelen blijven een van de meest e-commerceresistente retailcategorieën. Zelfstandige supermarkten en voedselverankerde centra hebben een sterke bezettingsgraad en huurinkomsten behouden, waardoor ze een geprefereerde defensieve beleggingscategorie zijn voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele huurinkomsten uit retailvastgoed in Nederland.
  • Gezondheid, beauty en persoonlijke verzorging: Retailers in dit segment hebben hun fysieke aanwezigheid in Nederland uitgebreid, zelfs terwijl e-commerce is gegroeid, gedreven door de winkelervaring en het belang van producttesten.
  • Horeca: Restaurants, cafés en foodconcepten hebben op veel Nederlandse winkelstraten de ruimte opgevuld die vergelijkingsgoederen-retailers hebben achtergelaten, waardoor de huurdersmix van toplocaties ingrijpend is veranderd.
  • Flagshipstores en merkbelevingswinkels: Internationale merken blijven toplocaties in Nederland zoeken voor merkzichtbaarheid. Deze huurders zijn minder gevoelig voor e-commerce omdat hun fysieke winkels evenzeer een marketingfunctie vervullen als een transactionele.

PDV- en GDV-retailconcentraties — grootschalige retailparken gericht op meubels, doe-het-zelf en volumineuze goederen — hebben het ook goed volgehouden, deels omdat de productcategorie fysieke inspectie vereist en deels omdat logistieke kosten de concurrentiekracht van online alternatieven voor grote artikelen beperken.

Hoe beïnvloedt de groei van e-commerce de waardering van retailvastgoed in Nederland?

De groei van e-commerce beïnvloedt de waardering van Nederlands retailvastgoed primair via de invloed op huurniveaus, leegstandsrisico-aannames en rendementsverwachtingen. Taxateurs die retailobjecten beoordelen, moeten nu rekening houden met een meer gedetailleerd beeld van de duurzame markthuur — met name daar waar de lopende huren zijn vastgesteld in een periode van sterkere retailervraag en mogelijk niet langer weerspiegelen wat de markt vandaag de dag kan dragen.

In Nederland betekent het 303-huurprijsherzieningsproces dat huren op retailleases periodiek worden getoetst aan vergelijkbare marktgegevens. Waar e-commerce de retailervraag op een bepaalde locatie heeft gedrukt, kan dit herzieningsmechanisme leiden tot neerwaartse huuraanpassingen die rechtstreeks van invloed zijn op de objectinkomsten en daarmee op de kapitaalwaarde. Beleggers met objecten op zwakkere locaties hebben dit ervaren als een reëel financieel risico, niet als een theoretisch.

Aan het topsegment van de markt is de dynamiek anders. Schaarste aan kwaliteitsruimte op de beste Nederlandse winkelstraten heeft markthuren ondersteund of zelfs doen stijgen, en topwinkelstraatrendementen in Amsterdam en andere grote steden weerspiegelen dit door rendementscompressie. De waarderingskloof tussen prime en secundair retailvastgoed is in het afgelopen decennium aanzienlijk vergroot, en e-commerce is een primaire drijfveer van die divergentie.

Nauwkeurige waardering in deze omgeving vereist actuele, gedetailleerde huurransactiedata — niet alleen gepubliceerde indices. Retailtaxaties en huurprijsherzieningen uitgevoerd door specialisten met toegang tot actuele transactiedata bieden een materieel betrouwbaardere basis voor investeringsbeslissingen dan taxaties gebaseerd op algemene marktbenchmarks.

Moeten beleggers Nederlands retailvastgoed mijden vanwege e-commerce?

Nee. E-commerce is een risicofactor die correct geprijsd en gelokaliseerd moet worden, geen reden om Nederlands retailvastgoed volledig te mijden. Nederland biedt een stabiel juridisch kader, transparante marktstructuren en een consumentenbasis met hoge bestedingsbereidheid die fysieke retail op de juiste locaties blijft ondersteunen. De vraag is niet óf er geïnvesteerd moet worden, maar waar en in welk format.

Beleggers die Nederlands retail als een homogene beleggingscategorie behandelen, zullen het risico in beide richtingen verkeerd prijzen — te veel betalen voor objecten op structureel verzwakkende locaties en de waarde van werkelijk prime objecten onderwaarderen, waar het aanbod beperkt is en de vraag van huurders sterk blijft. De vooruitzichten voor de Nederlandse retailmarkt in 2026 weerspiegelen deze complexiteit: het investeringsvolume steeg sterk in 2025 en institutioneel kapitaal keert selectief terug naar de markt, met de focus op topwinkelstraten, voedselverankerde centra en gemaksretail.

De praktische implicatie voor internationale beleggers is dat lokale kennis geen optie is — het is de kern van de investeringsthese. Begrijpen welke specifieke straten, steden en formaten presteren, vereist meer dan macrodata. Het vereist kennis van welke leases recentelijk zijn afgesloten, tegen welke huren, met welke huurders en onder welke huurvoorwaarden. Dat niveau van detail is wat een goed geprijsde acquisitie onderscheidt van een kostbare vergissing.

KroesePaternotte is actief in Nederlands retailvastgoed sinds 1984, met een huurransactiedatabase die vrijwel de gehele Nederlandse retailmarkt over vier decennia beslaat. Die diepgang aan data maakt het mogelijk te beoordelen of een object correct is geprijsd, hoe realistische herverhuursscenario’s eruitzien en wat het rendementstraject naar verwachting zal zijn gedurende een aanhoudperiode. Voor internationaal kapitaal dat de Nederlandse markt betreedt, is dat lokale voordeel het verschil tussen een goed gestructureerde investering en een vermijdbaar verlies.

Als u Nederlandse retailobjecten beoordeelt en inzicht wilt krijgen in de e-commerceblootstelling van specifieke locaties of formaten, is retailbeleggingsadvies van een specialist met actuele marktinformatie het meest betrouwbare startpunt.

Gerelateerde artikelen

Deze inhoud is gegenereerd met behulp van AI en kan fouten bevatten.